[2] 건물소유자가 부지 부분에 관한 소유권을 상실한 경우, 건물임대차계약 종료 이후 계속 건물을 점유·사용하는 건물임차인의 토지소유자 또는 건물소유자에 대한 부당이득반환의무 유무와 그 범위

[2] 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용하는 자는 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있는데, 여기서 차임 상당액을 산정할 때 통상적으로 건물을 임대하는 경우 당연히 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 차임 상당액 속에는 건물 차임 외에도 부지 부분 차임(지대)도 포함되므로, 건물 차임은 물론이고 부지 부분 차임도 함께 계산되어야 한다. 그리고 건물소유자가 부지 부분에 관한 소유권을 상실하였다 하여도 건물소유자는 의연 토지소유자와 관계에서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 건물 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물 부지 부분에 관한 차임 상당의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되며, 건물을 점유하고 있는 건물임차인이 토지소유자에게 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없다. 그러므로 건물소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물 불법점유에 상응하는 부지 부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, 건물에 관한 임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하는 건물임차인은 건물소유자에 대한 관계에서 건물 부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 한다.

1. 상고이유 제1점에 관하여

원심판결 이유 및 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 판시 증거에 의하여 원고와 피고는 이 사건 임차건물에 관한 임대차계약기간을 ‘토지개발공사로부터 권리상실시’까지로 정한 사실, 그 후 이 사건 토지에 관하여 수용개시일 2002. 6. 4.로 하는 수용재결이 내려지고, 이 사건 임차건물 등에 관하여 수용개시일 2002. 7. 30.로 하는 이전재결(이 사건 임차건물을 수용하는 것이 아니라, 원고가 이를 이전하는 것을 전제로 영업설비의 이전 및 손실보상만을 하는 것이다)이 내려진 사실 등을 인정한 다음, 늦어도 2002. 7. 30.경에는 원고가 이 사건 토지상의 이 사건 임차건물에 대한 이용권한을 상실함으로써 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차기간 만료일이 도래하였다고 판단하는 한편 이 사건 임차건물의 소유권은 수용개시일 이후에도 여전히 원고에게 유보되어 있었으므로, 이 사건 임차건물에 관한 소유권이 한국토지주택공사에게 이전되었음을 전제로 원고가 위 건물 사용으로 인한 부당이득을 구할 권리가 없다고 한 피고의 주장을 배척하였다.

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 정당하고, 원심이 이 사건 건물에 관한 원고의 소유권 상실을 전제로 이 사건 임대차계약기간이 만료되었다고 판단한 것이 아님이 명백하므로 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 이유모순의 위법이 없다.

2. 상고이유 제2점에 관하여

주식회사가 한 행위는 반증이 없는 한 그 영업을 위하여 한 것으로 추정되는 것이고, 또한 주식회사가 그 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 보는 것이므로( 대법원 1967. 10. 31. 선고 67다2064 판결 참조), 주식회사인 원·피고 사이에 체결된 이 사건 임대차계약은 상행위에 해당한다고 할 것이다.

한편 이 사건 임대차계약이 상행위에 해당한다고 하더라도 그 계약기간 만료를 원인으로 한 이 사건 부당이득반환채권은 법률행위가 아닌 법률의 규정에 의하여 발생하는 것이고, 그 발생 경위나 원인 등에 비추어 상거래 관계에 있어서와 같이 정형적으로나 신속하게 해결할 필요성이 있다고 볼 것은 아니므로 특별한 사정이 없는 한 5년의 상사소멸시효 기간이 아니라 10년의 민사소멸시효 기간이 적용된다고 봄이 타당하다.

같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 판단유탈이나 이유불비 등의 위법이 없다.

3. 상고이유 제3점에 관하여

건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용하는 자는 그 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 여기서 그 차임 상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에도 부지 부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지 부분의 차임도 함께 계산되어야 할 것이다.

그리고 건물소유자가 부지 부분에 관한 소유권을 상실하였다 하여도 건물소유자는 의연 토지소유자의 관계에 있어서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 건물 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물 부지 부분에 관한 차임 상당의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이며, 건물을 점유하고 있는 건물임차인이 토지소유자에 대하여 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없을 것이므로 건물소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물 불법점유에 상응하는 부지 부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, 앞서 본 바와 같이 건물에 관한 임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하는 건물임차인은 건물소유자에 대한 관계에 있어서 건물 부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 한다 ( 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 제1심판결을 인용하여 피고는 원고에게 이 사건 토지 부분의 차임이 포함된 이 사건 임차 건물의 차임 상당액을 반환할 의무가 있다고 판단하였는바, 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 부당이득반환의 범위 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

4. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.