사건을 서울고등법원에 환송한다.

1. 원심판결은 다음과 같은 요지의 이유로, 피고가 1986.3.25.자로 한 이 사건 이의신청의 재결이 위법한 것이라고 판단하여 그 재결의 취소를 구하는 원고의 청구를 인용하였다.

즉 원심은, 피고가 기준지가가 고시된 지역안에 있는 이 사건 토지의 수용재결을 함에 있어서 그 손실보상액을 산정하기 위하여 ○○토지평가사합동사무소와 △△토지평가사합동사무소에게 수용재결일인 1985.10.22. 당시의 가격에 대한 감정평가를 의뢰하였던 바, 위 두 토지평가사합동사무소는 경기도 고양군 (주소 1 생략) 전, (주소 2 생략) 답, (주소 3 생략) 답 등[또는 (주소 1 생략) 전 및 (주소 2 생략) 답 등]을 표준지로 선정하여 위 토지들의 1980.4.10. 당시의 기준지가 평당 금 37,500원, 금 36,000원, 금 25,000원을 기준으로 하되, 인근지가수준(다만 인근지가수준을 반영하는 방법과 정도에 대하여는 아무런 구체적인 기준의 제시가 없다), 지가변동률 및 이 사건 토지의 주위환경, 현황 등을 종합참작하여 이 사건 토지 3필지의 가격을 평방미터당 금 35,500원(또는 34,500원), 금 30,000원(또는 29,500원), 금 31,500원(또는 32,000원)으로 감정평가를 한 결과, 피고는 위 두 토지평가사합동사무소의 감정평가를 적정한 것으로 인정하여 이를 기초로 이 사건 토지 3필지에 대한 손실보상액을 평방미터당 금 35,000원, 금 29,750원, 금 31,750원으로 산정하여 수용재결을 한 사실, 원고가 이 수용재결에 대하여 이의를 신청하자 피고는 다시 □□토지평가사합동사무소와 ◇◇토지평가사합동사무소에게 이 사건 토지의 1985.10.22. 당시의 감정평가를 의뢰하였던 바, □□토지평가사합동사무소는 위에서 본 3필지의 토지를 표준지로 선정하여 지가변동률, 도매물가상승률, 한국감정원의 토지시가조사표, 주위환경, 과거의 보상선례(다만 보상선례를 반영하는 방법과 정도에 관하여는 아무런 명확한 기준의 제시가 없다) 등을 고려하여 이 사건 토지 3필지의 가격을 평방미터당 금 36,000원, 금 31,000원, 금 33,000원으로 감정평가를 하고, ◇◇토지평가사합동사무소는 위에서 본 3필지의 토지를 표준지로 선정하여 지가변동률, 도매물가상승률, 한국감정원의 자료, 인근지가수준(다만 인근지가수준의 정도 및 이를 반영하는 방법과 정도에 관하여는 역시 아무런 명확한 기준의 제시가 없다) 및 주위환경 등을 참작하여 이 사건 토지 3필지의 가격을 평방미터당 금 37,000원, 금 30,000원, 금 33,000원으로 감정평가를 한 결과, 피고는 위 두 토지평가사합동사무소의 감정평가를 적정한 것으로 인정하여 이를 기초로 이 사건 토지 3필지에 대한 손실보상액을 평방미터당 금 36,500원, 금 29,750원, 금 33,000원으로 산정하여 이 사건 토지 3필지 중 2필지의 토지에 대한 손실보상액을 증액변경한 사실 한편 원심감정인 소외인은 국토이용관리법에 따라 이 사건 토지 3필지의 1985.10.22. 당시의 가격을 감정평가함에 있어서 경기도 고양군 (주소 1 생략) 전을 표준지로 선정하여 놓고, 지가변동률을 적용하여 산출하면 평방미터당 금 19,600원, 금 20,825원, 금 19,600원이 되고, 물가상승률을 적용하여 산출하면 평방미터당 금 11,705원, 금 12,437원, 금 11,705원이 되는데 반하여, 인근토지인 경기도 고양군 (주소 4 생략) 전 1,802평방미터의 1984.10.12.자 정상거래가격인 평방미터당 금 92,000원을 토대로 시점수정, 개별성 등 비교보정을 함에 의하여 지가상승률을 산출한 다음, 이 사건 토지와의 개별성 등 비교보정을 고려하여 산출하면, 이 사건 토지 3필지의 가격은 평방미터당 금 53,000원, 금 56,000원, 금 53,000원이 되는 바, 위 세가지의 가액 중 인근토지의 정상거래가격을 토대로 산출한 금액이 일반정상시가인 평방미터당 금 70,000원, 금 80,000원, 금 70,000원에 가장 근접한다는 이유로, 위와 같은 인근토지의 정상거래가격을 토대로 이 사건 토지의 가격에 대한 감정평가를 하였는데, 이 감정평가가격은 피고의 의뢰에 따라 감정평가를 한 위의 네 토지평가사합동사무소의 감정평가가격보다는 훨씬 높은 사실 등을 인정한 다음, 이 인정사실에 의하면 위 각 토지평가사합동사무소의 감정평가는 인근유사토지의 정상거래가격 등 제반요인을 고려하지 아니하였거나 적어도 인근토지의 정상거래가격을 합리적으로 고려하여 평가하였다고는 볼 수 없어서 부당하고, 따라서 위 각 토지평가사합동사무소의 이와 같은 부당한 감정평가를 기초로 이 사건 토지에 대한 손실보상액을 산정한 피고의 이 사건 이의신청의 재결은 위법하다는 취지로 판단하였다.

