나. 위 “가”항과 같은 약정을 한 경우 매도인이 이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기한도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다고 한 사례

다. 위 “나”항과 같은 특약을 한 후 매도인이 약정된 잔대금지급기일에 잔대금 일부를 수령한 경우의 법률관계

나. 위 “가”항과 같은 약정을 한 경우에 있어 매도인이 이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기한도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다고 한 사례.

다. 위 “나”항과 같은 특약을 한 후 매도인이 약정된 잔대금지급기일에 매수인의 잔대금 일부의 지급을 거절하지 않고 수령하였다면 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에는 잔대금지급기일을 연기하려는 약정이 있었다고 봄이 상당하고 새로운 잔대금지급기일은 매도인이 최고한 날짜로 연기되었다 할 것이며, 매수인이 그 기한까지 나머지 잔금을 지급하지 아니하면 매매계약은 실효된다고 볼 것이다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, ○○○○교회의 목사인 피고가 복음신문에 판시 대지 및 그 지상의 미등기건물(위 대지와 건물을 합쳐서 ○○○○교회라 한다)의 매각광고를 내자 원고는 그가 집사로 있는 △△△△교회의 목사인 소외 1을 위하여 위 ○○○○교회를 매수하기로 하고 위 소외 1로 하여금 원고를 대리하여 피고와 매수교섭을 하도록 위임하였고 그 위임에 따라 위 소외 1이 원고를 대리하여 피고와 매매대금과 그 지급조건 등을 합의한 후 원고와 피고가 1988.5.13. ○○○○교회에 관한 매매대금 59,000,000원의 판시 매매계약을 체결한 사실, 원고는 매수자금이 부족하여 계약금도 여려 차례 나누어 지급하였고 중도금기일도 같은 해 6.13.에서 6.15.로 연기 받았으나 위 연기된 날짜에 중도금을 지급하지 못하게 되어 피고로부터 같은 해 6.21. 이 사건 매매계약을 해제하겠다는 통고를 받자 같은 해 6.23. 위 소외 1을 피고에게 보내어 중도금을 지급하면서 잔금 38,100,000원은 당초 약정된 같은 해 8.12.까지 틀림없이 지급할 것이며 위 기일을 넘길 경우 위 매매계약은 자동적으로 해제되고 이미 지급된 계약금과 중도금도 포기할 것을 약속한 사실, 원고는 위 약속에도 불구하고 위 잔금지급기일을 넘기게 되자 같은 해 8.31. 다시 위 소외 1을 피고에게 보내어 잔금기일을 같은 해 9.2.까지 한번만 더 연장해 줄 것을 호소하면서 이번에도 위약하면 위 매매계약을 해제하여도 이의가 없을 것을 다짐하였으나 같은 해 9.2. 위 소외 1을 통하여 피고에게 잔금 중 금 10,000,000원만을 지급한 사실, 피고는 같은 해 9.13. 원고에게 같은 해 9.17.까지 나머지 잔금을 지급하지 않으면 위 매매계약이 해제된다는 뜻을 통지하였으나 원고가 위 기일까지 나머지 잔금을 지급하지 않자 같은 해 11.23. 그 동안 수령하였던 중도금과 일부 잔금을 변제공탁한 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 원고는 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 그 대리인인 위 소외 1을 통하여 1988.8.31. 최종적으로 피고와의 사이에 같은 해 9.2.까지 잔금을 지급하지 않으면 그 불이행자체로써 이 사건 매매계약이 자동적으로 해제된 것으로 보기로 하는 특약을 맺었다고 봄이 상당하므로 원고가 같은 해 9.2. 잔금 전액을 피고에게 지급하지 아니한 이상 위 매매계약은 피고측의 반대급부의 이행제공과 관계없이 같은 날짜로 해제되었다고 판단하였다.

2. 제1점에 대하여

기록에 비추어 보면 위 소외 1이 판시 잔대금지급기일을 연장받기로 하고 위약시 위 매매계약을 해제당하여도 이의가 없을 것을 다짐하는 행위에 관하여 원고로부터 대리권을 위임받았다고 본 원심의 위 사실인정은 옳고 거기에 소론과 같은 법리오해나 심리미진, 채증법칙 위반의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점 논지는 이유 없다.

3. 제2점에 대하여

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된다고는 볼 수 없다 할 것이다 ( 당원 1989.7.25. 선고 88다카28891 판결 ; 1979.10.30. 선고 79다661 판결 등 참조).

그러나 이 사건의 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 원심이 이 사건에 있어서는 피고가 이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 원고의 지급기한 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다는 취지에서 이 사건 매매계약의 실효를 인정한 것은 수긍할 수 있다(통상 매매용 인감증명을 떼는 것은 그다지 어려운 일이 아닐 뿐 아니라 기록에 의하면 피고는 1988.9.12.경 원고측이 교회를 담보로 사채를 얻겠다고 하여 원고측의 요구로 매수자를 소외 1로 한 부동산매매용 인감증명을 떼어 사채업자 사무실까지 원고측과 동행한 사정이 엿보인다).

다만, 피고가 판시와 같이 약정된 잔금지급기일인 같은 해 9.2.에 매수인측의 잔대금 일부의 지급을 거절하지 않고 수령하였다면 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에는 잔대금지급기일을 연기하려는 약정이 있었다고 해석함이 상당하며 그 지급기일은 피고의 판시 같은 해 9.13.자 최고에 의하여 같은 해 9.17.까지로 연기되었다 할 것이고, 위 매매계약은 원고가 그 기한까지 나머지 잔금을 지급하지 아니함으로써 실효되었다고 보아야 할 것이다. 원심이 같은 해 9.2. 위 매매계약이 실효된 것으로 보고 같은 해 9.13.자 최고를 단순히 은혜적으로 한번 더 매수인에게 지급의무를 이행할 기회를 준 것에 불과하다고 판시한 것은 잘못이라 하겠으나 위 매매계약이 실효되었다고 본 결론에 있어서는 정당하다 할 것이므로 원심판결에는 소론과 같이 판결결과에 영향을 미친 법리오해 또는 심리미진의 위법이 있다고 볼 수 없다.

논지는 이유 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.