부동산의 시가를 적정시가보다 과다하게 감정한 한국감정원의 손해배상책임 및 위 감정결과에 관하여 감정의뢰인이 재무부장관의 감정제도개선방안에 따라 재조사하지 아니한 경우 위 손해배상책임이 면제되거나 과실상계사유로 되는지 여부

한국감정원이 부동산에 대한 시가감정을 함에 있어 부근 토지의 시세를 잘못 조사하고 시가감정을 위한 제반자료에 관한 조사를 게을리 하여 그 시가를 적정시가보다 과다하게 감정하였다면 이를 정당한 것으로 믿은 자가 그로 인하여 입게 된 손해를 배상할 책임이 있고 재무부장관이 감정제도개선방안시행공문에 의하여 한국감정원은 그의 감정결과를 이용한 결과에 관하여 책임을 지지 아니하고 각 은행에 감정담당심사역을 두어 위 감정결과에 의문이 있는 경우 한국감정원과 합동으로 재조사하도록 주지시켰음에도 불구하고 감정의뢰인이 그에 따라 위 감정결과를 심사하여 재조사하지 아니한 채 이를 그대로 믿었다 하더라도 이러한 사유가 한국감정원의 손해배상책임을 면제하거나 그에 대한 과실상계의 사유가 된다고 볼 수 없다.

민법 제750조 , 제763조 , 제396조

주식회사 서울신탁은행

주식회사 한국감정원

제1심 서울민사지방법원(88가합49377 판결)

1. 원심판결 중 금 93,324,210원 및 이에 대한 1987.3.4.부터 1989.9.12.까지 연 5푼의, 1989.9.13.부터 완제일까지 연 2할 5푼의, 각 비율에 의한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고의 패소부분을 취소하고 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

2. 피고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송비용은 제1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다.

피고는 원고에게 금 96,319,000원 및 이에 대한 1987.3.4.부터 1988.6.2.까지 연 5푼의, 1988.6.3.부터 완제일까지 연 2할 5푼의, 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결 및 가집행의 선고.

원심판결 중 금 66,319,000원을 초과하여 지급을 명한 피고의 패소부분을 취소하고 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다는 판결.

