[2] 토지거래허가를 받지 아니하여 매매계약이 유동적 무효의 상태에 있는 경우, 거래허가신청이 요건미비로 불허가 되면 당해 매매계약이 확정적으로 무효가 되는지 여부(한정적극)

[3] 토지거래허가신청절차청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분의 집행을 마친 후 당해 부동산의 소유권이 낙찰로 인하여 타인에게 이전된 경우, 당해 거래계약이 확정적으로 무효가 되는지 여부(소극)

[2] 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효 상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는 한 불허가된 때로부터 그 거래계약은 확정적으로 무효로 되었다고 할 것이지만, 그 불허가의 취지가 미비된 요건의 보정을 명하는 데에 있고 그러한 흠결된 요건을 보정하는 것이 객관적으로 불가능하지도 아니한 경우라면 그 불허가로 인하여 거래계약이 확정적으로 무효가 되는 것은 아니다.

[3] 토지거래허가신청절차청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분의 집행을 이미 마친 채권자로서는 그 후 당해 부동산의 소유권이 낙찰로 인하여 타인에게 이전된 경우라도 그 가처분의 효력으로 새로운 토지소유자에게 대항할 수 있어 여전히 그 거래계약의 효력이 발생될 여지가 있으므로 그 때문에 당해 거래계약이 확정적으로 무효로 된다고 볼 수 없다.

상고이유 제2점에 대하여

국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지에 관하여 관할관청의 허가 없이 체결된 매매계약이라 하더라도 거래당사자 사이에는 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있어 매매계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 구할 수 있는 것이므로 (당원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 1993. 3. 9. 선고 92다56575 판결, 1994. 12. 27. 선고 94다4806 판결 등 참조), 허가를 받을 것을 전제로 하여 체결된 매매계약의 매수인은 비록 그 매매계약이 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니한다고 할지라도 위와 같은 토지거래허가신청절차청구권을 피보전권리로 하여 매매목적물의 처분을 금하는 가처분을 구할 수 있고, 매도인이 그 매매계약을 다투는 경우 그 보전의 필요성도 있다고 보아야 할 것이며 (대법원 1995. 5. 26. 선고 95다481 판결 참조), 이러한 가처분이 집행된 후에 진행된 강제경매절차에서 당해 토지를 낙찰받은 제3자는 특별한 사정이 없는 한 이로써 가처분채권자인 매수인의 권리보전에 대항할 수 없다 고 할 것이다.

원심판결의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 피신청인이 1989. 5. 8. 소외인으로부터 당시 신청외 경상남도 소유의 간척지인 이 사건 토지에 대한 연고권을 양수함에 있어서, 장차 위 소외인이 이 사건 부동산을 불하받을 경우 일반적인 매매절차에 의하여 피신청인에게 그 소유권을 이전하여 주되 그 불하대금은 피신청인이 부담하기로 하는 내용의 이 사건 계약을 체결한 사실, 그 후 위 소외인은 같은 해 10. 11. 위 경상남도와 사이에 이 사건 토지에 관한 공유재산매매계약을 체결하고 피신청인은 그 매각대금을 모두 납입하였으며 그에 따라 1994. 12. 21. 이 사건 토지에 관하여 위 소외인 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실, 피신청인은 신청외 소외인에 대하여 이 사건 계약에 기한 소유권이전등기청구권이 있다고 주장하면서, 이를 피보전권리로 삼아 위 소외인을 상대로 부산지방법원에 이 사건 토지에 관하여 처분금지가처분을 신청한 결과, 위 법원이 1994. 12. 30. 이 사건 부동산에 대하여 처분금지가처분결정을 하였고, 같은 달 31. 그에 따른 가처분기입등기가 경료된 사실, 한편 이 사건 토지는 토지거래계약허가구역 내에 위치하고 있었는데, 피신청인은 이 사건 계약에 관하여 토지거래계약허가를 받지 아니한 상태에서 위 가처분신청을 하고 위 법원으로부터 위 가처분결정을 받은 사실, 그 후 피신청인과 위 소외인은 관할관청에 이 사건 계약에 관한 토지거래계약허가신청을 하였으나, 1996. 2. 5. 위 강서구청장으로부터 허가기준에 부적합하다는 사유로 불허가처분통지를 받음과 아울러 "토지거래계약허가구역 내에서 영농을 목적으로 토지를 취득하기 위해서는 이용목적에 적합하고 농업인이어야 하는데 이용목적 및 매수인의 자격이 이에 부적합하니 허가처분을 받기 위해서는 신규영농자 자격(토지 소재지의 시, 군, 구, 읍, 면에 전세대원과 함께 주민등록이 되어 있을 뿐 아니라 실제로 거주하여야 하고 토지면적이 1,000㎡ 이상이어야 하며 자경여건을 갖추어야 함)을 갖추어야 한다."는 취지의 대안통보를 받았고, 그 후 위 대안통보에 설시된 자격을 갖추어 다시 이 사건 부동산에 관한 토지거래계약허가신청을 하여 1997. 7. 29.에야 위 강서구청장으로부터 그 토지거래계약허가를 받은 사실, 그런데 피신청인이 위 토지거래계약허가를 받지 못하고 있는 사이에 이 사건 부동산에 관하여 강제경매절차가 진행된 결과, 신청인이 1997. 3. 4. 이를 낙찰받아 그 대금을 완납하였고 같은 해 5. 10. 그로 인한 신청인 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실을 인정한 다음, 피신청인이 행한 위 가처분은 채권적 효력조차 발생하지 아니한 무효상태의 이 사건 계약에 기한 것으로서 그 피보전권리인 소유권이전등기청구권이 미쳐 발생하지 아니한 상태에서 이루어진 것으로서 부당하다는 이유로 이 사건 토지를 유효하게 전득한 신청인이 사정변경에 의한 위 가처분의 취소를 구하는 이 사건 청구를 인용하였다.

