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[청구번호]
조심 2018서2935 (2018.11.20)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 다르게 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는바, 쟁점검인계약서는 양도인이 AA의 파산관재인으로서 매매대금의 지급방법, 특약 등의 상세한 거래조건을 정하여 작성된 것임을 감안하면 양수자인 청구인의 취득세 등의 신고를 위하여 실지거래가액보다 낮은 가액으로 매매계약서를 작성하는 당시의 관행대로 쟁점토지의 매매가액을 임의로 기재한 거짓계약서로 단정하기 어려움 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음
[관련법령]
[참조결정]
조심2010서2373 / 조심2012서0173 / 조심2017서0040
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가.청구인은 2002.7.31. OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)로부터 공매로 취득한 OOO 토지 2필지(각 면적 : 56.2㎡, 611.7㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)의 지상에 건물(연면적 : 1,575㎡, 사용승인일 : 2003.12.17., 용도 : 업무시설, 이하 “쟁점외건물”이라 한다)을 신축하여 2015.9.18. 위 토지 및 건물을 OOO원에 양도한 후, 2015.11.30. 해당 양도가액을 각각 OOO원으로 안분하고 각 부동산의 취득당시 실지거래가액을 불분명한 것으로 보아 「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액OOO을 각 취득가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
나. 처분청은 2018.3.5.～2018.5.17. 기간 중 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, OOO으로부터 받은 검인계약서(2002.6.14. 작성된 것, 이하 “쟁점검인계약서”라 한다)에 기재된 매매가액인 OOO원을 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목에 따른 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액으로 보고, 위 환산가액과 해당 실지거래가액의 차액인 OOO원을 양도소득금액에 포함하여 2018.6.7. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2018.6.18. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점토지는 취득당시 실지거래가액이 불분명하므로 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액(OOO)을 취득가액으로 보아야 한다.
첫째, 쟁점토지는 취득당시 실지거래가액이 불분명한 것에 해당한다.
청구인은 부동산개발업을 하면서 알게 된 같은 업종의 지인으로부터 2002년 2월 중개인(브로커) 김OOO을 소개받았고, 쟁점토지는 2001년 파산선고를 받은 OOO이 공매한 것으로, 김OOO이 청구인에게 사실상의 건축허가를 받아 즉시 개발이 가능한 상태로 소개하여 주면서 전매차익을 포함한 취득등기에 필요한 모든 비용(매매가액, 취득세 등 부대비용)으로 OOO원을 제시하였는데, 청구인으로서는 그 지상에 건물(주상복합, 상가, 고급오피스텔 등)을 건축하면 해당 비용 이상의 이익(최소 OOO원)을 얻을 수 있다고 판단하여 김OOO의 제안을 수용하였으며, 김OOO의 제시대로 수표, 현금, 계좌이체(제3자 명의의 차명계좌에 입금) 등의 지급방법으로 위 비용을 지급(2001년 모친으로부터 상속받은 현금 등도 포함)하였고, 이외에도 김OOO이 청구인을 대신하여 OOO의 공매에서의 낙찰, 매매계약, 대금지급, 취득등기 등을 하였으므로 청구인으로서는 쟁점토지의 매매대금, 전매차익(김OOO의 중개수수료) 등이 얼마인지를 알 수 없었으며(객관적으로 지급사실이 확인되는 것은 취․등록세로 지출된 OOO원 상당에 불과), 이는 쟁점토지가 사실상 김OOO이 공매로 낙찰받은 후 청구인에게 ‘미등기전매’한데 기인한다.
한편 청구인이 2002.5.10. 김OOO에게 실제 계약금으로 OOO원을 수표로 지급하면서 위 쟁점토지의 취득사실이 기재된 실제 계약서를 작성하였는데, 그 당시에는 양도소득세를 실지거래가액이 아니라 기준시가로 신고하던 때였고, 쟁점토지의 등기부등본에 양도자가 OOO으로 기재되어 있었음을 감안하여 해당 토지의 소유권이전등기 후 김OOO과 작성한 위 실제 계약서가 불필요하다고 보아 폐기한 것으로 기억하고 있으며, 청구인으로서는 처분청의 조사당시 쟁점토지의 취득일부터 오랜 기간(15년)이 지나서 사실관계가 기억이 나지 않아서 처분청의 조사당시 처분청에게 실제 계약서를 작성하지 않았다는 취지로 소명한 것이지 해당 사실을 은폐하려고 한 것이 아니다.
요컨대 청구인이 그 취득자금이 얼마인지를 알지 못하고, 관련된 실제 매매계약서도 보관하지 않고 있으며, 실제 취득대금(OOO원 이상) 또는 쟁점검인계약서에 기재된 매매가액(OOO원) 중 어느 금액이 실제로 양도자인 OOO에게 지급되어 귀속되었는지 여부가 확인되지 않는 이상 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아야 한다.
둘째, 쟁점검인계약서를 정당한 것으로 볼 수 없다.
검인계약서는 특별한 사정이 없을 경우 당사자 사이의 매매계약대로 작성된 것으로 추정되고 해당 계약서가 실제와 다르게 작성되었다 점은 주장하는 자가 입증하여야 하는 것이나(대법원 1992.11.24. 선고 92누282 판결), 그 경우에도 해당 계약서상의 매매가액을 무조건 취득가액으로 단정하는 것이 아니라 그 적용을 위하여 시가를 반영한 사실이 나타나는 등 합리성이 있다고 인정되어야 한다 할 것이다(조심 2012서173, 2012.5.2.).
청구인이 쟁점토지의 취득비용으로 지출한 OOO원 이상 중 2002.5.10.～2002.8.13. 기간 동안 청구인 명의의 예금계좌에서 OOO원 상당을 출금하여 중개인 김OOO에게 17회에 걸쳐 수표, 현금 등으로 쟁점토지의 취득에 필요한 비용으로 OOO원을 지급한 사실이 금융증빙자료, 김OOO의 확인서 등으로 입증되고, 청구인이 2002.7.31. 김OOO을 통하여 OOO에게 쟁점토지의 잔금인 OOO원(쟁점검인계약서에 기재된 것으로 보이는 것)을 지급할 때 금융기관(OOO은행)으로부터 OOO원을 대출받았는데, 김OOO이 법무사를 통한 취득세의 신고시 첨부할 위 검인계약서의 매매대금으로 해당 대출금의 120% 상당액(OOO원)을 기재하여야 한다는 위 금융기관의 안내(동 금융기관은 쟁점토지에 대한 근저당권 설성시 동 대출금액의 130% 상당액인 OOO원을 채권최고액으로 설정)를 받은 후 위 17건의 금융거래내역 중 3건(2002.5.27. 입찰보증금으로 납부된 OOO원)의 합계액인 OOO원을 매매대금으로 기재하고 쟁점토지의 매매계약당시(2002.5.10.)가 아니라 잔금의 지급시점인 2002.6.14. 쟁점매매계약서를 소급하여 작성하였으며, 해당 금액은 쟁점토지의 취득당시 지급된 OOO원 이상의 일부에 불과한 점을 감안할 때 쟁점검인계약서는 취득당시 실지거래가액을 반영한 정당한 계약서로 볼 수 없다.
