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원고(반소피고), 피항소인
원고(소송대리인 변호사 조영도외 1인)
피고(반소원고), 항소인
피고(소송대리인 공익법무관 김우외 1인)
변론종결
2006. 8. 16.
주문
1. 제1심 판결 중 ㉮ 본소에 관한 부분을 취소하여 원고(반소피고)의 피고(반소원고)에 대한 본소 청구를 기각하고, ㉯ 반소에 관한 부분 가운데 아래에서 이행을 명하는 피고(반소원고) 패소 부분을 취소한다.
원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 5,330만 원을 지급받음과 동시에, 피고(반소원고)에게 서산시 부석면 창리 (지번 생략) 임야 9,900㎡에 관하여 2003. 11. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 피고(반소원고)의 반소에 관한 나머지 항소를 기각한다.
3. 소송 총비용 중 60%는 원고(반소피고)가, 나머지 40%는 피고(반소원고)가 각 부담한다.
청구취지 및 항소취지
1. 본소 청구취지
원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)와 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다) 사이에서 2003. 11. 20. 서산시 부석면 창리 (지번 생략) 임야 9,900㎡에 관하여 체결된 매매계약에 기한 원고의 소유권이전등기의무가 존재하지 아니함을 확인한다.
2. 반소 청구취지 및 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고의 본소 청구를 기각한다. 원고는 피고에게 위 부동산에 관하여 2003. 11. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
이유
1. 기초사실
다음의 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2, 3, 7호증, 을 제2호증, 을 제3호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
가. 원고는 2003. 11. 20. 피고에게 자신 소유인 서산시 부석면 창리 (지번 생략) 임야 9,900㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 매도하기로 다음과 같은 내용으로 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.
(1) 매매대금 : 9,000만 원
(2) 계약금 1,000만 원은 계약 당시 지급하고, 중도금 3,000만 원은 2003. 12. 3. 지급하며, 잔금 5,000만 원은 2004. 2. 28. 지급한다.
(3) 특약사항 : ㉮ 명의이전 서류를 받는 날로부터 잔금에 대한 이자를 매수인인 피고가 지급한다(30만 원). ㉯ 설정된 금액, 즉, 이 사건 토지에 관하여 2003. 3. 31. 설정등기된 소외 1 명의의 근저당권의 피담보채무 5,000만 원은 매수인인 피고가 승계한다.
나. 원고는 피고로부터 이 사건 매매계약 체결 당일 계약금 1,000만 원을, 2003. 12. 3. 중도금 3,000만 원을 각 지급받았다.
다. 원고는 2003. 12. 9. 이 사건 토지의 소유권이전등기에 필요한 위임장, 매매용 인감증명서(다만, 매수인 명의는 피고의 지정에 따라 피고의 어머니 소외 2로 기재하였다), 등기권리증, 주민등록등본 등 일체의 서류를 법무사 소외 3에게 맡겨 두었다.
2. 판단
가. 원고 주장 요지
원고는, 이 사건 본소 청구 원인으로, ㉮ 피고가 2004. 2. 28.까지 근저당권자인 소외 1에게 지급하기로 한 잔금 5,000만 원을 지급하지 않아, 원고가 수차례에 걸쳐 잔금 지급 이행의 최고를 하였음에도, 이를 이행하지 않았으며, 이러한 피고의 채무불이행을 이유로 이 사건 소장 부본 송달로써 해제의 의사표시를 하였으므로, 이 사건 매매계약을 적법하게 해제되었다고 주장하면서도, ㉯ 또한 피고가 소외 1에 대한 채무를 인수하기로 하였음에도, 인수한 채무의 이행을 게을리하여, 근저당권자인 소외 1의 신청으로 이 사건 토지에 대한 임의경매절차가 개시되었는데, 그 진행을 막기 위하여 원고가 소외 1에 대한 채무와 경매비용 등을 모두 지급하였으므로, 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었다는 취지로도 주장하며, ㉰ 그리고, 피고가 2004. 7.경 소외 1을 만났을 때, 채무 변제를 독촉하면서 경매를 신청하겠다는 소외 1에게, 마음대로 하라며 이행거절의 의사표시를 하였으므로, 이를 이유로 계약을 해제한다고도 주장한다.
