beta
[사건번호]
[사건번호]조심2012서3252 (2012.11.01)
[세목]
[세목]양도[결정유형]기각
[결정요지]
[결정요지]유사자산 매매사례가액을 시가로 적용하고 특수관계자에게 쟁점아파트를 저가양도한 것으로 보아 부당행위계약부인하여 과세한 처분은 잘못이 없음
[관련법령]
[관련법령] 소득세법 제101조
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2009.10.27. 청구인의 자녀 안OOO에게 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 OOO원에 양도하고 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
나. 처분청은 특수관계자간 저가 양도혐의 및 실제 양도 여부에 대한 조사를 거쳐 특수관계자간 저가 양도로 인한 부당행위계산부인 규정을 적용하여 양도가액을 시가 OOO원으로 하여 2012.4.23. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 26,624,190원을 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 쟁점아파트를 OOO원에 양도하였음에도 불구하고 처분청이 실제 양도가액보다 과도한 OOO원을 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서(이하 “당초 매매계약서”라 한다)는 청구인이 임의로 작성하여 신고한 허위계약서이고, 실제 매매계약서인 심판청구시 제출한 부동산매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)와 공인중개사의 확인서 등으로 볼 때 청구인은 2001.12.31.이전에 구유지인 OOO 대 45㎡와 같은 동 1271-169 대 18㎡, 시유지인 같은 동 1271-267 대 15㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 OOO 주택재개발조합(이하 “쟁점조합”이라 한다)의 승계조합원이 되었으므로 「조세특례제한법」제99조의3의 규정에 의거 신축주택 감면 및 장기보유특별공제 적용대상이므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 특수관계자간 저가 양도로 인한 부당행위계산부인 규정을 적용하여 쟁점아파트와 면적, 용도 및 기준시가가 동일한 같은 아파트 같은 동 210-1003호의 매매가액 OOO원을 양도가액으로 본 것이다.
(2) 청구인은 양도소득세 신고시 제출한 당초 매매계약서가 허위임을 스스로 인정하고 있고, 과세예고 후에 실제계약서라고 쟁점계약서와 공인중개사의 확인서 등을 제출하여 조세를 회피하고자 하는 의도가 있는 것으로 보이며, 쟁점부동산의 전소유자와 청구인간의 구유재산 매매계약 권리·의무 승계계약서에 의한 계약일이 2002.8.5.로 확인되고,이것은 당초계약서에 기재하였던 잔금지급일인2002.8.7.과 시기가 유사하여 동 사실관계로 미루어 볼 때 청구인은2001.12.31.이후에 쟁점부동산을 취득하고 쟁점조합의 승계조합원이 된 것으로 보인다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
① 쟁점아파트의 시가를 4억원으로 보아 소득세법상부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 처분의 당부
② 쟁점아파트의 양도가 「조세특례제한법」제99조의 3에서 규정하는 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용대상에 해당하는지 여부
나. 관련법령
(1) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.
1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 「조세특례제한법」 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 「조세특례제한법」 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.
(3) 조세특례제한법 제99조의 3(2001.12.29. 법률 제6538호로 개정되기 전의 것)【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(4) 조세특례제한법 시행령 제99조의 3(2001.12.29. 대통령령 제17458호로 개정되기 전의 것)【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다.
③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.
2. 조합원이 주택조합등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.
(가) 처분청 담당공무원의 증여세 조사종결보고서(2012.2.)에 따르면, 청구인은특수관계자간 저가 양도혐의 및 실제 양도 여부확인을 위해 증여세 조사대상자로 선정되어 증여세 등을 조사한 것으로 나타나며, 그 결과 실제 거래대금지급내역이 확인되어 증여혐의는 없으나, 특수관계자간 저가 양도로 인한부당행위계산부인 규정을 적용하여쟁점아파트와면적, 용도 및 기준시가가 동일한 같은 아파트 같은 동 210-1003호의 매매사례가액 4억원을 시가로 적용한 것으로 나타난다.
(나) 처분청이 쟁점아파트의 시가를 확인하기 위하여 조사한쟁점아파트 단지의 매매사례가액은다음 <표>와 같다.
OOOOOOOOO OOOOO OOO OOOOOO (OO : OOO, O)
(다) 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 매매사례가액 OOO원은 쟁점아파트의 매매기준일 전후 3개월 이내의 매매사례가액에서 쟁점아파트와 같은 단지에 위치한 다른 아파트의 거래가액 보다 높지 아니한 것으로 나타난다.
(라) 살피건대, 처분청이 실제 양도가액보다 과도하게 높은 OOO원을 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 「소득세법 시행령」제167조 제3항 제1호 및 제4항에 따르면, 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하는 것으로 규정하고 있고, 처분청이쟁점아파트의 시가로 적용한 매매사례가액 OO원은 쟁점아파트의 매매기준일 전후 3개월 이내의 같은 동에 위치한 동일면적 아파트의 매매사례가액으로서같은 시기의 쟁점아파트와 같은 단지에위치한 다른 아파트들의 거래가액 보다는 낮은것으로 나타나므로쟁점아파트의 시가를 OOO원으로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다.