또한 언론기사(OOO가 2004.10.8. ‘OOO, 최ㅇㅇ 회삿돈으로 배ㅇㅇ 위자료 지급’이라는 제목으로 게재한 것), 판례(서울고등법원 2007.11.30. 선고 2005나93057 판결), 중개인 김OOO(2002년․2003년 해당 판례의 소송과 관련한 수사과정에서 수사기관에게 출석하여 참고인 진술을 하였음)이 청구인에게 한 진술 등에 의하면 ‘OOO의 회장 최ㅇㅇ이 전 배우자 배ㅇㅇ와 이혼하면서 해당 법인으로 하여금 배ㅇㅇ으로부터 쟁점토지를 OOO원에 매입하도록 하는 방법으로 배ㅇㅇ에게 위자료를 지급하였고, 동 법인이 해당 토지의 장부가액을 OOO원으로 계상하였으며, 이후 최ㅇㅇ이 쟁점토지의 취득과 관련한 형사상의 문제를 회피하기 위하여 OOO으로 하여금 최ㅇㅇ 외 3명의 임원을 상대로 손해배상청구소송(위 판례와 관련된 것)을 제기하면서 위 장부가액과 취득가액 간의 차액인 OOO원을 지급할 것을 구하는 것’으로 확인됨을 감안하면 청구인이 쟁점토지를 취득한 2002년 7월부터 4년 상당의 과거시점에서 OOO이 1998년 6월 해당 토지를 취득한 가액은 쟁점검인계약서의 매매대금인 OOO원보다 높은 OOO원이었다 할 것인 점, 청구인은 중개인 김OOO로부터 쟁점토지의 실지거래가액을 입증할 증빙자료를 제공받지 못하여서 김OOO에게 지급한 해당 토지의 실제 취득과 관련한 비용 중 금융증빙자료로 지급사실이 확인되는 위 17건 합계 OOO원 중 9건만을 장부가액으로 계상하였는데, 이는 향후 과세관청의 취득자금의 출처조사에 대비하여 청구인의 의뢰를 받은 세무대리인이 위 금융증빙자료 및 청구인의 소득세 신고내역 등을 감안하여 위 장부가액만을 쟁점토지의 적정한 실지거래가액으로 본 것인 점, 쟁점토지의 취득당시 적정한 시가는 1996년 최ㅇㅇ 및 배ㅇㅇ이 적정한 위자료를 수수하기 위하여 해당 토지를 감정평가한 가액을 평균한 OOO원(3.3㎡당 OOO원 상당) 또는 2003.12.26.(청구인의 동 토지 취득일인 2002.7.31. 후) 청구인이 위 토지의 지상에 건물을 신축하는데 필요한 자금을 대출받고 기존 대출금의 상환을 위하여 감정평가(평가기준일 : 2003.11.12.)한 OOO원(각각 ‘시세평가’에 해당)이라 할 것인 점을 감안할 때 쟁점검인계약서의 쟁점토지 매매대금(OOO원)은 적정한 시가에 해당하지 아니한다.
나아가 쟁점검인계약서(2002.6.14. 작성)의 쟁점토지 취득가액(OOO원)에 대비한 청구인의 양도가액(2015.9.18. OOO원에 양도)은 4.65배 상승한 것인데, 해당 상승률은 같은 기간의 공시지가(1㎡당 OOO원, 2.18배 상승), 환산가액(OOO원, 2.24배 상승), 유사 물건(가격상승률이 가장 높았던 OOO)의 실지매매가액(2002년 7월 평균 OOO원, 2.25배 상승)의 각 상승률과 비교할 때 지나치게 높다는 점을 감안하면 쟁점검인계약서에 기재된 매매대금이 비정상적으로 낮다는 사실이 뒷받침한다 할 것이다. 아울러 위 판례(서울고등법원 2007.11.30. 선고 2005나93057 판결)에 기재된 감정가액 OOO원(2000년 11월 평가된 것) 및 2000년 11월 다른 감정가액 3.3㎡당 OOO원(쟁점토지 외의 다른 면적에 대한 것으로 보이는 것, 쟁점토지의 면적으로 환산하면 OOO원 상당)도 각각 1998년 외환위기로 인한 토지가액 하락에 기인한 저평가 및 국가기관의 수용시 공시가액(3.3㎡당 OOO원)에 근접한 가액으로 평가되는 관행에 따른 것이어서 쟁점검인계약서 매매가액의 시가성을 판단하는 근거가 될 수 없다 할 것이다.
한편 처분청은 청구인이 2002.7.31. 쟁점토지를 담보로 금융기관의 대출을 받을 때 평가(평가일 : 2002.7.24., 평가기준일 : 2002.7.22.)한 감정가액 OOO원을 쟁점토지의 적정한 시가로 보아야 한다는 의견이나, 동 감정가액은 세법에서 시가로 인정하는 ‘2 이상의 감정가액 평균액’이 아니고, 이른바 ‘담보감정’에 의한 것(통상 담보감정의 의뢰기간인 금융기관은 감정비용을 최소화하기 위하여 최소비용으로 감정평가를 실시함)이므로 객관적․합리적인 신빙성있는 감정기관의 감정가액으로 볼 수 없다 할 것인 점, 검인계약서의 매매가액이 해당 물건에 대한 근저당설정액에 미달하는 경우에는 해당 매매가액을 사회통념에 부합하는 시가(실지거래가액)로 보기 어려운바(조심 2017서40, 2017.6.20.), 쟁점검인계약서의 매매가액(OOO원)이 쟁점토지에 설정된 근저당권의 채권최고액(OOO원)에도 미달하는 점 등을 볼 때 위 2002.7.24.자 감정가액 OOO원은 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 적정한 시가로 보기는 어렵다 할 것이다.
또한 처분청은 청구인이 실제로 지출한 것으로 확인된 17건 합계 OOO원의 쟁점토지 취득비용 중 중개인인 김OOO의 중개수수료(브로커비용) 등을 인정할 수 없다는 의견이나 이는 위 쟁점토지의 매입과 관련한 사실관계를 오인한 것이므로 부당하고, 설사 그렇게 보더라도 위 OOO원 상당 중 순수한 매매가액과 중개수수료가 얼마인지 알 수 없는 점, 위 17건 OOO원(입찰보증금, 계약금 및 잔금의 합계, 쟁점검인계약서의 매매대금과 같은 금액 상당액) 외에 양수자인 OOO에게 계좌이체된 내역도 없는 점(입금된 위 3건도 실제 귀속여부가 불분명) 등을 감안할 때 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액은 불분명한 것으로 보아야 한다.
