국심1991서0744 (1991.07.23)

법인

기각

처분청이 쟁점토지의 양도차익을 결정함에 있어 소득세법 시행령 제170조 제4항 마목의 규정에 의거 실지거래가액으로 결정한 당초처분은 적법타당하다 할 것임

법인세법 제18조의3【지급이자의 손금불산입】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOO에 주소를 둔 사람으로 86.3.21 청구외 OOO외 3인으로부터 서울시 노원구 OO동 OOO 소재 잡종지 14,876평방미터(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 금 765,000,000원에 취득하여 이를 89.8.31부터 89.11.13 사이에 청구외 OOO외 66인에게 총7,404,260,000원을 받고 양도한 사실에 대하여 처분청은 위 토지가 87.11.26 재개발구역으로 지정된 토지로서 청구인이 86.3.21 취득시 재개발전매차익등을 얻고자 투기목적으로 취득한 것으로 보여지고 양도시 토지거래신고금액과 검인계약서상의 매매대금을 사실과 달리 허위로 작성신고한 사실이 확인된다 하여 쟁점토지의 거래가 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 해당하는 거래로 보아 그 양도차익을 위 실지거래가액으로 계산하고 90.11.1 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 4,706,187,470원 및 동방위세 941,237,490원을 결정고지하자 청구인이 위 처분에 불복하여 90.12.15 심사청구를 거쳐 91.3.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

처분청은 청구인이 국토이용관리법에 의거 작성 신고한 “토지등거래신고서상의 계약예정금액과 검인계약서상의 매매대금이 실제 양도금액과 다르다하여 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정을 적용하여 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여 과세하였으나 청구인이 작성한 위 신고서상의 계약예정금액은 당사자간에 효과가 없는 단순한 신고용 계약금액에 불과하고 그것이 처분청에 제출되므로서 쟁점토지의 부과처분에 이용되지 아니한 이상은 이를 소득세법상의 “허위계약서 작성” 또는 “관계법령에 위반”한 경우로 볼 수 없어 처분청이 전시 규정을 적용하여 이 건 실지거래가액으로 과세함은 부당하고, 또한 청구인은 쟁점토지를 투기목적으로 취득함이 없이 이를 취득하여 재개발사업에 참여하게 되면 재개발주택조합으로부터 쟁점토지면적에 상응하는 아파트분양권을 배정받게 되고 그 분양권을 처분하면 수익성이 있을 것으로 판단하고 쟁점토지를 취득하였으나 서울시의 『주택개량재개발 업무지침』이 87.12.31 자로 청구인과 같은 대지주들에게 불이익하게 개정됨에 따라 수익성이 상대적으로 감소될 것이 예상되어 부득이 실수요자들에게 양도하는등 정상적인 거래를 하였음에도 처분청이 투기거래한 것으로 보아 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 단서규정의 적용을 배제하고 이 건 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여 과세함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

처분청이 제시한 이 건 관련자료에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO외 66인에게 총 7,404,260,000원에 양도하였으면서도 국토이용관리법 제21조의7 제1항에 의한 토지거래신고내용은 쟁점토지를 3,119,416,300원에 양도한 것으로 신고한 사실이 확인된 점과 청구인은 청구외 OO건설주식회사의 감사직에 있었으며 81년이후 서울, 안양, 상주, 제주 등지에서 33회 11,736평을 취득하여 25회 6,762평을 양도하였고, 쟁점토지는 재개발구역내 토지로서 청구인등은 재개발구역으로 지정된 18,000평중 13,000평을 소유하였으면서도 재개발사업에는 참여치 아니하고 장기간 방치해 두었다가 지가가 대폭 상승한 시점에서 취득한 토지의 대부분을 매각처분한 점 등 투기적인 거래로 판단됨에 따라 쟁점토지의 양도를 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 적용대상으로 보아 확인된 실지거래가액에 의해 이 건 과세한 것임을 알 수 있는 바,

청구인은 처분청이 조사 확인한 실지거래한 취득 및 양도가액과 토지거래신고내용에는 다툼이 없고, 단지 국토이용관리법상 토지거래신고는 토지거래예정금액의 신고로서 강행규정이 아니며, 예정금액 신고후 실제 이행되는 계약상 금액이 상이한 것이 일반화 되어 있는 현실에 비추어 볼 때 허위계약서 작성 및 관계법령위반으로 본 당초처분은 부당하다고 주장하나,

