2014가단243046 임대차보증금

소송대리인 법무법인 메리트 담당변호사 이종덕

주식회사 B

소송대리인 법무법인 한신 담당변호사 김종표

2015 . 4 . 17 .

2015 . 4 . 28 .

1 . 피고는 원고에게 20 , 215 , 847원 및 이에 대하여 2014 . 9 . 1 . 부터 2015 . 4 . 28 . 까지는

연 5 % , 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20 % 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하

라 .

2 . 원고의 나머지 청구를 기각한다 .

3 . 소송비용은 이를 2분하여 그 중 1은 원고가 , 나머지는 피고가 각 부담한다 .

4 . 제1항은 가집행할 수 있다 .

피고는 원고에게 47 , 590 , 670원 및 이에 대하여 2014 . 9 . 1 . 부터 이 사건 소장 부본 송

달일까지 연 5 % , 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20 % 의 각 비율로 계산한 돈을 지

급하라 .

1 . 기초사실

가 . 원고는 2010 . 8 . 31 . 경 피고와 사이에 서울 용산구 한강로 3가 * 층 * * 호 ( 이하 , 이

사건 상가라 한다 ) 에 관하여 임대차보증금 392 , 922 , 946원 , 월 차임 7 , 338 , 000원 ( 부가가

치세 별도 ) , 임대차기간 2010 . 9 . 1 . 부터 2015 . 8 . 31 . 까지로 각 정한 임대차계약 ( 이하 ,

이 사건 계약이라 한다 ) 을 체결하며 다음과 같이 약정하였다 .

나 . 피고는 2012 . 8 . 경 , 2013 . 8 . 경 , 2014 . 4 . 경 원고에게 연체된 차임의 지급을 독촉

하였고 , 2014 . 6 . 23 . 경 14개월간 월 차임이 연체되었음을 이유로 이 사건 계약을

2014 . 8 . 31 . 자로 해지한다고 통보하였으며 , 원고는 2014 . 8 . 15 . 경 피고에게 퇴점신청

을 하였다 .

다 . 피고는 2014 . 8 . 15 . 경 원고에 대한 정산금을 임대차보증금 392 , 922 , 946원에서

위약금 40 , 431 , 695원 , 보증금 연체료 6 , 399 , 682원 , 연체차임 142 , 443 , 344원 , 연체 차임

에 대한 연체료 15 , 088 , 905원 , 연체 관리비 41 , 794 , 775원 , 연체 관리비에 대한 연체료

4 , 610 , 743원 , 원상복구비용 10 , 000 , 000원 , 교통유발부담금 759 , 293원과 대출금액

42 , 600 , 000원 및 이에 대한 이자 802 , 840원을 공제한 나머지 87 , 991 , 669원으로 정산하

고 , 위 금액을 원고에게 지급하였다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑1 내지 3호증의 각 기재 , 변론 전체의 취지

2 . 주장 및 판단

가 . 교통유발부담금 부담 약정 무효 여부

원고는 , 임차인인 원고에게 교통유발부담금을 부담하도록 한 이 사건 계약 6조

는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효라고 주장한다 .

살피건대 , 약관의 규제에 관한 법률 ( 이하 , 약관규제법이라 한다 ) 6조 소정의 고

객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 ' 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약

관조항 ' 이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는 , 그 조항이 고객에게 다소 불이익하다는

점만으로는 부족하고 , 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한

이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관 조항을 작성 · 사용함으로써 건전

한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 할

것인바 , 이 사건에 있어서 , 교통유발부담금을 실제로 이 사건 상가를 점유하는 임차인

에게 부담하도록 하였다는 사정만으로 이 사건 계약 6조 중 교통유발부담금 부담에 관

한 부분이 신의성실의 원칙에 위반하여 공정성을 잃은 약관조항에 해당한다거나 고객

에게 부당하게 불리한 조항이라고 보기 어렵고 , 달리 이를 인정할 증거가 없다 .

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다 .

나 . 위약벌 부과 약정 무효 여부

원고는 , 이 사건 계약 7조는 연체 차임 및 관리비에 대해서 연 19 % 의 연체료를

가산하도록 정하고 있는데 , 이와 함께 같은 계약서 21조에서 2기 이상 차임 연체를 이

유로 계약이 해지될 경우 임대차보증금의 10 % 를 위약벌로 몰취한다고 정하고 있고 , 이

에 따라 피고는 임대차보증금에서 위약금 명목으로 40 , 431 , 695원을 공제하고 나머지

금액을 반환하였는바 , 위 위약벌 몰취 약정은 부당하게 과다한 손해배상의 예정으로서

약관의 규제에 관한 법률 제8조에 반하여 무효이거나 , 부당히 과다한 손해배상의 예정

으로서 감액되어야 하고 , 혹은 공서양속에 반하여 무효라고 주장한다 .