더욱이 처분청은 쟁점검인계약서의 제9조 제3항에서 전소유자인 OOO이 실시한 쟁점토지의 공매와 관련한 내용이 포함되는 등 구체적인 계약조건이 기재되었다는 이유로 해당 계약서를 실제 매매계약서로 보아야 한다는 의견이나, 해당 계약조건은 OOO이 2001년 파산선고로 2001년～2005년 기간 동안 수백 건의 부동산을 공매로 매각하면서 공매로 낙찰된 부동산에 대하여 작성한 계약서에 기재된 정형화된 내용이므로 해당 계약내용을 이유로 실제 매매계약서 여부를 판단하는 것은 부당하다.
또한 처분청은 청구인의 다른 주택 2건(OOO에 각각 소재한 것)의 취득사실 및 청구인이 조사당시 쟁점주택의 취득자금으로 제외한 금융거래내역(2002.7.16. 출금된 OOO원)을 이유로 청구인이 제시한 위 취득자금 17건 합계 OOO원이 쟁점토지의 취득에 지출되었음을 인정할 수 없다는 의견이나, 위 2개 주택 취득자금의 지급시기(전자의 주택은 2002.8.30. 중도금 및 2012.9.30. 잔금, 후자의 주택은 1999년 7월․8월 중도금 및 2002.12.30. 잔금이 각각 지급됨)를 감안하면 해당 주택들의 취득과 위 쟁점토지의 취득자금이 무관함이 입증되고, 위 제외된 금융거래내역은 청구인이 쟁점토지의 매매거래 후 오랜 기간(15년)이 경과되어 사실관계를 오인한데 기인할 뿐이지 의도적으로 처분청을 기만한 것이 아니므로 처분청의 의견은 부당하다.
나. 처분청 의견
쟁점토지는 취득당시 실지거래가액이 쟁점검인계약서로 확인되므로 해당 계약서에 기재된 매매가액(OOO)을 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득당시 실지거래가액으로 보아야 한다.
첫째, 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액은 쟁점검인계약서의 매매가액으로 보아야 한다.
검인계약서 외에 별도로 작성된 매매계약서가 존재하지 않은 이상 해당 검인계약서는 실제 매매계약서에 해당하는바(대법원 2017.1.12. 선고 2016두57991 판결), 처분청은 2008.2.13. OOO으로부터 공문으로 회신받은 쟁점검인계약서(2002.6.14. 양수인인 청구인과 양도인인 OOO이 체결한 것)에 쟁점토지의 매매대금으로 OOO원(계약금으로 2002.5.27. 입찰보증금으로 대체된 OOO원의 합계액)이 기재되어 있고, 금융거래내역을 통하여 위 계약금 및 잔금의 수수사실이 확인된 점, 동 계약서의 제9조 제3항에 ‘동 계약이 양도인이 2002.5.27. 실시한 쟁점토지의 공개입찰의 낙찰의 의한 것으로서 양수인이 신문공고 및 입찰유의서 등의 모든 공매조건을 인정한다’고 기재되는 등 계약내용이 구체적이므로 해당 계약서가 단순한 취득세의 신고를 위하여 소급작성되었다는 청구인의 조사당시 소명을 인정할 수 없었던 점 등을 감안할 때 쟁점검인계약서의 매매가액을 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액으로 보아야 한다.
나아가 청구인은 쟁점토지를 취득하기 위하여 금융기관(OOO은행)으로부터 대출을 받는 과정에서 2002.7.24. 감정기관으로부터 쟁점토지에 대한 감정평가를 받았는데, 처분청이 위 금융기관으로부터 제출받은 감정평가서에 의하면 감정기관이 쟁점토지의 위치, 교통, 주변환경 등의 입지조건, 토지의 형태, 이용상태, 공법상의 제한 등의 쟁점토지의 상황 및 공시지가, 지가변동률, 인근 유사토지의 정상적인 지가수준 등을 종합하여 쟁점토지의 감정가액을 OOO원(3.3㎡당 OOO원)으로 산정하였고, 인근 유사토지의 시세가 3.3㎡당 OOO원 상당이어서 쟁점토지가 OOO원 정도로 평가되어야 하나 쟁점토지가 평가당시 법원의 파산선고등기가 된 특수한 사정이 있어서 위 감정가액으로 평가하였다고 기재되어 있는 점을 감안할 때 위 2002.7.22. 감정가액 OOO원은 취득당시 적정한 시가를 반영한 감정가액으로서 쟁점감정평가서의 매매가액인 OOO원의 시가성을 뒷받침한다 할 것이다.
한편 「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목, 같은 법 시행령 제163조 제12항 제176조의2 제3항 제2호에서 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 신빙성있는 감정가액의 평균액을 자산의 취득가액으로 보도록 규정하고 있는바, 위 2002.7.22. 감정가액이 하나의 감정평가업자가 평가한 것이나 통상 둘 이상의 감정평가업자가 한 감정가액이 서로 유사한 점을 감안할 때 하나의 감정평가업자가 한 감정가액이라도 쟁점토지의 취득당시 시가에 근접한 것이라면 그 실지거래가액의 시가성을 판단하는데 참고할 수 있다 할 것이다.
또한 OOO이 회장 최ㅇㅇ등 4인을 상대로 제기한 손해배상소송의 판결(서울고등법원 2007.11.30. 선고 2005나93057 판결)에 의하면 1996년 최ㅇㅇ과 그 배우자 배ㅇㅇ이 각각 평가한 쟁점토지의 감정가액 평균액인 OOO원 상당은 1998년 외환위기 전에 부동산경기가 급격히 침체되기 전의 것이고, 그 이후에 부동산경기가 어느 정도 회복된 2000년 11월 2개 감정평가업자가 평가한 해당 토지의 감정가액의 평균액이OOO원 상당이었던 것으로 기재되어 있고, 청구인의 쟁점토지 취득당시 파산으로 OOO이 소유한 수백 건의 부동산이 헐값에 매매된 사정을 감안하면 위 2000년 11월 감정가액은 쟁점토지의 취득당시 시가 수준이었던 것으로 보아야 한다.
둘째, 쟁점검인계약서를 정당한 것으로 볼 수 없다는 청구주장은 이유없다.