2. 토지수용법 제46조 제2항 , 국토이용관리법 제29조 제5항 , 같은법시행령 제49조 에 의하면, 기준지가가 고시된 지역안에 있는 토지를 수용하는 경우 그 손실보상액의 산정은 고시된 기준지가를 기준으로 하되 기준지가대상지역 공고일로부터 보상액의 재결시까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 국토이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근토지의 지가변동률, 도매물가상승률, 인근 유사토지의 정상거래가격 및 기타 대통령령이 정하는 사항을 참작하여 평가한 금액에 의하도록 규정되어 있는 바, 이들 규정의 취지로 미루어 보면, 토지평가사나 감정인이 기준지가가 고시된 지역안에 있는 토지의 수용에 따르는 손실보상액을 산정하기 위한 토지가액의 감정평가를 하는 경우에는 고시된 기준지가를 기준으로 하되 국토이용관리법 제29조 제5항 과 같은법시행령 제49조 에 규정된 모든 가격산정의 요인들을 구체적으로 고려 참작하여 종합적으로 평가함으로써 그와 같은 가격산정요인들이 빠짐없이 모두 반영된 적정가격이 산출되도록 하여야 되는 것 이라고 해석된다( 당원 1988.12.27. 선고 87누683 판결 ; 1988.12.27. 선고 88누8647 판결 ; 1987.12.8. 선고 87누128 판결 등 참조).

3. 그런데 원심감정인 소외인의 감정결과를 검토하여 보면, 소외인은 이사건 토지의 가격을 감정평가함에 있어서 원심도 인정하고 있는 바와 같이 지가변동률을 적용하여 산출되는 가액, 물가상승률을 적용하여 산출되는 가액 및 인근 유사토지의 정상거래가격을 토대로 산출되는 가액 등 세가지 경우의 가액을 각기 별도로 산출한 다음, 이 세가지 경우의 가액 중 인근 유사토지의 정상가격을 토대로 산출되는 가액이 일반정상시가에 가장 근접하다는 이유만으로 그 가액을 토대로 이 사건 토지의 가격을 감정평가하였음이 명백하므로, 위에서 본 가격산정의 요인들 중에서 당해 지역과 관계없는 인근토지의 지가변동률이나 도매물가상승률은 전혀 고려 참작하지 아니한 채 인근 유사토지의 정상거래가격만을 토대로 이 사건 토지의 가격을 감정평가한 점에서 소외인의 감정평가는 국토이용관리법 제29조 제5항 등의 관계규정에 따른 적정한 감정평가라고는 볼 수 없는 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 원심감정인 소외인의 감정평가를 적정한 것으로 잘못 판단한 결과 소외인의 감정평가가격이 피고의 이 사건 이의신청재결의 기초가 된 위 각 토지평가사합동사무소의 감정평가가격보다 훨씬 높다는 점을 전제로 위 각 토지평가사합동사무소의 감정평가가 부당한 것이라고 판단하였으니, 원심판결은 국토이용관리법 제29조 제5항 의 규정에 의한 손실보상액산정에 관한 법리를 오해하고 감정의 증거가치를 잘못 판단한 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없고 이와 같은 위법은 판결에 영향을 미친 것임이 명백하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있고 원심판결은 파기를 면치 못할 것이다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.