서면인터넷방문상담1팀-889 (2007.06.28)

소득

주택신축판매업을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례의 규정이 적용되지 아니함

주택신축판매업을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 「소득세법」 제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.

소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

부친은 현재 사업자등록을 하고 부동산(상가)임대업을 영위하고 있으며, 동 부동산(상가)을 담보로 하여 은행으로부터 2억을 융자받아 개인적인 용도로 사용하였음.

2007.05월 상기 상가를 본인 및 본인의 형제 4인이 증여를 받았음.

-조건 : 부가가치세법상 사업의 포괄 양도양수를 하였으며, 상기의 은행융자금2억원과 임대보증금을 부담부증여로 받음.

○ 질의내용

부담부증여로 인수한 은행차입금에 대한 지급이자가 부동산임대소득에 대한 필요경비로인정되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다. (2007. 2. 28. 개정)

13.총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

①법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터매입한 자산매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액(2000. 12. 29.

○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】

① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)

5. 대통령령이 정하는가사의 경비와 이에 관련되는 경비 (1994. 12. 22. 개정)

13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액(1999. 12. 28. 개정)

○ 소득세법 시행령 제78조 【업무와 관련없는 지출】

법제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액”이라 함은다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)

1. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비

2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지ㆍ건물 등의 유지비ㆍ수선비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금

3.사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자

4. 사업자가 사업과 관련없이 지출한 접대비

4의 2. 사업자가 공여한 「형법」에 따른 뇌물 또는 「국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물방지법」상 뇌물에 해당하는 금전과 금전 외의 자산 및 경제적 이익의 합계액 (2007. 2. 28. 신설)

5. 제1호 내지 제4호의 2에 준하는 지출금으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2007. 2. 28. 개정)

○ 소득세법 시행규칙 제41조 【업무와 관련없는 지출금액의 계산】

① 차입금이 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 사용되었는지의 여부가 불분명한영 제78조 제3호산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 월말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

업무와 관련없는 자산의 적수

차입금의 적수

② 제1항의 산식에서 차입금은 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 사용되었는지의여부가 분명하지 아니한 차입금의 금액을, 지급이자는 당해 차입금에 대한 지급이자를 말한다.

③ 업무와 관련없는 자산의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다.

④영 제78조 제5호사업자가 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위한 자금의 차입에 관련되는 비용을 말한다. (1998. 8. 11. 직제개정)

나. 관련 예규 ( 예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례 등 )

○ 서일46011-11447, 2003.10.15

부동산임대사업에 공하는 부동산을 부담부 증여로 취득한 경우 당해 부동산에 담보된 채무액은 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 해당하는 것이므로, 당해 채무인수액에 대한 지급이자는 초과인출금이 발생하지 않는 한 이를 필요경비에 산입하는 것임

○ 서일46011-10356, 2002.03.19

【질의】

금융기관에 2억원의 차입금이 설정되어 있고 임대보증금이 1억원인 임대용부동산(평가액6억원)을 부로부터 자가 부담부증여(채무액 3억원)받아 임대업을 영위한 경우 자(수증자)와부동산 임대소득금액 계산시증여받은 후 발생된 차입금 2억원에 대한 지급이자가 필요경비에 해당되는지 여부

【회신】

귀 질의의 경우 우리청의 관련 기 질의회신문(소득 46011-20012, 2000. 7. 14 및 소득46011-21052, 2000. 7. 31)을 참고하기 바람.

○ 소득46011-20012, 2000.07.14

【질의】

주상복합건물 매물이 있어 융자를 얻어 건물을 매입하였음.

본인의 경우 융자금이자 및 원금상환(3년 한시)은 임대료(총수입금)를 얻기 위해 직접 사용된 부채이자로 볼 수 있다는 점에서 다음의 어느 경우에 해당하는지 질의함.

(A) 융자금 이자는 월세(총 수입)를 얻기 위해 직접 사용된 부채이자이므로 필요경비로 인정됨.

(B) 융자이자는 사업용 고정자산의 매입제작 건설에 소요되는 자금을 빌린 경우이므로 필요경비로 인정될 수 없음.

【회신】

거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은법 제27조 및 같은법 시행령제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임.

○ 소득46011-21052, 2000.07.31

거주자가 사업용 부동산을 증여받아 당해 사업을 계속 영위하는 경우 당해 부동산의취득가액에는 소득세법 제39조 제2항 및 같은법 시행령 제89조 제1항의 규정에 의하여취득을 위한 차입금에 해당하지 아니하는 것이므로 그 차입금에 대한 이자는 필요경비에산입하지 아니하는 것임.