청구인은 조사당시 처분청에게 쟁점검인계약서에 기재된 매매대금에 대하여 취득세 신고를 하기 위하여 기준시가(OOO원)보다 조금 높게 신고한 것이라 소명하였다가(1차 소명서), 대출금액의 120% 상당액을 계약서상의 매매대금으로 기재하여야 한다는 금융기관의 안내에 따른 것이라고 위 소명을 변경하였고(2차 소명서), 심판청구이유서에는 입찰보증금, 계약금 및 잔금의 합계액을 관련된 금융거래내역에 맞추어 금융기관의 안내에 따라 소급작성한 쟁점검인계약서에 기재한 것이라 주장하는 등 작성기준을 변경한 점을 볼 때 쟁점검인계약서의 매매대금과 관련한 청구인의 주장은 이유없다고 보아야 한다.
또한 청구인은 조사 전의 양도소득세 신고내역 검토기간 중 처분청에게 ‘쟁점토지의 소유권이전등기 후 실제 작성된 계약서를 받은 것으로 기억하나 해당 계약서 및 증빙자료를 분실하였는지 아니면 계약당시 받았는지 여부가 불명확하고 현재 해당 계약서가 없는 상태’라고 소명하였다가, 심판청구이유서에는 계약당시 실제 계약서를 작성하였다가 소유권이전등기 후 폐기하였다고 주장하는 등 실제 계약서 작성사실에 대한 소명 또는 주장도 변경한 점을 볼 때 객관적인 증빙자료인 쟁점검인계약서에 기재된 매매가액 외의 청구인의 주장도 신뢰하기 어렵다 할 것이다.
더욱이 청구인은 조사당시 처분청에게 쟁점검인계약서에 기재된 매매대금과 청구인이 세무대리인에게 알려 준 브로커의 중개수수료 등을 감안하여 세무대리인이 임의로 쟁점토지의 장부가액을 OOO원 상당으로 계상하였다고 소명하였다가(1차 소명서), 심판청구이유서에는 쟁점토지의 취득자금에 대한 과세관청의 세무조사를 우려하여 세무대리인으로 하여금 쟁점토지의 취득당시 금융거래내역 중 일부의 합계를 위 장부가액으로 계상하였다고 하면서 위 소명을 변경하였는데, 이는 청구인이 처분청의 조사로 알게 된 쟁점토지의 취득당시 청구인 명의의 예금계좌 출금내역 중 일부를 임의로 합하거나 차감하는 방법으로 당초 소명과 일치하지 않는 주장을 하는 것이므로 신뢰하기 어려운 점, 청구인의 주장대로 과세관청의 자금출처조사가 우려되어 장부가액을 금융거래내역과 일치시켜 계상하였다면 취득당시 실제 계약서 및 관련된 증빙자료도 보관하는 것이 일반적인 경험칙에 부합하는 점 등을 볼 때 쟁점토지의 장부가액과 관련한 청구인의 주장도 수용하기 어렵다.
또한 청구인은 청구인이 쟁점토지의 지상에 건물을 신축하는데 필요한 자금을 대출받는 과정에서 2003.11.12. 평가한 감정가액 OOO원이 쟁점토지의 취득당시 시가 수준이었고, 위 판결(서울고등법원 2007.11.30. 선고 2005나93057 판결) 및 중개인 김OOO의 확인서 등을 근거로 OOO의 1998년 취득당시 쟁점토지의 장부가액이 OOO원이었다고 주장하나, 위 감정가액은 나대지 상태였던 쟁점토지의 취득당시의 시가 수준으로 볼 수는 없는 점, 해당 판결에서 2개 감정기관이 평가한 쟁점토지 감정가액의 평균액이 OOO원 상당이므로 회장인 최ㅇㅇ 등 4인이 OOO에 끼친 손해액이 OOO원(실제 취득가액으로서 최ㅇㅇ 및 그 배우자인 배ㅇㅇ이 평가한 감정가액의 평균액인 OOO원에서 위 다른 감정가액 OOO원을 차감한 것)이라고만 명시하였을 뿐, 동 법인이 장부에 계상한 동 토지의 취득가액이 OOO인지 여부에 대해서는 기재되어 있지 않고, 청구인도 관련된 증빙자료를 제출하지 않은 점 등을 감안할 때 청구인의 주장은 이유없다고 보아야 한다.
청구인은 쟁점토지를 중개인(브로커) 김OOO을 통하여 미등기전매방식으로 취득하였으므로 그 취득대금 등을 전혀 알지 못한다고 주장하나 이러한 미등기전매에 대한 증빙자료가 제출되지 않는 점, 청구인의 주장대로라면 쟁점토지의 전소유자가 OOO이 아니라 김OOO이었을 것이나 청구인이 조사당시부터 김OOO을 전소유자가 아니라 중개인(브로커)이었다고 주장하였던 점 등을 감안할 때 청구인의 주장은 과세관청이 김OOO에 대하여 부과제척기관 경과로 관련된 과세를 하지 못함을 이용하여 쟁점검인계약서의 실제성을 부인하기 위한 것에 불과하다 할 것이므로 받아들이기 어렵다.
나아가 자산의 취득비용의 지출에 대한 객관적인 증빙이 없고, 설사 금융거래로 출금된 금액이 해당 자산의 취득과 관련한 부대비용으로 지출되었다 하더라도 해당 금액의 수령사실에 대하여 객관적으로 입증되지 않는 경우에는 해당 금액을 취득가액으로 인정할 수는 없다 할 것인바(조심 2010서2373, 2010.12.2.), 청구인이 제시한 2002.5.10.～2002.8.13. 기간 중 17건 합계 OOO원의 금융거래내역은 같은 시기에 청구인의 다른 주택 2건(OOO에 각각 소재한 것)의 매매대금의 지급(등기부등본에 의하면 청구인이 전자의 경우 2002.7.16. 매매계약 후 2002.9.30. 소유권을 취득하고, 후자의 경우 1999.7.23. 매매계약 후 2002.12.30. 소유권을 취득) 등에 사용된 것으로 보이는 점, 청구인이 조사당시 다른 금융거래내역(2002.7.16. 출금된 OOO원)도 쟁점토지의 취득자금으로 주장하다가 처분청이 반박하자 이를 제외한 점 등을 감안할 때 쟁점토지의 취득자금으로 인정할 수 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가.쟁점
쟁점토지의 취득가액을 검인계약서에 기재된 가액으로 보아야 하는지(실지거래가액) 아니면 취득당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여야 하는지 여부
나.관련 법령
제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (단서 생략)
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
제163조[양도자산의 필요경비] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
제176조의2[추계결정 및 경정] ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2.법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)]
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)
2.양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
다.사실관계 및 판단
(1)처분청이 제출한 결의서 등의 심리자료를 보면 청구인이 2002.7.31. OOO으로부터 공매로 취득한 쟁점토지의 지상에 쟁점외건물을 신축하여 2015.9.18. 동 토지․건물을 OOO원에 양도한 후, 2015.11.30. 그 양도가액을 각각 OOO원으로 안분하고 각 부동산의 취득당시 실지거래가액을 불분명한 것으로 보아 「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액OOO을 각 취득가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였으나, 처분청은 2018.3.5.～2018.5.17. 기간 중 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점검인계약서에 기재된 매매가액인 OOO원을 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목에 따른 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액으로 보고, 위 환산가액과 해당 실지거래가액의 차액인 OOO원을 양도소득금액에 포함하여 이 건 과세처분을 한 것으로 나타난다.
