가. 건물임대차계약이 종료된 이후 임차인의 계속 점유·사용으로 인한 부당이득반환채무 산정시 건물의 차임 외에 그 부지부분의 차임도 함께 계산하여야 하는지 여부

나. 건물임대인이 건물부지에 관한 토지소유자와의 임대차계약의 종료에 따라 그 사용·수익의 권한을 잃게 된 경우, 건물임대차계약의 종료 이후 계속 건물 일부를 점유하고 있는 건물임차인의 토지소유자 또는 건물임대인에 대한 부당이득반환의무의 유무 및 범위

가. 건물임차인이 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후로 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용한 기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임상당액을 부당이득으로 건물임대인에게 반환할 의무가 있는 경우, 여기서 차임상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에도 부지부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지부분의 차임도 함께 계산하여야 마땅할 것이다.

나. 건물소유자와 건물부지 토지소유자들과의 토지에 관한 임대차계약이 토지임대인측의 해지통고에 의하여 이미 종료됨으로써 건물소유자가 토지에 관한 사용·수익의 권한을 잃게 되었다 하여도 건물소유자는 의연 토지소유자들과의 관계에 있어서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 전체 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물부지부분에 관한 차임상당액의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이며, 건물 일부를 점유하고 있는 건물임차인이 그 한도 내에서 토지소유자들에 대하여 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없을 것이므로, 건물소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물불법점유에 상응하는 부지부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, '가'항과 같이 건물임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하고 있는 건물임차인은 건물소유자에 대한 관계에 있어서 건물부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 할 것이다.

민법 제741조

원고

피고 소송대리인 변호사 박명수

서울민사지방법원 1994.4.27. 선고 93나21100 판결

원심판결 중 피고 패소부분을 파기한다.

이 부분 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 기록에 의하면, 원고가 1976.6.28. 소외 1로부터 그와 소외 2의 공유인 이 사건 토지의 사용승낙을 받아 그 지상에 이 사건 건물 1동을 신축한 다음, 다시 1978.10.4. 위 토지의 소유자들로부터 위 토지를 임대기간 6개월로 정하여 임대받았으며, 한편 원고는 1983.8.19. 피고와의 사이에 위 건물에 관하여 임대보증금 200만 원, 월차임 8만 원, 임대기간 12개월로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였는데, 그 후 위 건물에 관한 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 오다가 1985.4.말 원고의 해지통고에 의하여 종료되었음에도 불구하고, 피고는 그 이래 1993.2.말경까지 위 건물에 거주하면서 이를 계속적으로 점유사용하여 왔음이 분명하다.

사실이 그러하다면, 피고는 위 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후로 이를 원고에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유사용한 기간 동안 위 건물의 사용수익에 따른 차임상당액을 부당이득으로 원고에게 반환할 의무가 있다 할 것인데, 여기서 위 차임상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임상당액속에는 건물의 차임외에도 부지부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 위 건물의 차임은 물론이고 그 부지부분의 차임도 함께 계산하여야 마땅할 것이다. 따라서 원심이 이와 같은 산정방식에 의하여 이 사건 차임상당액의 부당이득의 반환범위를 정한 데에는 아무런 잘못이 있다 할 수 없다.

그리고 상고이유가 지적하는 바와 같이, 원고와 이 사건 토지소유자들과의 위 토지에 관한 임대차계약이 1986.4.7. 임대인측의 해지통고에 의하여 이미 종료됨으로써 원고가 위 토지에 관한 사용수익의 권한을 잃게 되었다 하여도 원고는 의연 위 토지소유자들과의 관계에 있어서는 위 토지위에 있는 이 사건 건물소유자인 관계로 전체부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 위 건물부지 부분에 관한 차임상당액의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이며, 건물 일부를 점유하고 있는 피고가 그 한도내에서 토지소유자들에 대하여 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없을 것이므로, 원고는 이러한 채무의 부담한도내에서 피고의 건물불법점유에 상응하는 부지부분의 사용수익에 따른 임료상당의 손실이 생긴 것이고, 피고는 원고에 대한 관계에 있어서 건물부지의 사용수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료상당의 부당이득을 하였다고 보아야 할 것이다. 원심판결도 대체로 같은 취지로 판단한 것으로 보인다. 이와 반대의 견해를 펴는 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.

2. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고가 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 체결 이전부터 원고의 승낙하에 위 건물에 거주하여 오면서, 원고로부터 위 건물의 부지부분인 토지의 소유자들에게 지급하여야 할 토지 임대보증금의 인상액 중에서 그 일부를 부담하라는 요구를 받고 원고에게 금 200만 원을 지급하였다가, 그 후 원·피고 사이에 위 건물에 관한 임대차계약을 체결하면서 위 금 200만 원을 그 약정 임대보증금으로 삼기로 합의한 바 있으므로, 원고가 청구하는 이 사건 부당이득금중에서 위 임대보증금 상당액을 공제하여야 한다고 주장하는 데 대하여, 피고가 위와 같이 원고에게 위와 같은 명목으로 금 200만 원을 지급하였다거나 이를 위 건물에 관한 임대보증금으로 삼기로 하였다는 점에 관하여 이에 부합하는 듯한 판시 증인들의 증언을 모두 믿지 아니하고 달리 이를 인정한 만한 증거가 없다 하여 위 주장을 배척하고 있다.

그러나 원고와 피고 사이에 1983.8.19. 이 사건 건물에 관하여 임대보증금 200만 원, 월차임 금 8만 원, 임대기간 12개월로 하는 내용의 임대차계약이 체결되었다는 점은 이미 위에서 본 바와 같고, 또 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 원고는 그 후 위 임대차계약에 따라 피고로부터 위 임대기간 동안은 물론이고 그 기간만료후로도 1985.2.경까지 별다른 이의없이 매월 약정차임 금 8만 원씩을 계속 수령하여 왔음이 분명하며, 더욱이 원심도 채용한 갑 제15호증의 3(일기장)의 기재에 따르면, 원고가 1984.10.4. 피고에게 위 건물의 임대차기간의 만료에 따른 건물명도반환을 청구하는 내용의 내용증명서를 보내면서 피고가 그 명도에 불응할 때에는 임대보증금중에서 월 금 30만 원씩을 공제하겠다는 내용까지 기재하였음을 알 수도 있다. 이러한 사정들에 비추어 보면, 달리 특별한 사정이 없는 한 원·피고 사이에는 위 임대차계약의 체결에 따른 약정 임대보증금 200만 원을 서로 차질없이 수수하였다고 보아야 옳을 것이고, 이와 같이 임대차보증금이 지급되었다면 그 임료상당의 부당이득액 산정방법도 당연히 달라져야 할 것이다. 따라서 원심이 이와 달리 볼 만한 사정을 따로 심리해 보지도 않고, 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 임대보증금 200만 원을 실제로 지급한 것으로 인정할 수 없다고 판단한 조치는 채증법칙 위배 내지는 심리미진의 위법을 저질러 판결에 영향을 미쳤다고 하지 않을 수 없다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고의 패소부분을 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.