나. 피고의 잔금 지급의무 불이행을 원인으로 한 해제에 대하여
(1) 무릇, 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우, 매수인이 그 채무를 현실적으로 당장 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한, 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이고, 다만, 매수인은 인수채무의 이행시기 등에 관하여 다른 약정이 없는 한, 그 인수채무가 가지는 본래의 내용에 따라 이행하면 족하다고 풀이된다( 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다25184 판결 참조).
(2) 돌이켜 이 사건에 대해 보건대, 위 인정사실에 의하면, 원고와 피고는 이 사건 매매계약에서 잔금 5,000만 원에 관하여 지급시기를 2004. 2. 28.로 정하면서도, 특약으로 소외 1 명의의 근저당권의 피담보채무를 피고가 승계하기로 하였는데, ㉮ 이 사건 매매계약에서 정한 잔금의 지급시기인 2004. 2. 28.이 매수인인 피고가 인수한 5,000만 원 채무의 이행시기를 정한 것인지, ㉯ 나아가 위 2004. 2. 28.은 피고가 원고에게 지급하여야 할 잔금 지급기일을 정한 것인지, 즉 피고가 인수한 채무의 이행시기를 지키지 않은 것이, 잔금 지급의무를 게을리한 것으로, 계약 해제 사유가 되는 채무불이행이 되는지가 문제된다.
(3) 위 인정사실 및 갑 제1호증, 갑 제13호증의 3, 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, ㉮ 이 사건 매매계약서에 잔금 5,000만 원의 지급일이 2004. 2. 28.로 명시된 점, ㉯ 원고는, 피고가 2004. 2. 28.까지 잔금 5,000만 원을 원고 자신 혹은 채권자 소외 1에게 지급할 것을 기대한 나머지, 위 잔금 지급기일까지 소외 1에게 피고가 근저당권의 피담보채무를 인수한 사실을 알리지 않았고, 피고에게도 소외 1의 연락처 등을 알려 주지 않은 점( 소외 1은 2004. 3.경에야 피고가 근저당권의 피담보채무를 승계하기로 하였다는 점을 알았다고 하고 있다), ㉰ 피고도 2004. 2. 27.경 이 사건 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 대전지방법원 서산지원 2004카단531호 로 이 사건 토지에 대하여 처분금지가처분 신청을 하였고, 2004. 3. 3. 위 법원으로부터 가처분결정을 받아, 같은 날 처분금지가처분 등기가 마쳐진 점 등에 비추어 보면, 위 2004. 2. 28.은 피고가 원고로부터 인수한 근저당권의 피담보채무를 변제하기로 한 날짜로 봄이 상당하다(피고는 위 잔금 지급일은 편의상 기재되었을 뿐, 아무런 의미가 없는 것이라는 취지로 주장하나, 위에서 본 바와 같이 위 잔금지급일은 적어도 피고가 인수채무를 이행할 날을 정한 것이라고 봄이 상당하다).
(4) 피고가 위 2004. 2. 28.까지 소외 1에게 5,000만 원을 변제하지 않았음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 나아가 2004. 2. 28.이 피고가 원고에게 지급할 잔금의 지급기일을 정한 것인지, 그리고 이를 지키지 않은 피고의 의무 불이행이, 이 사건 매매계약의 해제사유가 되는 피고의 채무불이행인지 본다.
