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제목
구분건물의 구분소유권의 객체가 되기 전에 지분계약을 조건없이 모두 포기한 자의 소유권보존등기는 무효이고 이에 기초한 압류등기 또한 무효임
요지
구분건물의 구분소유권의 객체가 되기 전에 지분계약을 조건없이 모두 포기하여 원시취득자가 될 수 없는 자의 소유권보존등기는 무효이고 이에 기초한 압류등기 또한 무효임
관련법령
사건
2018가단215803 소유권보존등기말소등기 등
원고
제OOOOOOOOOOOOOO
피고
대한민국 외1
변론종결
2018. 12. 14.
판결선고
2019. 4. 5.
주문
1. 원고에게,
가. 피고 OO종합건설 주식회사는 별지 부동산목록 제1, 3, 4, 6항 기재 각 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 OO지방법원 OO등기소 접수 2007. 12. 18.자로 마친 각 소유권보존등기 및 별지 부동산목록 제2, 5항 기재 각 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 OO지방법원 OO등기소 접수 2007. 7. 9.자로 마친 각 소유권보존등기의 각 말소등기절차를 이행하고,
나. 피고 대한민국은 별지 부동산목록 제4항 기재 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 OO지방법원 OO등기소 접수 2007. 12. 18.자로 마친 피고 OO종합건설 주식회사의 소유권보존등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
청 구 취 지
주문과 같다.
이유
1. 기초사실
가. 원고는 서울 OO구 OO동 312-000, 307-00에 있는 OO주택을 철거하고 그 지상에 아파트(조합원 분양분 16세대, 일반 분양분 18세대, 이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 재건축하는 사업(이하 '이 사건 재건축사업'이라 한다)을 시행하기 위하여 구 주택건설촉진법에 따라 2000. 7. 27. 설립 인가된 조합이다.
나. 위 설립 무렵 작성된 원고의 조합정관(이하 '조합정관'이라 한다) 중 이 사건과 관련된 부분의 내용은 아래와 같다.
제5조(시행방법)
① 사업시행구역 내의 조합원이 소유한 토지를 현물로 출자하고, 주택건설촉진법에 의한 주택건설사업자를 시공자로 하여 공동주택(아파트)과 상가 등 부대, 복리시설을 건립한다. 이 경우 재건축조합의 주택건설업자를 공동주체로 한다.
② 사업시행을 위하여 필요한 공사비 및 부대비용 등은 별도의 약정에 의하여 조합 또는 시행자(시공회사)가 조달한다.
제8조(조합원의 자격)
① 조합원의 자격은 그 조합이 시행하는 사업구역안의 아파트(부속되는 대지를 포함한다), 하천부지, 주택 소유권등기를 필한 자로 하고 조합원은 재건축에 동의한 자로 한다(후략).
제10조(조합원의 권리, 의무)
①조합원은 다음 각 호의 권리와 의무를 갖는다.
1. 관리처분계획으로 정한 건축물 등의 분양청구권
5. 부과금 및 청산금의 납부의무
6. 관계 법령, 규정 및 규약과 총회 등의 의결사항 준수의무
제35조(부동산의 신탁)
① 조합원 상호간의 권리보호와 재건축사업의 원활한 추진을 위하여 재건축 구내 조합원의 소유 부동산을 조합에 신탁등기 할 수 있다.
② 조합은 수탁 받은 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해제하여 해당 조합원에게 재산권을 반환하여야 한다.
제36조(분양신청 등)
① 조합은 설립인가를 받은 날부터 10일 이내에 다음 각 호의 사항을 각 조합원에게 통지하여야 한다.
1. 분양신청 기간, 장소, 방법, 기준, 참고사항 등이 기재된 분양신청 안내문과 분양신청서 서식
2. 인가받은 조합의 규약과 사업시행계획의 요약내용
② 주택 또는 상가 등 부대, 복리시설 등을 분양받고자 하는 조합원은 조합에서 정하여 통지한 분양신청 기간 내에 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 등 그 권리를 입증할 수 있는 증명서류를 첨부한 분양신청서를 조합에 제출하여야 한다.
③ 제1항의 규정에 의한 분양신청서를 우편으로 제출하고자 할 경우에는 그 신청서가 분양신청 기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있도록 등기우편 등으로 제출하여야 한다.