(2) 처분청이 확인한 사실관계 등은 아래와 같다.
(가)서울특별시 중구청장이 2018.2.14. 처분청에게 보낸 공문을 보면 쟁점토지의 취득세 실거거래가액 신고액이 OOO원이고, 이에 첨부된 것으로 보이는 쟁점검인계약서에는 2002.6.14. OOO의 파산관재인이 청구인에게 쟁점토지를 OOO원에 양도하는 계약을 체결하였으며, 계약금인 OOO원 중 OOO원은 2002.5.27. 지급된 입찰보증금으로 대체하고 OOO원은 위 계약일에 지급하며, 잔금인 OOO원은 2002.7.31.까지 지급하도록 하고, 제9조(기타) 제3항에서 ‘본 계약은 OOO이 2002.5.27. 실시한 부동산공개입찰의 낙찰에 의한 것으로 청구인이 신문공고 및 입찰유의서 등 공매조건의 모든 사항을 인정한다’고 나타나며, 위 계약서의 3쪽 하단에는 법무사 김ㅇㅇ의 연락처(9**-05**)가 기재되어 있다.
(나)OOO이 2018.3.15. 처분청에게 보낸 문서를 보면, 쟁점토지의 양도일인 2002.7.31.부터 10년 이상 경과하여 매매계약서 등 증빙자료를 보존하고 있지 않으므로 처분청의 해당 자료요청에 대한 회신을 할 수 없는 것으로 나타난다.
(다)청구인이 2016.3.8. 처분청에게 보낸 소명서(세무조사 착수 전의 청구인의 양도소득세 신고서 검토기간 중 소명요청에 대한 회신으로 보이는 것)에 의하면 청구인은 전문적인 알선브로커(중개인)로 하여금 쟁점토지를 양수하면서 해당 중개인이 매매계약의 체결, 대금지급 및 소유권이전등기 등 모든 양수절차를 대행하였는바, 해당 등기 이후 매매계약서를 수령한 것으로 기억하고 있으나 계약서 등 취득과 관련한 증빙자료를 분실하였는지 아니면 처음부터 받지 못하였는지 불명확하고 현재 위 매매계약서를 보관하고 있지 않으며, 쟁점외건물의 장부에 기재된 쟁점토지의 가액(OOO원 상당)도 세무대리인(도원회계법인)에게 문의하였으나 오랜 기간이 경과하여 증빙자료가 없고, 취득당시 1회의 회계처리로 위 장부가액을 계상한 것을 볼 때 쟁점토지를 OOO원 정도에 취득한 것으로 기억하나 중개인수수료, 취득세 등의 정확한 지출액 등을 알지 못한다고 진술하였으며,
청구인이 2016년 3월(일자 미기재) 처분청에게 보낸 추가소명서(세무조사 착수 후 1차 소명서로 보이는 것)를 보면 청구인은 형식적으로는 공매(신문에 매각공고)이나 사실상 수의계약(2001년 OOO의 파산으로 수백 건의 보유토지 중 쟁점토지 등 일부가 불법적인 방법으로 매각)으로 취득하였고, 지인으로부터 2명의 전문적인 알선브로커(이 중 연락가능한 중개인은 김OOO)를 소개받아 이들이 모든 취득절차를 대행하였으며, 위 중개인들이 제시하는 방법(차명계좌 입금, 수표․현금 지급)으로 OOO원 중반대 금액을 지급하고 쟁점토지를 취득하였으나 동 중개인들이 모든 절차를 대행하여 해당 토지의 취득가액, 중개인수수료, OOO의 관련인에게 지급된 금액, 접대비 등이 얼마인지 알지 못하며, 2006년 전에는 통상 검인계약서에 기재된 매매대금의 경우 실제 취득가액이 아니라 취득세의 신고를 위하여 기준시가보다 조금 높게 정하는 것이 관행이었으므로 쟁점검인계약서의 매매가액을 양도소득세의 실지거래가액으로 볼 수는 없고, 이외에 취득세 신고시 이중계약서 작성, 1개 감정가액의 시가 인정에 대한 부당성(2002.7.24. 쟁점토지 취득자금 대출시 청구인이 의뢰한 감정가액 OOO원에 대한 것으로 이른바 ‘시가감정’이 아니라 ‘담보감정’에 해당), 청구인이 계상한 장부가액(OOO원 상당)에 대한 소명(관련된 증빙자료가 없고, 해당 가액이 세무대리인의 실수에 기인하며, 취득 당시 인근토지의 시세가 OOO원 중반이었음을 감안하면 실지거래가액으로 볼 수 없음) 등을 한 것으로 나타나며,
청구인이 같은 달 처분청에게 보낸 추가소명서(2차 소명서로 보이는 것)를 보면 청구인은 김OOO으로부터 확인한 결과, 쟁점검인계약서의 매매가액은 김OOO이 해당 토지의 잔금지급일인 2002.7.31. 금융기관(OOO은행)으로부터 그 취득자금의 부족분(OOO원)을 대출받는 과정에서 취득세 신고시 대금출액의 120% 상당액을 검인계약서의 매매가액으로 기재하여야 한다는 위 금융기관의 안내에 따른 것이고, 쟁점검인계약서의 매매가액(OOO원)이 위 금융기관이 설정한 근저당권의 채권최고액(OOO원)보다 낮은바, 만약 위 매매가액이 실지거래가액이라면 위 금융기관 대출이 불가능하였을 것이며, 쟁점토지의 실제 취득가액(OOO원 중반) 중 차명계좌의 입금액 및 현금지급액을 제외하고 금융거래내역(청구인 명의의 4개 예금계좌)으로 확인되는 지출액은 아래 ＜표＞ 기재와 같이 18건 OOO원인 것으로 나타난다.
