서면인터넷방문상담5팀-833 (2008.04.17)

양도

주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 대체주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 없는 것임.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 (‘대체주택’이라 함) 경우로서 「소득세법시행령」제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세(고가주택은 제외)되는 것이나, 주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는「동법령」제156조의 2 제5항의 적용대상에 포함하지 않는 것입니다.

소득세법시행령 제156조2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- A주택 : 잠실 재건축 예정아파트(취득일부터 2001.8까지 거주)

· 1988.8 취득 및 2003.2.8 재건축 사업계획승인일

· 2004.11.24 재건축아파트 관리처분총회(2008.7 입주예정일)

- B주택 : 행당동 재개발아파트

· 1999년도에 재개발조합원으로 2001.8까지 입주하여 거주 후 2003.7 매도

- C주택 : 상일동 아파트(취득일부터 현재까지 거주하여 3년 보유 2년 거주요건 충족)

· 2003.8.7 취득(잠실 재건축 사업계획승인일 이후 구입)

○ 질의내용

- 위 경우 A주택 사용승인 후(2008.7월 예정) 1년 안에 B주택을 매매하면 대체주택 비과세 특례를 적용받아 1세대1주택 비과세가 가능한지

- 아니면 A주택 사용승인일 전에 B주택을 매도하여야 비과세가 되는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31. 신설)

○ 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호)제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

1.주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-810, 2008.04.15

【질의】

(사실관계)

○ 부천시 송내동 소재 A주택 취득내역

- 2004.03.25. 부담부증여로 취득(2003.01.10. 조합원설립인가)

- 2005.05.17. 사업시행인가 및 2005.12.26 관리처분계획인가

- 2008. 7월 입주예정일

○ 인천시 부평구 소재 24평 B아파트 취득

- 2005.03.01. 취득 및 2008.04.17. 양도

○ B아파트 양도 후 대체주택으로 C주택을 취득예정

(질의내용)

- 사업시행인가 당시 2주택을 소유한 경우 대체주택 비과세 여부

【회신】

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 (‘대체주택’이라 함) 경우로서 「소득세법시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세(고가주택은 제외)되는 것이나, 주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 「동법령」 제156조의 2 제5항의 적용대상에 포함하지 않는 것입니다.

○ 서면4팀-3664, 2006.11.06

【질의】

ｏ 사실관계

(주택 보유현황)

- A주택 : ○○시 ○○동 소재

ㆍ 1994년 취득(1994년 12월∼2002년 12월, 2005년 12월∼현재까지 거주)

ㆍ 2005.5.16. 재건축 사업시행인가

ㆍ 2006.9.22. 관리처분계획 인가신청

- B주택 : □□시 □□구 소재

ㆍ 2002년 10월 취득(2002년 12월∼2005년 2월 거주)

ㆍ 2006년 12월 양도(예정)

ｏ 질의내용

2006년 12월 B주택을 양도하고 A주택만 보유한 상태라고 보고 질의함.

1) 관리처분전에 새주택을 구입하고 1년안에 A주택 양도시

2) 관리처분후에 새주택을 구입하고 1년안에 A주택 양도시

3) 관리처분전에 새주택을 구입하고 관리처분 전에 A주택 양도시

4) A주택만 보유하다가 관리처분 전에 양도시

5) A주택만 보유하다가 관리처분 후에 양도시

6) 관리처분 전에 새주택(C)을 구입하여 거주하다 A주택 완공시 입주하고 새주택(C)을 1년안에 양도시

7) 관리처분 후에 새주택(C)을 구입하여 거주하다 A주택 완공시 입주하고 새주택(C)을 1년안에 양도시

【회신】

1. 생략

2. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 (‘대체주택’이라 함) 경우로서 「소득세법시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세(고가주택은 제외)되는 것이나,주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 「동법령」 제156조의 2 제5항의 적용대상에 포함하지 않는 것임.

○ 서면4팀-640, 2008.03.13

【질의】

○ 사실관계

- 80년에 매입한 서울 ○○동의 아파트에 거주하면서 2004년 ■■동에 아파트를 추가 취득함.

- ■■동의 아파트가 2003.6. 재건축 사업승인후 재건축 중이며 2008.8. 준공예정임.

○ 질의내용

위의 경우 ○○동의 거주하는 아파트를 언제까지 양도하는 경우 1세대1주택 비과세규정을 적용받을 수 있는지 여부

【회신】

1세대 1주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외)받을 수 있는 것이나재개발 또는 재건축주택의 완성일 이후에 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 세대로 보아 비과세 규정을 적용할 수 없는 것임.

○ 서면5팀-3239, 2007.12.17

【질의】

- 소득세법 시행령 제156조의 5항 (재개발사업 또는 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른주택을 취득한 경우) 적용시

질의1 대체주택(A)에 1년이상 거주하고 다른곳에 전세로 살다가(A주택은 전세 주고) 재개발완공 2년전에 A주택을 양도하는 경우 비과세 되는지요?

질의2 동조항에서 “완성되기전 또는 완성된후 1년이내”에서 “완성되기전”이란 완성되기전 1년이내든 1년이상이든 상관없이 무조건 완성 전에만 양도하면 된는지?

질의3 동조항에서 사업승인인가일 현재 1세대1주택이란 1세대1주택 비과세 조건을 갖추지 않더라도 1세대1주택이면 적용되는 것인지요?

【회신】

국내에 1주택을 소유한 1세대가그 주택에 대한 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서① 주택재개발 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ② 주택재개발사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③ 주택재개발사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는 소득세법 제156조의 2 제5항의 규정에 의해 그 대체주택을 1세대 1주택으로 보는 것임.