위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의

예정과는 그 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적

용하여 그 액을 감액할 수 없고 , 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이

익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반

하여 무효로 된다 ( 대법원 1993 . 3 . 23 . 선고 92다46905 판결 등 참조 ) .

이 사건에 있어서 , 이 사건 계약 제21조 제2항은 ' 위약벌 ' 이라는 문구를 사용하

고 있는 점 , 이 사건 계약에 계약 종료 후 명도 및 원상회복 지체로 인한 손해배상책

임은 따로 규정하고 있는 점에 비추어 , 이 사건 계약 제21조 제2항은 임차인의 채무

이행을 확보하기 위한 위약벌을 정한 것으로 봄이 상당한바 , 이 사건 계약이 차임 연

체를 이유로 해지되는 경우 피고는 연체차임 및 관리비에 대하여 연 19 % 의 비율로 계

산한 지연손해금을 가산하여 지급받음으로써 원고의 채무불이행에 따른 손해를 보전받

을 수 있는 점 , 인도 및 원상회복 지연으로 인한 손해에 대하여는 월 차임의 2배에 해

당하는 손해배상예정액이 별도로 약정되어 있는 점 , 이 사건 계약 위약벌 약정에 기한

위약벌금 40 , 431 , 695원은 원고의 월 차임 7 , 338 , 000원의 5배 이상으로서 상당히 많은

금액인 점 등에 비추어 보면 , 이 사건 위약벌 조항은 그 의무의 강제에 의하여 얻어지

는 임대인의 이익에 비해 임차인에게 가해지는 불이익이 과도하게 무거우므로 ,

20 , 215 , 848원 ( 보증금의 5 % 상당 ) 의 범위 내에서만 유효하고 이를 초과하는 나머지 부

분은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하여 무효라고 봄이 상당하다 .

따라서 , 피고는 원고에게 임대차보증금에서 공제한 위약벌 41 , 794 , 775원 중

20 , 215 , 847원 ( = 40 , 431 , 695원 - 20 , 215 , 848원 ) 을 반환하여야 한다 .

다 . 임대차보증금 , 월 차임 자동인상 약정 무효 여부

원고는 , 이 사건 계약서 제5조 제5항은 임대차보증금 및 월 차임을 연간소비자

물가총지수 증가율에 따라 자동인상되도록 규정하고 있는바 , 위 규정은 고객에게 부당

하게 불리한 조항으로서 무효라고 주장한다 .

먼저 , 이 사건 계약 제5조 제5항의 임대차보증금 및 월 차임 자동인상 약정이

무효인지 보건대 , 갑4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같

은 사정 , 즉 실제로 이루어진 월 차임의 증가율이 상가임대차보호법 시행령에 정해진

비율을 초과하지 않은 것으로 보이고 , 위 조항은 ' 전년도 임대차보증금 및 월 임대료의

증액이 있은 날로부터 1년 이 지난 날과 피고가 인상을 통지한 날 중 나중에 도래하는

날부터 적용한다 ' 라고 규정하여 상가임대차보호법 제11조 제2항에서 정한 1년의 기간

을 단축하지도 않은 것으로 보이는 점 , 피고의 임차인들은 피고를 상대로 임대차계약

서 일부 내용에 대하여 약관심사청구를 하였는데 , 약관 심사 결과 공정거래위원회는

2007 . 9 . 5 . 경 임대차계약서 중 임대보증금과 월 임대료 자동인상 조항에 대하여 증감

분에 대하여 피고가 통지한 날의 익월부터 일방적으로 적용하는 것으로 규정하여 증액

후 1년 이내에도 인상분을 부과할 수 있는 것은 부당하여 무효라는 취지의 통보를 하

였을 뿐 자동 인상 조항 자체에 대하여는 별다른 의견을 내지 않았던 점 , 피고는 실제

로 매년 월 차임 및 인대차보증금을 인상하지도 않았던 것으로 보이는 점 등에 비추어

보면 , 월 차임 및 임대차보증금이 연간소비자물가총지수 증가율에 따라 매년 증가될

수 있다는 사정만으로 이 사건 계약 제5조 제5항이 신의성실의 원칙에 위반하여 공정

성을 잃은 약관조항에 해당한다거나 고객에게 부당하게 불리한 조항이라고 보기 어렵

고 , 달리 이를 인정할 증거가 없다 .

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다 .

3 . 결론

그렇다면 , 피고는 원고에게 임대차보증금 중 아직 반환하지 않은 20 , 215 , 847원 및 이

에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 계약 해지 및 이 사건 상가 인도 완료일

이후인 2014 . 9 . 1 . 부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한

이 판결 선고일인 2015 . 4 . 28 . 까지는 민법이 정한 연 5 % , 그 다음날부터 다 갚는 날

까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20 % 의 각 비율로 계산한 지연손해금을

지급할 의무가 있다 할 것이므로 , 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있

어 이를 일부 인용하고 , 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 , 주문과 같이

판결한다 .

판사 정혜원