OOO
(라)청구인이 2016년 3월 처분청에게 보낸 추가소명서(3차 소명서로 보이는 것)를 보면 청구인은 위 ＜표＞ 기재의 쟁점토지 취득비용과 관련하여 처분청이 구분1(2002.5.10.)의 출금액이 다른 토지(OOO) 취득비용으로 지출되고, 구분12～14(2002.7.16., 2002.7.24.)의 출금액이 다른 주택(OOO)의 취득비용에 사용되었다는 의견에 대하여 전자의 경우 위 다른 토지의 잔금지급일과 같으나 금융기관 대출금으로 동 토지의 잔금을 지급하고 2002.5.10. 출금액(OOO원 상당) 중 OOO원만을 해당 토지의 잔금지급(OOO원은 쟁점토지 취득에 사용)에 사용하였고, 후자의 경우 중개인 김OOO에게 확인한바, 2002.7.16. 출금액(OOO원)이 위 주택 취득시 계약금으로 사용되었으나(쟁점토지의 취득과 무관) 나머지 금액은 쟁점토지의 취득에 사용(위 주택의 중도금은 위 다른 토지의 양도시 받은 계약금으로 잔금 지급)하였으며, 언론기사(OOO가 2004.10.8. ‘OOO, 최ㅇㅇ 회삿돈으로 배ㅇㅇ 위자료 지급’이라는 제목으로 게재한 것)에 의하면 전소유자인 OOO이 장부가액이 청구인에게 OOO원인 쟁점토지를 OOO원에 양도한 것으로 확인되나, 해당 양도가액도 관련된 증빙자료가 없으므로 청구인의 취득당시 실지거래가액으로 볼 수 없다고 소명한 것으로 나타난다.
(마)중개인 김OOO이 2018.3.22.작성한 확인서(청구인의 위 2차 소명서에 첨부된 것으로 보이는 것)를 보면 김OOO은 부동산의 매매중개를 전문적으로 하고 있고, 2002년 OOO으로부터 쟁점토지를 공매로 낙찰받아 같은 해 미등기상태에서 청구인에게 양도하면서 소유권이전등기까지의 모든 절차를 대행하였으며, 그 당시 제3자 및 위 법인의 소속 임직원도 관련되어 있으나 손해배상 등 법적인 문제가 제기될 수 있어서 이들의 인적사항 등을 공개할 수 없고, 청구인으로부터 받은 쟁점토지의 취득비용, 이 중 자신과 위 제3자, 임직원 등에게 각각 귀속된 금액이 얼마인지를 소명할 수 없으며, 위 취득비용은 차명계좌의 입금, 수표(OOO원권 등) 및 현금 수취로 지급되었으나 현재 각 귀속자의 수령 여부에 대하여 금융증빙자료로 입증할 수 없음을 확인한 것으로 나타난다.
(바)주식회사OOO이2002.7.24.(평가기준일및 조사기간 : 2002.7.22.) 작성한 감정평가서를 보면, ‘감정평가액 산출근거 및 그 결정에 대한 의견 부분’에 금융기관이 지하철역 근처에 소재한 쟁점토지의 담보취득 목적으로 감정평가하되, 입지조건(위치, 교통, 주위환경), 토지상황(형태, 이용상태, 공법상 제한상태) 및 공시지가, 지가변동률, 인근 유사토지의 정상적인 지가수준 등을 종합적으로 참작하여 평가하였으며, 관련된 등기부등본에 법원의 파산선고(2001하111, 양도자인 OOO에 대한 것으로 보임) 등기가 된 사실이 기재되어 있고, ‘토지․건물 가격결정에 관한 참고자료’에 위 감정평가업자가 위치적 여건(OOO 북측 인건에 소재), 교통여건(차량 진출․입이 가능하고 인건에 지하철역 및 버스정류장 소재), 주위환경(고급주택이 밀집한 주거지역) 등의 입지조건 및 인근 유사토지의 거래시세(1998년 12월 1㎡당 OOO원으로 거래되는 등 3.3%당 OOO원 상당) 등을 감안하여 가장 적정하다고 판단되는 가격을 선택하여 결정한 것으로 나타나며, ‘토지․건물 감정평가명세표’에 위 감정평가업자가 쟁점토지를 OOO으로 감정평가한 것으로 나타나고, 처분청은 위 감정가액이 쟁점검인계약서의 매매가액(OOO원)의 시가성을 뒷받침한다고 보았다.
(사)언론기사(OOO가 2004.10.8. ‘OOO, 최ㅇㅇ 회삿돈으로 배ㅇㅇ 위자료 지급’이라는 제목으로 게재한 것)를 보면 법원의 파산선고로 파산절차가 진행 중인 OOO(OOO으로 보임)의 파산관재인이 같은 날 최ㅇㅇ가 회장으로 재직하던 시기에 전 배우자인 배ㅇㅇ에 대한 위자료를 동 법인의 자금으로 지급하였다고 주장하면서 최ㅇㅇ 및 전직 임직원 3명을 상대로 OOO원을 지급하라는 취지의 소송을 제기하였고, 관련된 소장에서 위 법인은 ‘1998년 4월 최ㅇㅇ의 지시에 따라 위 법인 명의로 배ㅇㅇ 소유의 OOO 소재 2필지(쟁점토지로 보임)를 OOO원에 매입하였는데, 이는 최ㅇㅇ과 배ㅇㅇ이 이혼한지 4일만에 이루어진 것으로, 그 매입가액이 시가와 비교하여 과도한 점을 볼 때 최ㅇㅇ이 배ㅇㅇ에게 해당 매입가액과 배ㅇㅇ의 해당 토지 취득당시의 시가와의 차액만큼 위자료를 지급하기 위한 거래에 해당하므로 결국 해당 거래로 위 법인에게 해당 차액과 취득세 등의 경비 등을 합하여 OOO원의 손해를 끼쳤다’는 이유로 위 소송을 제기하였으며, 위 법인이 쟁점토지를 취득한 후 최ㅇㅇ의 주차장으로 사용하다가 2002년 OOO원에 양도하였다는 취지의 보도내용이 나타난다.
(아)OOO으로 보이는 원고가 ‘1996.2.28.～1998.5.15. 기간 동안 동 법인의 대표이사 및 동 법인이 포함된 그룹의 회장으로 재직한 최ㅇㅇ’으로 보이는 피고를 상대로 제기한 손해배상소송에 대한 OOO법원 2007.11.30. 선고 2005나93057 판결을 보면, ‘인정사실’ 부분에 피고가 1998.4.13. 동 법인의 임원 2인에게 1998.4.9. 이혼한 전 배우자에게 위자료를 지급할 목적으로 회사자금 OOO원 상당을 송금하도록 지시하고, 같은 날 위 임원 2인이 다른 직원으로 하여금 위 배우자에게 OOO원을 송금한 후 OOO 소재의 2필지(피고의 소유이나 위 배우자 명의로 등기되어 있던 것으로 쟁점토지 외의 다른 면적이 포함된 것으로 보임)의 취득가액으로 위 금액을 지급한 것처럼 회계처리하였는데, 해당 토지는 원고의 취득 후에도 피고가 개인 주택의 주차장 부지로 사용하다가 2000년 그 일부가 도로부지로 수용되고, 2002년 나머지 부분(쟁점토지로 보임)이 공매로 처분되었으며, 위 취득가액 OOO은 취득당시보다 2년 정도의 전인 1996년의 감정가액에 따라 정해 것인데, 그 취득당시는 외환위기의 영향으로 전반적인 부동산 경기가 급격히 침체되어 있던 시기로서 위 토지의 시가가 3.3㎡당 OOO원 정도로 하락되어 있었고, 이후 부동산 경기가 어느 정도 회복된 2000년 11월 위 토지의 일부가 수용될 때 2개 감정기관이 평가한 3.3㎡당 감정가액의 평균액도 OOO원 상당(쟁점토지의 면적인 202평으로 환산하면 OOO원 상당)에 불과하여 동 토지의 취득당시(1998.6.24.) 시가가 최대 OOO원 정도인 것으로 나타나고,
‘판단’ 부분에 법원은 ‘피고 및 임원 2인이 위 토지를 고가에 매입하도록 함으로써 OOO의 손해액은 실제 취득가액과 취득당시의 시가의 차액이라 할 것이므로 동 토지의 취득가액인 OOO원과 취득당시 시가의 최대액인 OOO원이 위 손해액이므로 피고가 원고의 청구액인 OOO원 및 관련된 이자액만큼 지급하라’고 판시한 것으로 나타난다.