살피건대, 국토이용관리법은 국토건설종합계획의 효율적인 추진과 국토이용질서를 확립하기 위하여 토지거래의 규제와 토지이용의 조정등에 관한 사항을 규정한 법으로서 동법 제31조의2 내지 제35조에서는 동 법의 위반에 대하여 징역 또는 벌금의 형에 처하도록 규정되어 있는 점등으로 보아 국토이용관리법이 토지거래를 규제하고 있는 강행규정이라 할 것이고, 국토이용관리법 제21조의7 제1항은 토지거래계약신고구역으로 지정된 구역내 토지의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액등 계약내용과 그 토지의 이용계획등을 신고하도록 규정하고 있으며, 동조 제1항 후단에는 계약예정금액의 증액을 포함한 신고사항변경의 경우까지도 그 내용을 신고하도록 규정하고 있으므로 이 건의 경우는 허위의 신고, 또는 토지등 거래계약이 변경되었음에도 그 변경사항의 신고를 이행하지 아니한 경우에 해당되며, 또한 쟁점토지의 취득목적이 실수요를 목적으로 한 것이라고는 인정되지 아니하므로 처분청이 전시 법 규정에 따라 조사확인된 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 이 건 처분은 달리 그 잘못이 인정되지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 쟁점은 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의거 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 처분이 적법·타당한지의 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

쟁점토지의 양도당시(89.8.31 및 89.11.13) 시행된 관련법 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항에서 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하나 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(89.8.1 개정)”라고 규정하면서 그 마목에서 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”라고 규정하고 있고,

한편, 국토이용관리법 제21조의7(토지등의 거래계약신고) 제1항에서 “건설부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행할 우려가 있고 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 구역을 5년내의 기간을 정하여 토지등의 거래계약신고구역(이하 “신고구역”이라 한다)으로 지정할 수 있으며, 신고구역으로 지정된 구역안에 있는 토지에 대하여 소유권·지상권으로서 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류·면적·용도·계약예정금액 등 계약내용과 그 토지의 이용계획등을 관할시장·군수 또는 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경(계약예정금액을 감액하는 경우를 제외한다)하고자 할 때에도 또한 같다”고 규정하고 같은법 제33조(벌칙) 제4호에서 “제21조의7 제1항의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 하고 토지등의 거래계약을 체결한자는 6월이하의 징역 또는 50만원이하의 벌금에 처한다”고 규정하고 있는 바,

위 규정을 종합하여 고찰하여 보면, 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 거래함에 있어 국토이용관리법등 관계법령의 규정을 위반하여 거래한 경우에는 당해 부동산의 거래에 투기성이 없다고 인정되지 않는한 그 양도차익은 실지거래가액에 의하여 결정하게 됨을 알 수 있다.

다음으로 이 건 사실관계를 살펴보면, 쟁점토지의 면적이 14,876평방미터로서 국세청장이 정한 일정규모(330평방미터)이상의 부동산에 해당되고, 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO외 66인에게 금 7,404,260,000원에 양도하면서 국토이용관리법 제21조의7 제1항의 규정에 의한 토지등 거래계약신고시에는 3,119,416,300원에 매매하는 내용으로 하여 허위의 신고서를 작성·제출한 사실이 처분청에서 제출한 관련자료에 의거 확인되고 있어 청구인이 쟁점토지를 양도하는 과정에서 국토이용관리법을 위반하였음을 알 수 있으며,

한편, 청구인이 쟁점토지를 취득한 경위를 보면, 청구인은 쟁점토지를 취득하여 재개발사업에 참여하게 되면 재개발주택조합으로부터 당해토지면적에 상응하는 아파트분양권을 배정받게 되고 그 분양권을 처분하면 수익성이 있을 것으로 판단하여 취득하였다는 것이어서 쟁점토지를 실수요자로서 취득한 것이 아니고 단순히 전매차익을 얻을 목적으로 취득하였다가 양도한 것으로 보여지는 점과 쟁점토지를 765,000,000원에 취득하여 약 3년6월만에 취득가액의 10배에 달하는 7,404,260,000원을 받고 양도한 것등으로 보아 그 거래에 투기성이 없었다고 보기는 어렵다 하겠다.

그렇다면 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 결정함에 있어 소득세법 시행령 제170조 제4항 마목의 규정에 의거 실지거래가액으로 결정한 당초처분은 적법·타당하다 할 것이고, 따라서 이를 다투는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.