[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은법시행령에 따라 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소 제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은법시행령 제29조 에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 보아야 한다. [2] 주택의 임차인이 전입신고를 마쳤는데, 주민등록이 1999. 2. 26. 직권조치로 말소되었다가 2000. 5. 31. 주민등록법시행령 제29조 에 의하여 재등록되었으므로, 1997. 7. 28. 경료된 근저당권에 기한 근저당권에 기한 주택의 임의경매절차에서 당해 주택을 낙찰받아 같은 해 5. 10. 그 낙찰대금을 완납한 임차인은 임차인에게 대항할 수 없어 주택임대차임대인의 지위를 승계한다고 본 원심판결을 수긍한 사례.

[1] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극)

[2] 주민등록이 직권말소된 경우, 주택임대차보호법상 주택임차인의 대항력이 상실되는지 여부(적극)

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 , 주민등록법 제1조 , 제17조의2 , 제17조의3 , 주민등록법시행령 제29조

[1][2] 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결(공2002하, 2701)

[1] 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결(공1998상, 609) 대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결(공2000하, 2223) 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결(공2002하, 2701)

임순영

손영오

서울지법 2003. 4. 23. 선고 2002나48251, 48268 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

주택임대차보호법이 제3조 제1항 에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은법시행령에 따라 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소 제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은법시행령 제29조 에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다 ( 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 주택의 임차인인 피고가 1996. 4. 8. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤는데, 위 주민등록이 1999. 2. 26. 직권조치로 말소되었다가 2000. 5. 31. 주민등록법시행령 제29조 에 의하여 재등록되었으므로, 1997. 7. 28. 경료된 근저당권에 기한 이 사건 주택의 임의경매절차에서 2001. 4. 3. 이 사건 주택을 낙찰받아 같은 해 5. 10. 그 낙찰대금을 완납한 원고는 피고에게 대항할 수 없어 이 사건 주택의 임대인인 김정훈의 지위를 승계한다고 보았는바, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 임대주택의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 고현철(재판장) 변재승 윤재식(주심) 강신욱