(자)OOO이 2018.3.27. 처분청에게 보낸 문서를 보면 쟁점토지와 동 법인이 관련한 위 판결의 소장 및 판결문을 보관하고 있지 않으므로 처분청의 해당 자료요청에 대한 회신을 할 수 없는 것으로 나타나고, 위 법인의 파산관재인이 2018.3.28. 처분청에게 보낸 문서를 보면 동 파산관재인은 OOO이 위 판결문 등 소송과 관련 증빙자료를 보관․관리하도록 되어 있으므로 처분청의 해당 자료 요청에 대한 회신을 할 수 없는 것으로 나타난다.
(차)처분청은 2018.4.4. 서울지방국세청 과세사실판단자문위원회에게 쟁점검인계액서의 매매가액을 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액으로 볼 수 있는지에 대한 자문신청을 하였고, 위 위원회는 2018.4.30. ‘쟁점검인계약서의 내용과 금융증빙자료가 일치하는 점, 해당 계약서의 매매가액이 같은 시기에 평가된 감정가액과 상당히 유사한 점, 해당 계약서가 진정하게 작성된 것이 아니라는 청구인의 주장에 대한 입증이 부족한 점 등을 감안할 때 매매당사자들이 작성하여 검인을 받은 위 계약서에 특별한 사정이 없는 것으로 보이므로 쟁점검인계약서의 매매가액을 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다’고 회신한 것으로 나타난다.
(3) 청구인이 제출한 증빙자료 등은 아래와 같다.
(가)쟁점토지 중 일부(OOO)의 등기부등본을 보면 주식회사 OOO은행이 2002.7.31. 채권최고액을 OOO원으로 하여 위 토지에 근저당권을 설정한 것으로 나타난다.
(나)청구인은 쟁점토지의 취득비용으로 지출한 OOO원 이상 중 2002.5.10.～2002.8.13. 기간 동안 청구인 명의의 예금계좌에서 OOO원 상당을 출금하여 중개인 김OOO에게 17회에 걸쳐 수표, 현금 등으로 쟁점토지의 취득에 필요한 비용으로 OOO원을 지급하였다고 주장하면서 관련된 금융증빙자료 및 해당 출금․지출을 정리한 내역을 제출하였고, 해당 금융증빙자료를 보면 ‘대체’ 거래의 ‘적요’란에 수표번호로 보이는 숫자(#11*39*****43 등)가 기재되어 있고, 위 출금․지출내역을 보면 ＜표＞의 구분12(2002.7.16.)를 제외한 나머지와 동일한 내용이 기재되어 있다.
(다)청구인은 OOO의 장부가액과 양도가액이 각각 OOO원이었다는 사실이 언론기사에 명확히 기재되어 있고, 쟁점토지가 언제든지 상업용 시설의 개발이 가능하여 외환위기 후인 위 법인의 취득당시(1998년)에도 그 시세가 3.3㎡당 OOO원을 초과하였으며, 위 판결문에도 1996년(부동산시장이 보합상태였음) 해당 토지의 감정가액 평균액이 OOO으로 기재되어 있고, 청구인의 쟁점토지 취득 당시(2002년)에는 부동산가격이 폭등(2001년～2006년)하던 때로, 전소유자인 OOO이 관할관청으로부터 실질적인 개발허가를 받은 상태였고, 실제로 청구인이 동 토지를 취득(2002.7.31.)한 후인 2002.10.1. 해당 허가를 받아 2002.10.21. 건물신축공사를 착공하였으며, 2000년말부터 시작된 부동산가격의 폭등(2001년은 2017년보다 그 정도가 더 과열된 상태였음)으로 2002년 9월 대출규제(주택담보대출비율 등)가 실시되었다고 주장하면서, 위 건물신축공사와 관련한 쟁점외건물의 건축물대장을 제출하였다.
(라)청구인은 중개인 김OOO로부터 쟁점토지의 실지거래가액을 입증할 증빙자료를 제공받지 못하여서 김OOO에게 지급한 해당 토지의 실제 취득과 관련한 비용 중 금융증빙자료로 지급사실이 확인되는 위 17건 합계 OOO원 중 9건만을 장부가액으로 계상하였고, 이는 향후 과세관청의 취득자금의 출처조사에 대비하여 청구인의 의뢰를 받은 세무대리인이 위 금융증빙자료 및 청구인의 소득세 신고내역 등을 감안하여 위 장부가액만을 쟁점토지의 적정한 실지거래가액으로 보았다고 주장하면서 2003년 쟁점외건물의 계정별원장 및 해당 건물가격의 산정근거(2015년 쟁점토지와 더불어 동 건물을 양도할 때 매각협상의 기초자료) 및 위 세무대리인(OOO 소속의 염ㅇㅇ 공인회계사)의 확인서를 제출하였으며,
위 계정별원장에는 동 건물의 취득가액이 OOO원으로 기재되어 있고, 위 산정근거에는 쟁점외건물의 신축가액이 OOO원 이상으로 추정되며, 그 신축 후 추가공사금액 OOO원에서 감가상각비 OOO원를 차감한 OOO원에서 생산가물가 상승률(60%)를 적용하면 위 산정근거의 작성당시 위 건물의 가액이 OOO원으로 산정되는 것으로 나타나며, 위 확인서를 보면 위 세무대리인이 쟁점토지의 취득당시 청구인에게 그 취득가액을 입증할 수 있는 증빙자료가 있는지 문의하였으나 중개인 김OOO이 동 토지의 취득절차를 대행하여 청구인으로부터 관련된 증빙자료를 받지 못하였고, 청구인으로부터 금융거래내역을 받아 쟁점토지의 취득가액을 적정하게 계상하여 달라는 청구인의 요청에 따라 위 금융거래내역, 청구인의 과거 소득세 신고자료 등을 감안할 때 동 취득가액으로 OOO원 정도가 적정하다고 판단하여 동 금융거래내역 중 9건(위 ＜표＞의 구분1, 4～7, 9, 10, 14, 16) OOO원을 쟁점토지의 장부상 취득가액으로 신고한 사실이 있다고 확인한 것으로 나타난다.