1. 손해배상책임의 발생

각 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증의 1(감정의뢰에 대한 회보), 갑 제2호증의 2, 갑 제4호증, 갑 제12호증의 15(각 감정평가서, 갑 제4호증은 갑 제12호증의 12와 같다), 갑 제5호증(경락허가결정), 갑 제6호증(경락대금교부표), 갑 제12호증의 13(재평가 및 경매기일변경신청), 14(재감정촉탁), 갑 제15호증의 1(경락대금교부표), 2(배당금명세), 3(원리금계산서), 4(명세표), 갑 제16호증의 1, 2(토지시가조사표 표지, 내용), 원심증인 김수철의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제1호증(채권내역), 변론의 전취지에 의하여 각 진정성립이 인정되는 갑제12호증의 3, 4(각 근저당설정계약서), 17(채권계산서)의 각 기재와 같은 증인의 증언에 원심법원의 현장검증결과 및 원심감정인 윤용락의 시가감정결과와 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 1985.1월경 소외 주식회사 협우실업에 금원을 대출해 주기 위하여 피고에게 위 소외회사가 제공한 담보부동산인 원주시 일산동 145의1 대 370평방미터 및 그 지상건문에 대한 시가감정을 의뢰한 사실, 이에 따라 피고의 춘천지점은 1985.1.30. 당시를 기준으로 위 부동산 중 대지 370 평방미터의 평방미터당 단가를 금 390,000원, 주택 83.9평방미터의 단가를 금 106,000원, 물치 21.4평방미터의 단가를 금 33,000원으로 각 평가하고 이에 기하여 위 부동산전체의 시가가 금 153,899,600원인 것으로 감정하여 같은 달 31 그 감정결과를 원고에게 회보한 사실, 원고는 위 감정결과를 토대로 같은 해 2.14. 위 부동산에 관하여 채권최고액 금 300,000,000원의 포괄근저당권을, 1986.5.30.에는 위 부동산(이하 이 사건 부동산이라 한다)과 목포시 산정동 소재 잡종지 3필지 및 서울 동작구 상도동 소재 대지 및 주택 1동을 공동담보로 하여 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액을 금 740,000,000원으로 한 제2번 포괄근저당권을 각 취득하고, 이에 기하여 위 소외회사에게 금원을 대출하였는데, 그 후 위 소외회사의 당좌수표가 부도처림됨에 따라 원고는 1986.9.5. 이 사건 부동산에 설정된 근저당권을 실행하기로 하여 춘천지방법원 원주지원 86타692호 로 임의경매를 신청한 사실, 위 경매법원은 이 사건 부동산의 시가감정을 2회에 걸쳐 피고에게 의뢰하였는데 2회 모두 그 시가가 금 60,575,390원이라고 회보하였고 그리하여 이 사건 부동산에 대한 임의경매절차가 진행된 결과 1987.2.3. 원고가 이 사건 부동산을 금 60,575,390원에 경락받아 그 대금을 납입하고 같은 해 3.3. 위 경락대금 중에서 경매비용, 임차보증금, 지방세 등을 공제한 나머지 금 56,723,920원을 배당받음으로써 원고는 위 소외회사에 대한 대출원리금 가운데 1988.1.31. 현재 원금 208,125,550원 및 이자 금 99,675,293원 등 합계 금 307,800,843원을 회수하지 못하고 있는 사실, 이 사건 부동산에 대한 위 감정당시의 가격기준시점인 1985.1.30. 현재 이 사건 부동산 중대지의 평방미터당 단가는 금 140,000원, 건물의 평방미터당 단가는 금 58,000원, 물치의 평방미터당 단가는 금 43,000원으로서 이 사건 부동산 전체의 적정시가는 금 57,580,600원 상당이었던 사실, 피고의 위 감정당시 그 전에 피고가 발행하였던 토지시가조사표에 의하면 1984.4.1. 현재의 이 사건 부동산소재지인 원주시 일산동 주택지대의 토지시가는 평당 금 60,000원 내지 금 180,000원으로 조사되어 있었던 사실 등을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으며, 피고가 이 사건 부동산에 대한 시가감정당시 이 사건 부동산소재지 부근의 토지시세에 대한 조사를 잘못하여 적정시가보다 과다하게 시가를 감정한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

위 사실에 의하면, 피고는 이 사건 부동산에 대한 시가감정을 함에 있어서 부근토지의 시세에 대한 조사를 잘못하고 시가감정을 위한 제반자료에 관한 조사를 게을리한 과실로 인하여 그 시가를 적정시가보다 과다하게 감정하였다 할 것이고, 이로 인하여 원고는 그와 같은 잘못된 감정결과를 믿고 이 사건 부동산을 담보로 위 소외회사에 대출을 하였다가 이 사건 부동산이 금 60,575,390원에 경락되는 바람에 대출원리금을 제대로 회수할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 할 것이니, 피고는 이를 배상할 의무가 있다고 할 것이다.

피고는, 재무부장관이 1970.3.14.자 감정제도개선방안시행공문에 의하여 피고의 감정결과를 이용한 결과에 관하여 피고가 책임을 지지 아니하며 각 은행은 감정담당심사역을 두어 피고의 감정결과에 의문이 있는 것은 피고와 합동으로 재조사를 하도록 주지시켰음에도 불구하고 원고가 이에 따라 피고의 감정결과를 심사하고 피고와 합동으로 재조사를 하지 아니한 채 피고의 감정결과를 그대로 믿고서 위 소외회사에 대출하였다가 손해를 입게된 것이므로 그와 같은 손해의 발생에 관하여 피고의 배상의무가 없고, 설사 그렇지 않다하더라도 원고의 그와 같은 과실은 피고가 배상할 손해액을 정함에 있어서 참작되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 재무부장관의 그와 같은 지시가 있었다 하여 그것이 피고의 손해배상책임을 면제할 사유가 되지는 아니하며, 또한 위와 같은 시가감정을 전문으로 하는 피고에게 감정을 의뢰한 원고가 그 감정결과를 믿었다 하여 이를 과실이라고 할 수는 없고, 그 밖에 달리 원고가 통상의 주의를 하였더라면 위 감정결과에 대하여 의문을 가졌을 만한 사정이 있었음을 인정할 아무런 자료도 없으므로 피고의 위 주장은 모두 이유없다.