그러므로 살피건대, ㉮ 이 사건 토지를 매도한 원고는, 피고로부터 계약금과 중도금을 합한 4,000만 원을 지급받음으로써, 피고로부터 현실로 지급받아야 할 매매대금은 모두 받은 점, ㉯ 매매잔금의 액수와 소외 1에 대한 채무 액수가 같아, 실제 잔금 지급일에 원고가 피고로부터 지급받을 돈이 없는 점, ㉰ 원고도 이러한 입장에서, 법무사에게 소유권이전등기에 필요한 제반 서류를 맡겨 놓아, 자신의 소유권이전등기의무를 모두 이행하였던 점, ㉱ 설령 피고가 2004. 2. 28.까지 인수채무 5,000만 원을 변제하지 않고 다소 그 기한을 어기더라도, 채권자인 소외 1에게 채무원리금을 모두 변제하면, 이 사건 토지에 설정된 근저당권을 말소할 수 있는 점, ㉲ 원고가 소유권이전등기에 필요한 서류를 모두 제공한 이후에는, 소외 1에 대한 채무의 이자를 피고가 부담하기로 약정한 점, ㉳ 수사기관에서 원고가 한 진술에 의하면, 원고도 피고가 2004. 8.경까지 소외 1에게 채무원리금을 모두 변제하였으면 소유권이전등기를 해 주었을 것이라고 진술하고 있는 점(갑 제13호증의 3) 등을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약에서 정한 2004. 2. 28.은 피고가 원고에게 잔금을 지급할 기일을 정한 것이라고는 볼 수 없다.
또한, 무릇 민법 제544조 에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고, 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다.
돌이켜 이 사건에 대해 보건대, 위와 같은 점들에 비추어 보면, 피고가 위 2004. 2. 28.까지 소외 1에게 채무를 변제하기로 하였던 의무는, 이 사건 매매계약의 목적 달성에 필요불가결한 것이라고는 할 수 없고, 부수적 채무라고 할 것이므로, 피고가 2004. 2. 28.까지 소외 1에게 채무를 변제하지 않았다고 하더라도, 이 점만으로 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다.
(5) 결국, 피고의 잔금 지급의무 지체를 이유로 한 원고의 계약 해제 주장은 더 나아가 볼 필요 없이 이유 없어, 이를 받아들이지 아니한다.
다. 피고의 인수채무 불이행을 원인으로 한 해제에 대하여
(1) 위에서 본 바와 같이 피고가 2004. 2. 28.이라는 기일까지 소외 1에 대한 채무를 변제하지 않았다는 점만으로는 계약을 해제할 수 없다 할 것이지만, 다른 사정들을 더하여 피고의 인수채무 불이행이 이 사건 계약을 해제할 수 있는가는 별개의 문제이다. 즉, 원고는 이 사건에서, 피고가 소외 1에 대한 채무를 인수하기로 하였음에도, 이행을 게을리하여, 근저당권자인 소외 1의 신청으로 이 사건 토지에 대한 임의경매절차가 개시되었고, 그 진행을 막기 위하여 원고가 소외 1에 대한 채무와 경매비용 등을 모두 지급하였다는 사정을 계속 주장하고 있는데, 이러한 사정들을 근거로 이 사건 매매계약을 해제할 수 있는지에 대해 살펴 본다.
(2) 무릇, 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우, 매수인이 인수채무의 이행을 지체함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에 한하여, 매도인에게 계약해제권이 발생한다.
(3) 돌이켜 이 사건에 있어 피고가 인수채무의 이행을 지체함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 사유가 있는지에 대해 본다.
우선, 피고가 당초 약정한 2004. 2. 28.까지 소외 1에 대한 채무 5,000만 원을 변제하지 않은 점은 위에서 본 바와 같다.