④ 분양신청기간이내 신청하지 않는 조합원의 지분은 금전청산을 원칙으로 한다. 다만 조합원의 층, 호수 추첨일 이전까지 분양신청을 하는 경우에는 그러하지 아니할 수 있다.
⑤ 조합원에게 공동주택의 층, 호수 추첨 시에는 경찰관 입회하에 공정하게 실시하고 추첨결과는 7일 이내에 관할구청 주택과와 한국주택은행에 보고하여야 한다.
제37조(관리처분계획의 기준)
조합원의 소유재산에 관한 관리처분계획은 다음 각 호의 기준에 따라 수립하여야 한다.
1. 조합원이 출자한 종전의 연립주택면적을 기준으로 새로이 건설되는 아파트 등을 분양함을 원칙으로 하되, 1조합원에게 공동주택을 공급한다.
2. 종전의 토지와 건물의 평가는 2개 이상의 공인감정평가기관의 평가액을 산술평균한 금액으로 한다.
3. 기존의 공동주택과 기존의 단독주택을 합동으로 하는 사업시행 지역은 토지와 건축물을 제2호의 규정에 의하여 평가한 금액을 기준으로 할 수 있다.
4. 사업시행 후 분양받을 공동주택 등의 면적은 분양면적(전용면적+공유면적)을 기준으로 하며, 대지는 분양받은 아파트 등의 면적비례에 따라 공유지분으로 분양한다.
5. OO주택(16세대) 1조합원이 분양받는 공동주택은 전용면적 약 24.08평으로 확정한다.
다. 원고는 최초 주식회사 △△건설과 공동으로 이 사건 재건축사업을 시행하기로 하고 2001. 10. 23. 사업계획승인을 받은 후 2002. 3. 9. 착공신고를 하였으나, 이후 공동사업주체가 2002. 10. 30. 피고 OO종합건설 주식회사(이하 '피고 OO종합건설'이라 한다)로, 2005. 3. 15. 다시 △△종합건설 주식회사(2007. 5. 3. □□종합건설 주식회사로 상호가 변경되었다, 이하 '□□종합건설'이라 한다)로 각 변경되었다.
라. 원고는 2005년경 □□종합건설과 사이에 이 사건 재건축사업과 관련한 당사자 사이의 권리의무 관계 등을 정하기 위한 OO주택 재건축 지분계약(이하 '이 사건 지분계약'이라 한다)을 체결하였는데, 그 중 이 사건과 관련된 부분의 내용은 아래와 같다.
제3조(양사자간의 지위 및 사업원칙)
1. 원고와 □□종합건설은 공동사업주체로서 주택건설촉진법, 관계법령 등에 따라 그 책임과 의무를 지며 본 사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의성실의 원칙에 따라 계약을 이행하도록 한다.
2. 본 계약과 관련하여 원고는 조합원 전체를 대표하며 본 계약조건에 따라 행한 원고의 행위는 조합 전체의 권한, 의무행위가 성립하는 것으로 간주한다. 동시에 원고의 조합원은 □□종합건설에게 일체의 권리행사를 요구할 수 없으며 원고를 통해서만 할 수 있다.
제4조(사업시행의 방법)
1. 원고는 □□종합건설에게 원고와 원고의 조합원이 소유하고 있는 서울 OO구 OO동 312-000의 토지를 제공하며 이에 대한 대가로 신축된 아파트 및 부대복리시설을 대물로 공급받는다. 이 경우 □□종합건설에게 제공하는 토지라 함은 원고가 토지의 소유권 및 대지 사용권을 확보하여 □□종합건설의 공사 착공에 지장이 없는 상태의 토지를 말한다.
2. □□종합건설은 원고가 제공한 제1항의 대지에 관할 지방자치단체장이 승인한 설계도서, 계약조건 등의 내용에 따라 필요한 사업경비를 투입하고 건축시설을 시공하여 원고가 제공한 토지에 대한 대물변제 조건으로 신축된 아파트 및 부대복리시설을 원고에게 공급하며 잔여 건축시설은 일반 분양하여 공사비 및 사업경비(이하 건설사업비)로 충당한다. 단 □□종합건설은 본 재건축사업으로 인하여 손실이 발생된다 하여도 원고에게 청구할 수 없다.