(마)청구인은 위 지출액 중 다른 주택(OOO 소재 아파트)의 취득에 사용되었다는 처분청의 의견과 다르게 해당 주택(68평형, 분양가액 : OOO원)의 분양계약금이 1999.7.23. 분양사에게 계좌이체로 지급되고, 나머지 중도금 및 잔금이 금융기관의 집단대출을 받아 위 분양사에게 지급되었으며, 위 주택의 계약대금의 지급일이 위 지출액의 출금일과 다르므로 동 지출액에서 위 다른 주택 취득대금이 지출된 것으로 볼 수 없다고 주장하면서 위 주택의 분양대금납부내역을 제출하였고, 이를 보면 동 주택의 분양대금 지급이 1999.7.23.～2002.10.25. 기간 동안 9회(1999.7.23., 1999.12.15., 2000.7.14., 2001.1.15., 2001.7.12., 2002.3.11., 2002.3.15., 2002.10.24., 2002.10.25.) 지급된 것으로 나타나고, 동 지급일 중 위 지출액의 출금일과 같은 날은 없다.
(바)전산프로그램을 출력한 것으로 보이는 문서를 보면 주식회사 OOO(23쪽 2002.7.24.자 감정평가업자와 같음)이 같은 날(평가기준일 : 2003.11.12.) 쟁점토지의 감정가액을 OOO에 평가한 것으로 나타나고, 관련된 감정평가서는 제출하지 아니하였다.
(4) 청구인과 처분청은 2018.10.11. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 청구이유 및 이에 대한 답변과 같은 취지로 진술하였고, 청구인은 위 언론기사(OOO가 2004.10.8. ‘OOO, 최ㅇㅇ 회삿돈으로 배ㅇㅇ 위자료 지급’이라는 제목으로 게재한 것)에서 OOO이 2002년 쟁점토지를 OOO원에 양도한 것으로 보도되었는데, 중개인 김OOO이 청구인에게 한 진술에 의하면 해당 가액은 김OOO이 위 법인의 경매당시 쟁점토지의 낙찰금액으로 기재한 것으로 확인되나 김OOO의 명의로 해당 낙찰을 받은 것은 아니며, 김OOO이 청구인으로부터 쟁점토지의 취득자금으로 받았다는 OOO원 이상에 대하여 소득세 등의 제세신고를 하지 않았고 관련된 금융거래내역을 보관하고 있지 않다고 진술하였다.
(5)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점검인계약서가 취득세 등의 신고를 위하여 임의로 작성되어 동 계약서에 기재된 매매가액(OOO원)을 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액으로 볼 수 없고, 청구인 명의의 예금계좌에서 쟁점토지의 취득자금으로 지출된 금액이 17건 OOO원 상당으로서 쟁점검인계약서의 매매가액보다 크고 전소유자인 OOO이 계상한 쟁점토지의 장부가액(OOO원)과 해당 매매가액이 서로 다르다는 이유 등으로 쟁점검인계약서의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없으므로 그 취득당시 실지거래가액을 불분명한 것으로 보아야 한다고 주장하나,
검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 다르게 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는바, 쟁점검인계약서는 양도인이 OOO의 파산관재인(해당 법인이 지명하여 법원에 신고함으로써 선임)으로서 매매대금의 지급방법, 특약(양수인인 청구인이 동 법인에서 실시하는 공매조건에 따르는 것) 등의 상세한 거래조건을 정하여 작성된 것임을 감안하면 양수자인 청구인의 취득세 등의 신고를 위하여 ‘실지거래가액보다 낮은 가액으로 매매계약서를 작성하는 당시의 관행’대로 쟁점토지의 매매가액을 임의로 기재한 거짓계약서로 단정하기 어려운 점,
청구인이 2002.7.24. 감정기관으로부터 받은 감정평가서에 의하면 해당 감정기관이 쟁점토지에 대하여 입지조건(지하철역 근처에 소재), 토지상황, 공시지가(변동률 포함), 인근토지의 지가수준 등과 더불어 전소유자인 OOO이 파산선고된 사실을 반영하여 쟁점토지의 감정가액을 OOO원으로 평가하였음을 감안하면 쟁점검인계약서에 매매가액으로 기재된 해당 감정가액이 쟁점토지의 거래 당시의 시가를 반영한 것으로 보이는 점(동 감정가액이 이른바 ‘담보감정’이어서 시가를 반영하지 못한 것이라는 청구인의 주장은 금융기관의 대출을 위한 감정가액에 대해서는 시가로 볼 수 없다는 의미이므로 받아들이기 어려움),
청구인이 제시한 쟁점토지의 취득배경(중개인 김OOO 등 2인이 청구인에게 고수익이 보장되는 쟁점토지의 매입을 권유하여 청구인이 이를 수락하면서 이들에게 취득자금으로 OOO원 이상을 지급하였고 이들이 관련된 경매, 매매계약 및 대금지급을 하는 등 사실상 청구인에게 미등기전매로 쟁점토지를 양도하였으므로 청구인이 쟁점토지의 정확한 취득가액을 알지 못한다는 것으로, 김OOO의 확인서 외에 해당 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료 미제출), 관련된 청구인 명의의 예금계좌 거래내역(7건 OOO원, 전 소유자인 OOO이 해당금액을 수취하였음을 입증할 증빙자료 미제출), OOO이 쟁점토지를 OOO원에 양도하였다는 언론보도(해당 금액의 계산근거 등 증빙자료 미제출), 인근 유사물건의 가격상승률(쟁점토지와의 유사성을 비교할 증빙자료 미제출), 청구인의 쟁점토지의 취득 후인 2003.12.26. 쟁점토지의 감정가액(OOO원으로 해당 감정평가서 미제출) 등은 청구인의 쟁점토지 취득당시의 실지거래가액(또는 그 수준)을 확인하거나 쟁점검인계약서에 기재된 매매가액의 시가성을 부인할 수 있는 객관적인 증빙자료로 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.
따라서 처분청에서 청구인이 「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목에 따라 신고한 환산가액(OOO원 상당)을 부인하고 쟁점검인계약서 상의 매매가액(OOO원)을 같은 호 가목에 따른 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액으로 하여 그 차액만큼 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.