또한, 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제13호증의 3 내지 5, 갑 제7호증, 을 제13호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ㉮ 원고, 피고 및 소외 1은 2004. 7.경 서울 종로구 혜화동에 있는 롯데리아에서 만나, 소외 1에 대한 채무 변제 문제를 논의하게 되었는데, 피고는 소외 1에게 5,000만 원 원금은 당장 변제하기 어렵고, 이자만 지급하겠다고 제의하였으나, 소외 1이 이를 거절한 사실, ㉯ 소외 1은 이후 자신의 근저당권에 기하여 이 사건 토지에 대하여 임의경매신청을 하여, 2004. 7. 15. 대전지방법원 서산지원(2004타경9850호)으로부터 임의경매개시결정 을 받은 사실, ㉰ 원고는 위 경매사건의 매각기일 2004. 11. 8.이 다가오자, 2004. 10. 26. 소외 1에게 근저당권의 피담보채무 원리금, 집행비용으로 5,300만 원을 지급하였으며, 소외 1은 이에 2004. 10. 26. 자신 명의의 근저당권을 해지하고, 다음날 2004. 10. 27. 이 사건 토지에 대한 임의경매신청을 취하한 사실, ㉱ 원고가 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기에 필요한 제반 서류를 법무사에게 맡겨 놓았음에도, 피고는 이 사건 토지를 전매하기 위하여 소유권이전등기를 마치지 않은 사실(원고는 이에 대하여 피고가 등기 비용이 없었기 때문에 등기를 하지 못하였다고 하고 있으나, 등기비용의 액수에 비추어 볼 때, 쉽게 수긍이 가지 않는다)을 각 인정할 수 있다.
위와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고가 소외 1에 대한 채무 이행을 게을리하여 이 사건 토지에 대한 임의경매절차가 개시되고, 나아가 원고가 채무원리금을 소외 1에게 변제한 것은, 피고가 원고에게 이 사건 매매계약의 대금 일부를 지급하지 않은 것과 마찬가지라고 볼 수 있다. 따라서, 이러한 피고의 인수 채무 불이행은 원고가 이 사건 매매계약을 해제할 수 있는 사유가 된다.
(4) 한편, 피고는 이에 대하여 원고가 자신의 소유권이전등기 의무 이행제공을 한 바 없다고 주장하고 있으므로, 나아가 원고의 이 사건 매매계약 해제가 적법한지에 대해 본다.
무릇, 이 사건과 같이, 매수인의 인수채무 불이행을 이유로 매도인이 매매계약해제권을 취득하였다고 하더라도, 매도인이 해제통고를 할 때 자신의 반대의무인 소유권이전등기 의무의 이행 또는 그 이행의 제공을 하여야 한다( 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결 참조).
나아가 이 사건에 대해 보건대, 갑 제7호증, 갑 제13호증의 5의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ㉮ 구 부동산등기법 시행규칙(2006. 5. 30. 대법원규칙 제2025호로 개정되기 전의 것) 제55조 에 의하면, 소유권이전등기에 필요한 인감증명서는 발급일로부터 6개월 이내의 것이어야 하는데, 원고가 2003. 12. 9. 법무사에게 교부한 인감증명서의 유효기간은 2004. 6. 9.에 끝나므로, 피고가 그 이후에 소유권이전등기를 마치기 위하여는 새로운 인감증명서가 필요한 점, ㉯ 피고가 그 이후 원고에게 새로운 인감증명서를 교부하여 달라고 요구하였음에도, 원고는 소외 1에 대한 채무 변제를 요구하면서 이에 응하지 않은 점(원고는 수사기관에서 “만약 피고가 2004. 8.경까지 잔금 처리를 하였으면 소유권이전을 해 주었을 것이라고” 진술한 바 있다), ㉰ 원고는 소외 1에게 채무 원리금을 변제하여 임의경매신청을 취하받은 2004. 10. 27. 바로 법무사에게 맡겨 두었던 소유권이전등기에 필요한 서류들을 모두 회수한 점 등에 비추어 보면, 피고에게 이 사건 매매계약의 해제 통고를 할 때까지, 자신의 소유권이전등기 의무 이행의 제공을 하였다고 보기 어렵다.