제8조(인,허가 업무의 주관)
1. 이 사건 재건축사업과 관련한 인,허가 등 제반 업무는 공동사업주체 명의로 원고가 주관하되 □□종합건설은 이에 경비부담하여 적극 협조하여야 한다.
제9조(공무정리 등)
1. 종전 토지 등에 대한 권리 정리(저당권 등), 건축시설의 준공 후 조합원 입주 아파트 및 복리시설의 보존등기는 원고 또는 원고의 조합원의 책임과 비용으로 처리하며 제측량에 의한 지적정리, 지질검사 신탁등기 및 해지 비용, 재건축 결의에 찬성하지 아니한 자의 소유권확보 등 관련 비용, 건축시설의 준공 후 일반분양분 아파트 및 복리시설의 보존등기비 기타 공무정리는 □□종합건설의 책임과 비용으로 한다.
제12조(사업경비지원)
1. 원고와 □□종합건설은 다음 각 호의 사업경비의 지원에 대해 상호 협의하여 결정한다.
(4) 원고의 지분에 해당하는 보존등기 및 제세 비용은 원고가 부담하여 잔여 일반분양아파트에 대한 각종 등기비용 및 제세공과금 등은 □□종합건설 또는 □□종합건설의 분양입주자가 부담한다.
제15조(조합원 분양)
1. 원고는 제14조의 규정에 의한 관리처분계획 수립 후 30일 이내에 □□종합건설과 협의하여 공개주의 원칙에 입각하여 경찰관 입회 하에 층, 호수 추첨 및 조합원 분양계약을 완료하여야 한다.
2. 원고의 조합원은 분양받은 건축시설의 면적이 대물변제 면적을 초과하거나 미달하는 경우에는 그 차액을 청산하여야 하며, 청산금은 일주일전에 납부하고 입주한다. 다만 원고의 청산금 납부 일정이 다소 늦어지는 경우 원고와 □□종합건설이 협의하여 입주할 수 있다.
3. 원고는 아파트 공급대상 조합원이 추첨에 응하지 않거나 분양계약 체결일로부터 15일 이내에 분양계약을 체결하지 않을 경우에는 분양받을 의사가 없는 것으로 간주하고 해당 건축시설은 주택공급에 관한 규칙 등에 따라 조치(일반분양)한다.
제16조(일반분양)
1. 원고의 조합원에게 분양하고 잔여 건축시설은 일반분양하고 분양시기, 가격방법, 절차 등은 주택공급에 관한 규칙에 따르며 일반분양가격은 원고의 관리처분계획에 의하여 □□종합건설이 결정한다.
2. 일반분양금 납부는 원고와 □□종합건설이 공동계좌를 개설하여 □□종합건설이 통장을 관리하여 원고와 □□종합건설이 협의하여 결정한다.
3. 입주시일까지 일반분양 아파트, 부대복리시설 등의 미분양분에 대해서는 □□종합건설이 책임관리한다.
4. 조합원분담금 및 분양대금의 연체료 등 기타 발생되는 모든 이익금은 □□종합건설의 수입으로 한다.
제31조(건설사업비의 충당 및 정산)
1. 제4조 제2항에 의한 □□종합건설의 건설사업비는 제15조의 조합원 청산금, 제16조의 일반분양분(이하 '청산금1)등'이라 한다)등으로 충당하며, 일반분양분을 포함한 청산금등의 수납관리는 완공하고 고조 5층 시공완료 후에 원고와 □□종합건설이 협의하여 분양한다.
3. 원고의 조합원이 이주비의 상환 및 입주시 분담금 청산금등의 납부가 지연시 은행 연체율을 적용한 연체료를 원고는 □□종합건설에게 납부하여야 한다.
제41조(기타사항)
2. 본 계약 방식은 지분제로 한다. 단 원고는 계약조항에 명시한 분담금 및 제비용 등 외 에는 부담하지 않는다.
마. 피고 OO종합건설은 2005. 5. 5. 원고와 체결한 이 사건 재건축사업의 지분계약을 조건 없이 모두 포기하였고, □□종합건설은 2005. 9.경부터 이 사건 아파트 신축공사를 시작하여 2007. 5.경 사실상 완료하였다. 그런데 그 후 □□종합건설의 내부 사정 및 사업자등록 말소 등으로 이 사건 아파트에 대한 사용승인절차를 진행할 수 없게 되자 원고는 2013. 10. 24. □□종합건설에게 이 사건 지분계약의 해지를 통지한 다음, 공동사업주체 및 시공사를 주식회사 OOOOO로 변경하고 2015. 9. 10. 이 사건 아파트에 대한 사용승인을 받았다.