2. 손해배상의 범위

나아가 피고가 배상하여야 할 손해액에 관하여 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제13호증의 1(대출규정시행요강), 2(시달)의 각 기재와 원심증인 김수철의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 위 소외회사는 중소기업인데 원고의 대출규정에 의하면 중소기업에 대하여는 담보부동산 시가의 100퍼센트까지 대출할 수 있게 되어 있는 사실을 인정할 수 있고 반증이 없는바, 위에서 인정한 바와 같이 이 사건 부동산의 시가는 금 57,580,600원이므로 원고가 이 사건부동산을 담보로 위 소외회사에 대하여 금원을 대출함에 있어서 피고가 이 사건 부동산의 시가를 정당하게 감정하였더라면 그 정당한 시가의 100퍼센트에 해당하는 금 57,580,600원만을 대출하였을 것인데 피고가 이 사건 부동산의 시가를 금 153,899,600원이라고 감정함으로써 이를 믿고서 위에서 본 바와 같이 이 사건 부동산과 다른 부동산을 공동담보로 하여 금원을 대출하였다가 원리금 합계 금 307,800,843원 상당을 회수할 수 없게 되었다 할 것이니, 결국 원고는 피고의 위와 같은 부당감정으로 인하여 부당감정액과 적정시가의 차액에 해당하는 금 96,319,000원(금 153,899,600원-금 57,580,600원) 상당의 손해를 입었다 할 것이나, 위에서 본 바와 같이 이 사건 부동산이 적정시가를 초과한 금 60,575,390원에 경락되었으므로 위 경락대금 60,575,390원에서 적정시가 금 57,580,600원을 공제한 금 2,994,790원을 위 손해액에서 다시 공제한 금 93,324,210원(금 96,319,000원-금 2,994,790원)이 원고가 입게된 손해액이라고 할 것이다( 대법원 1976.4.13. 선고, 75다2236 판결 참조).

피고는, 원고가 위 소외회사에 이 사건 부동산의 담보가치를 고려하지 아니하고 과다하게 원금만 288,125,500원이나 대출하였으므로 이러한 원고의 과실도 참작하여 피고의 손해배상의 범위를 정하여야 한다고 주장하나, 설사 피고의 주장과 같이 원고가 이 사건 부동산의 담보가치에 비하여 과다하게 대출하였다 하더라도 원고가 미회수한 채권의 전액을 손해로서 그 배상을 구하는 것이 아니라 피고의 부당감정액에서 적정시가를 공제한 금액을 손해로서 구하고 있으므로 피고의 위 주장은 더 나아가 판단할 필요없이 이유없다.

3. 결론

그렇다면, 피고는 원고에게 위 금 93,324,210원 및 이에 대한 원고가 구하는 바에 따라 위 경락대금을 배당받은 다음날인 1987.3.4.부터 당심판결선고일인 1989.9.12.까지 민법에 정한 이율인 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항 의 법정이율에 관한 규정이 정한 이율인 연 2할 5푼의, 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로(원고는 소장 송달 다음날부터 완제일까지 위 규정이 정한 이율에 의한 지연손해금의 지급을 구하나, 피고가 그 채무의 존부 또는 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되므로 위 인정범위를 넘는 원고의 지연손해금청구는 이를 받아들이지 않는다), 원고의 청구는 위 인정범위 안에서 이유있어 인용하고 나머지는 이유없어 기각할 것인바, 원심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 그 부분에 한하여 부당하므로, 원심판결 중 위 인정금원을 초과하여 지급을 명한 피고의 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유없이 기각하고, 소송비용은 제1, 2심 모두 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.