인감증명서의 발급과 관련하여, 원고는 2004. 7. 15. 이 사건에 대한 임의경매결정이 내려진 이후 피고가 원고에게 “이 사건 토지를 담보로 서산에 있는 수협에서 1억 원을 대출해 주기로 하였으니, 인감증명서를 발급받아 서산까지 같이 가자.”고 하였는데, 이는 원고의 선이행을 주장한 것으로, 과다한 채무의 이행을 최고한 것이어서, 계약을 해제함에 있어 원고가 이행 제공을 할 필요가 없다는 취지로 주장하나, 설령 피고가 위와 같은 요구를 원고에게 하였더라도, 이는 인수채무의 변제방법을 제안한 것에 불과할 뿐이며, 당초의 이 사건 매매계약에 의하더라도 원고의 소유권이전등기의무의 이행과 피고의 근저당권 피담보채무 변제 의무는 동시이행의 관계에 있지도 않았으므로, 위와 같은 피고의 제안을 두고, 피고가 원고의 선이행을 강제한 것으로 과다한 채무 이행을 최고하였다고 볼 수도 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다.
결국, 원고가 피고의 인수 채무 불이행을 이유로 한 이 사건 매매계약의 해제는 부적법하다(그뿐만 아니라, 원고는 소외 1에게 채무를 변제하기도 이전인 2004. 10. 22. 이 사건 소를 제기하였다).
라. 이행거절을 이유로 한 해제에 대하여
마지막으로, 원고는, 피고가 2004. 7.경 소외 1을 만났을 때, 채무 변제를 독촉하면서 경매를 신청하겠다는 소외 1에게, 마음대로 하라며 이행거절의 의사표시를 하였다고 주장하나, 피고가 소외 1에게 한 위와 같은 말은, 당시 근저당권의 피담보채무 변제 문제를 놓고 서로 옥신각신하다가 감정적으로 내뱉은 것에 불과할 뿐이며, 특히, 을 제6, 8, 9호증, 을 제13호증, 갑 제13호증의 5의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 2004. 10. 26.경 소외 1에게 전화를 하여 근저당권의 피담보채무 원리금을 변제할 의사를 밝혔고, 2004. 10. 27.경에는 위 피담보채무를 변제할 돈 5,000여만 원의 자금을 준비하였던 사실을 인정할 수 있는데, 이러한 점에 비추어 보아도 피고가 소외 1에게 하였던 위 말은, 채무를 변제할 의사가 없음을 종국적으로 밝힌 것이라고 보기 어렵다.
따라서, 이행거절을 이유로 하는 원고의 계약 해제 주장도 받아들이지 아니한다.
마. 원고의 소유권이전등기 의무에 대하여
(1) 그렇다면, 원고의 이 사건 매매계약 해제에 관한 주장은 모두 이유가 없으므로, 특별한 사정이 없는 한, 피고의 이 사건 반소 청구에 따라, 원고는 피고에게 이 사건 토지에 대하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
(2) 다만, 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우, 매수인이 인수한 채무는 매매대금지급채무에 갈음한 것으로서, 매도인이 매수인의 인수 채무불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하였다면, 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금지급채무에 갈음한 것의 변형이므로, 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 대가적 의미가 있어, 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 풀이된다.
갑 제6호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고는 이 사건 토지에 설정된 근저당권의 피담보채무를 변제하고, 근저당권설정등기를 말소하기 위하여 2004. 10. 26. 소외 1에게 근저당권 피담보채무 원리금, 집행비용 등 5,300만 원을, 2004. 10. 27. 근저당권 말소비용 30만 원을 각 지출한 사실이 인정되므로, 피고는 원고에게 위 돈을 합한 5,330만 원을 원고에게 손해배상금 또는 구상금으로 지급할 의무가 있으며, 이러한 피고의 의무는 원고의 소유권이전등기 의무와 동시이행의 관계에 있다.
(3) 따라서, 원고는 피고로부터 5,330만 원을 지급받음과 동시에, 이 사건 토지에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 본소 청구는 이유 없어 기각하고, 피고의 반소 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 피고의 나머지 반소 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인데, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 ㉮ 본소에 관한 부분을 취소하여 원고의 피고에 대한 본소 청구를 기각하며, ㉯ 반소에 관한 부분 가운데 위에서 원고의 의무가 인정된 피고 패소 부분을 취소하고, 원고에게 그 의무 이행을 명하며, 피고의 반소에 관한 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.