바. 한편 이 사건 아파트 중 조합원 분양분 16세대의 일부인 별지 부동산목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 각 부동산'이라 하고, 개별 부동산을 일컬을 때에는 순번을 붙여 이 사건 ○부동산'이라 한다)에 관하여 건축법상 사용승인이 되지 않은 상태에서 소외 주의범 등이 받은 가압류결정 또는 가처분결정 등에 따른 등기촉탁에 의하여 원고와 피고 OO종합건설을 각 1/2 지분의 공유자로 하는 소유권보존등기(이하 '이 사건 각 소유권보존등기'라 한다)가 마쳐쳤고, 피고 대한민국이 이 사건 4부동산 중 1/2 지분에 관한 피고 OO종합건설의 소유지분을 압류함에 따라 2017. 8. 3. 그 기입등기가 마쳐졌다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 17, 24, 25호증(가지번호 포함), 을가 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 주장과 판단
가. 원고 주장의 요지
이 사건 각 부동산은 원고가 단독으로 원시취득하였으므로, 이 사건 각 부동산 중 1/2 지분에 관하여 마쳐진 피고 OO종합건설의 각 소유권보존등기는 원인무효로서 말소되어야 하고, 이 사건 4부동산에 관한 피고 OO종합건설의 위 소유권보존등기에 터잡아 압류등기를 마친 피고 대한민국은 위 소유권보존등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하여야 한다.
나. 판단
1) 이 사건 아파트 각 세대의 원시취득 시점
건물이 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득 한다(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결, 대법원 2008. 1. 18. 선고 2007다23975 판결 등 참조). 한편 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적ㆍ물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니나 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되어야 인정된다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다98420 판결 참조).
위 인정사실과 앞서 든 각 증거를 종합하여 보면, 이 사건 아파트는 □□종합건설이 그 신축공사를 사실상 완료한 2007년 초경 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추었고, 구분소유권의 성립요건도 구비하였다고 봄이 타당하므로, 이 사건 각 부동산의 원시취득자는 2007년 초경을 기준으로 판단하여야 한다.
그런데 피고 OO종합건설은 원고와 공동으로 이 사건 재건축사업을 진행하기는 하였으나 이 사건 아파트가 사회통념상 독립된 건물로서 구조상, 이용상 독립성을 갖춘 구분소유권의 객체가 되기 전인 2005. 5. 5. 지분계약을 조건 없이 모두 포기하였으므로, 이 사건 각 부동산의 원시취득자가 될 수는 없다고 할 것이다.
2) 이 사건 각 부동산의 원시취득자
가) 신축건물의 소유권은 자기의 노력과 재료를 들여 이를 건축한 사람이 원시적으로 취득하는 것이 원칙이되(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결 등 참조), 건물신축도급계약에서 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2014다36153 판결 등 참조).
한편, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것)에 근거하여 설립된 재건축조합은 기존의 노후 건축물을 철거하고 재건축사업을 시행하는 것을 목적으로 하는 법인 아닌 사단으로서 그 사업구역 내에 있는 조합원들 소유의 토지는 재건축조합에게 현물로 출자되고 그 지상의 주택은 사업시행에 따라 철거될 것을 전제로 하는 것이어서, 재건축 조합이 시공회사와 사이에서 조합원으로부터 출자받은 대지 상에 집합건물을 신축하기로 하는 공사계약을 체결하고 이를 시행함에 있어 도급계약당사자가 아니라 제3자에 불과한 조합원들이 그 신축자금의 일부를 제공하였다 하여 그러한 사정만 가지고 개별 조합원들이 신축된 집합건물 중 특정 부분의 구분소유권을 원시취득한다고 볼 것은 아니고 재건축조합의 규약 및 공사계약서의 내용을 모두 살펴 원시취득자를 확정하여야 한다(대법원 2005. 7. 22. 선고 2003다3072 판결 참조).