그러나 기록에 의하면, 피신청인은 1994. 12. 27. 위 가처분을 신청함에 있어서 그 피보전권리를 특정하지 아니한 채 그 신청이유로 "자신이 위 소외인으로부터 이 사건 토지를 매수하고 그 대금 36,500,000원을 전액 지급하였으나, 이 사건 토지가 농지개혁법 제19조의 규정이 적용되는 자연녹지로서 신청인 앞으로 당장 소유권이전등기를 경료할 수 없는 지역에 해당하는 터에, 위 소외인이 이를 타에 매도하려고 계획하고 있으므로 보전의 필요성이 있다."라고 주장하고 그에 관한 소명자료를 제출하였으며 그 집행법원은 위 가처분신청의 피보전권리에 관하여 더 이상 심리하지 아니한 채 위와 같이 처분금지가처분결정을 하였고 그 결정문에도 피보전권리의 내용을 표시하지 아니한 사실을 엿볼 수 있는바, 사실관계가 이와 같다면 위 가처분의 피보전권리를 소유권이전등기청구권으로 단정하기 어렵고, 오히려 이 사건 토지가 토지거래계약허가구역 내라면 위 소외인이 매매계약의 당사자로서 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 피신청인에게 협력할 의무가 있음을 전제로 하여 토지거래허가신청절차청구권을 피보전권리로 포함한 취지라고 해석함이 상당하고, 이렇게 볼 때 위 가처분은 피보전권리가 없는 상태에서 이루어진 것이 아니므로 신청인이 위 가처분이 집행된 후에 진행된 강제경매절차에서 이 사건 토지를 낙찰받았다고 하더라도 그러한 사유만으로 사정변경을 이유로 위 가처분의 취소를 구할 수 없음은 물론, 가처분채권자인 피신청인의 권리보전에 대항할 수 없다고 할 것인바, 이와 다른 견해를 취한 원심판결에는 가처분의 피보전권리에 관한 심리미진으로 인하여 가처분의 효력에 관한 법리를 오인한 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적한 취지가 포함된 것으로 보이는 논지는 이유 있다.

상고이유 제1점에 대하여

토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효 상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는 한 불허가된 때로부터 그 거래계약은 확정적으로 무효로 되었다고 할 것이지만 (대법원 1995. 2. 28. 선고 94다51789 판결 등 참조), 그 불허가의 취지가 미비된 요건의 보정을 명하는 데에 있고 그러한 흠결된 요건을 보정하는 것이 객관적으로 불가능하지도 아니한 경우라면 그 불허가로 인하여 거래계약이 확정적으로 무효가 되는 것은 아니라고 할 것이며, 또한 토지거래허가신청절차청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분의 집행을 이미 마친 채권자로서는 그 후 당해 부동산의 소유권이 낙찰로 인하여 타인에게 이전된 경우라도 그 가처분의 효력으로 새로운 토지소유자에게 대항할 수 있어 여전히 그 거래계약의 효력이 발생될 여지가 있으므로 그 때문에 당해 거래계약이 확정적으로 무효로 된다고 볼 수 없다 .

원심판결의 이유에 의하면, 원심은 피신청인이 관할관청으로부터 토지거래허가를 받기 이전에 이 사건 토지에 관하여 신청인 앞으로 낙찰을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료됨으로써 이 사건 계약은 확정적으로 무효로 되었다고 판단하였으나, 앞에서 본 바와 같이, 피신청인은 이미 이 사건 토지에 관하여 처분금지가처분의 집행을 마쳤고 그 가처분으로 신청인에게 대항할 수 있는바, 원심의 이러한 판단에는 유동적 무효 상태에 있는 계약의 확정시기에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적한 논지도 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.