(가) 법인등기부에 따르면, 쟁점조합은 1998.1.17. 설립등기를 하고, 2007.2.1. 해산하였으며, 2008.4.15. 청산종결로 인하여 동일자로 법인등기부가 폐쇄된 것으로 나타난다.
(나) 청구인은 재개발에 의하여 쟁점아파트를 취득한 것이므로 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용받기 위해서는 「조세특례제한법 시행령」제99조의 3 제3항 제2호의 규정에 부합하여야 한다.
(다) 2001.12.31. 대통령령 제17458호로 개정되기 전 「조세특례제한법 시행령」제99조의 3 제3항 제2호에서는 조합원이 주택조합등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택인 경우 양도소득세의 과세특례를 적용하는 것으로 규정하고 있었으나 2001.12.31. 대통령령 제17458호로 개정된 「조세특례제한법 시행령」제99조의 3 제3항 제2호는 “조합원(관리처분계획의 인가일 또는 사업계획의 승인일 현재의 조합원, 개정규정은 2002.1.1. 이후 조합원의 지위를 취득하는 분부터 적용)이 주택조합등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택”으로 규정함으로서 청구인이 2001.12.31.이전 승계조합원인 경우 관리처분계획의 인가일 또는 사업계획의 승인일 현재의 조합원인지 여부에 관계없이 양도소득세의 과세특례 적용대상이 되는 것이고, 2002.1.1.이후 승계조합원인 경우에는 개정규정의 적용을 받게 되므로 청구인이 쟁점조합의 관리처분계획의 인가일현재의 조합원에 해당되지 않는 사실에 다툼이 없으므로 양도소득세의 과세특례 적용대상이 되지 않는다 하겠고, 따라서, 쟁점②에 대한 판단은 청구인이 쟁점조합의 조합원이 된 시점이 2001.12.31.이전인지 아니면 그 후인지에 있다고 하겠다.
(라) 청구인은 2001.12.31. 이전에 쟁점조합의 조합원이었음을 주장하는 증빙으로서 당초 신고한 쟁점아파트의 매매계약서와 계약일자 등의 내용이 상이한 새로운 매매계약서를 제시하면서, 당초 신고시 청구인이 제출한 매매계약서는 임의로 작성한 허위의 계약서로서 새로이 제시하고 있는 매매계약서가 정당한 계약서임을 주장하고 있고, 그 외에 청구인 계좌의 금융거래내역, 공인중개사 김OOO의 확인서, 미납금 및 공과금 예수금 정리 확인서, 공정증서 작성 통지서, 조합원 동호수 통보 및 분양계약 체결 안내문, 시유재산매매 변경계약서 등을 제시하고 있다.
그런데 위와 같은 청구인의 제시증빙에 대하여 살펴보면, 청구인이 추후 제출한 매매계약서는 김OOO와 매매계약을 체결한 것으로 계약일은 2001.8.9., 잔금지급약정일은 2001.12.14.로 나타나고 있으나, 이와 달리 처분청이 제출하고 있는 증빙인 구유재산 매매계약 권리·의무 승계계약서에 의하면 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 김OOO가 청구인과 쟁점부동산의 매매계약을 체결한 일자가 2002.8.5.로 나타나고, 구유재산매매갱신계약서에 의하면 OOO구청장과 김OOO간의 계약을 청구인과 갱신계약으로 하여 체결한 갱신계약일이 2002.8.7.로 나타나고 있으며, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 매매원인일이 각각 2002.8.7.과 2002.9.23.로 나타나고 있으므로 계약일이 2002.7.8. 잔금지급일이 2002.8.7.로 기재된 당초 신고시 제출한 매매계약서가 공부상의 사실관계 등과 더욱 부합한 것으로 보여 당초 신고한 매매계약서가 허위이며 추후 제출된 매매계약서가 정당한 계약서라는 청구주장을 신뢰하기 어렵고,
청구인이 제출하고 있는 금융거래내역으로는 동 거래내역이 쟁점부동산의 매매와 관련한 거래인지가 불분명할 뿐 아니라, 쟁점조합의 조합원 명부 등 보다 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 기타 청구인의 제시증빙만으로 청구인이 2001.12.31. 이전에 쟁점조합의 조합원이었다는 사실을 확인하기는 어렵다.
(마) 위의 사실을 종합하여 살펴보면, 쟁점부동산의 등기부등본 등 공부상의 매매원인일이나 등기접수일과 쟁점부동산에 대하여 지방자치단체장과 체결한 시·구유재산 매매계약서상의 계약일이 모두 2002.1.1.이후로 나타나고 있는 반면, 청구인이 제시하고 있는 증빙만으로는 2001.12.31.이전에 쟁점조합의 조합원이었다는 청구주장이 객관적으로 확인되지 않으므로 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.