나) 위 인정사실과 앞서 든 각 증거를 종합하여 보면, 원고와 □□종합건설은 구 주택건설촉진법에 따른 이 사건 아파트 재건축사업의 공동사업주체로서, 위 재건축사업의 시행에 있어 대체로 원고는 사업부지를, □□종합건설은 사업경비를 제공하여 공동으로 출자하고, 원고는 사업부지 제공의 대가로 조합 또는 조합원 몫의 아파트를, □□종합건설은 사업경비 제공의 대가로 일반분양 아파트 등을 보장받아 이익을 분배하기로 약정하였음을 알 수 있으므로, 이 사건 지분계약은 위 재건축사업의 공동 운영을 위하여 원고와 □□종합건설이 상호 출자를 약정한 조합계약의 성격을 가진다고 볼 수 있다(대법원 2007. 10. 11. 선고 2007다32849 판결, 2009. 10. 29. 선고 2009다47432 판결 참조).
그런데 조합에 관한 민법의 규정은 임의규정이므로 당사자 사이에 특별한 의사표시가 있으면 민법의 규정에 우선하여 당사자 사이의 의사표시에 따라야 하는 것이고 (대법원 1988. 3. 8. 선고 87다카1448 판결 등 참조), 민법상 조합이 공동 운영 사업과 관련하여 갖게 되는 모든 재산이 반드시 조합의 구성원에게 합유적으로 귀속되어야만 하는 것은 아니고 조합계약의 내용에 따라서는 조합 구성원 각자에게 지분비율에 따라 귀속될 수도 있으며, 위와 같은 내용의 약정은 명시적으로는 물론 묵시적으로도 이루어질 수 있다(대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다75332 판결, 대법원 2012. 5. 17. 선고 2009다105406 전원합의체 판결 참조).
다) 이 사건에서 위 인정사실 및 원고의 조합정관 및 이 사건 지분계약을 토대로 이 사건 아파트 중 조합원 분양분에 속하는 이 사건 각 부동산의 원시취득자가 원고인지 □□종합건설인지 아니면 원고와 □□종합건설로 구성된 민법상 조합인지 살펴보면, ① 원고는 2001. 10. 23. 구 주택건설촉진법에 의하여 사업계획승인을 받고, 시공자인 □□종합건설과 사이에 지분제에 의한 이 사건 지분계약을 체결한 점, ② 원고의 조합정관에 의하면, 시공자인 공동사업주체는 사업시행에 필요한 공사비 등을 조달하되, 조합과 같은 권리를 갖지 않으며 조합과의 별도 계약에 따른 권리와 의무만을 갖고, 조합원은 사업시행지 내의 소유 토지를 조합에 출자할 의무를 부담하되, 신축된 아파트의 분양청구권을 가진다고 명시되어 있는 점, ③ 이 사건 지분계약에 의하면, 위 재건축사업은 지분제 사업으로, 원고는 사업시행지 내의 토지를 제공하고, □□종합건설이 사업시행에 필요한 자금을 투입하여 건축시설을 시공하여 원고에게 제시한 지분을 제공하며, 잔여세대 아파트 분양 수입금 및 조합원 분담금으로 공사비 및 사업경비를 충당하되, 손실이 있어도 원고 조합에 청구할 수 없고, 원고에게 제공되는 지분인 조합원 분양분 아파트와 복리시설의 보존등기는 원고 또는 원고 조합원의 책임과 비용으로 처리하도록 하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 재건축사업에 따라 신축된 아파트 중 적어도 조합원 분양분으로 결정된 16세대의 아파트는 2007년 초경 원고 조합이 단독으로 원시취득한다고 봄이 타당하다.
3) 소결
그러므로 이 사건 각 부동산 중 1/2 지분에 관한 피고 OO종합건설의 소유권보존등기는 원인무효로서 말소되어야 하고, 이 사건 4부동산 중 1/2 지분에 관한 피고 OO종합건설의 위와 같은 소유권보존등기에 터잡아 압류 등기를 마친 피고 대한민국은 그 보존등기말소에 대한 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다(피고 OO종합건설은 이 사건 아파트 신축공사에 투입한 자금에 대한 정산을 받지 못하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다는 취지의 주장을 하나, 설령 피고 OO종합건설이 이 사건 재건축사업과 관련하여 원고에 대해 그 주장과 같은 정산금 채권을 가지고 있다고 하더라도 그러한 사정만으로 원인무효인 위 각 소유권보존등기의 말소를 거절할 수는 없으므로, 위 피고의 주장은 이유 없다).
3. 결론
원고의 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.