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기각
토지의 저가임대에 대해 부당행위계산부인한 경우 산정한 임대료의 당부(기각)
조세심판원 조세심판 | 국심2001부1273 | 소득 | 2001-10-25
[사건번호]

국심2001부1273 (2001.10.25)

[세목]

종합소득

[결정유형]

기각

[결정요지]

특수관계자에게 토지를 무상사용하게 한 경우, 시가로 볼 수 있는 임대실례가액이 없어 국유재산 사용요율을 준용해 당해 토지의 임대료를 산정함은 정당함

[관련법령]

소득세법 제41조【부당행위계산】 / 소득세법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

[참조결정]

국심2001부0519 /

[따른결정]

OOOOOOOOOO / OOOOOOOOOO / OOOOOOOOOO / OOOOOOOOOO

[주 문]

심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

처분청은 청구인이 부산광역시 연제구 OO동 OOOOO 대지 435㎡(약132평, 이하 “쟁점토지” 라 한다)를 청구인과 특수관계에 있는 청구외 (주)OOO산업(청구인 소유지분 75%, 이하 “청구외 법인”이라 한다)에 주차장용지로 임대하고 1995.1기-2000.1기중 토지임대가액으로 신고한 57,000,000원은 국유재산법 시행령 제26조소득세법 시행령 제98조 규정에 의해 산정한 적정임대료 257,019,230원에 크게 미달하는 것으로 보아 이를 부당행위계산 부인하여 2001.3.12 청구인에게 부가가치세 18,987,040원(1996.1기분 2,332,450원, 1996.2기분 2,332,450원, 1997.1기분 2,558,120원, 1997.2기분 2,558,120원, 1998.1기분 2,284,940원, 1998.2기분 2,284,940원, 1999.1기분 1,644720원, 1999.2기분 1,545,160원, 2000.1기분 1,446,140원)과 종합소득세 47,150,570원(1995귀속분 16,041,960원, 1996귀속분 7,996,350원, 1997귀속분 8,945,640원, 1998귀속분 8,101,090원, 1999귀속분 6,065,530원)을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2001. 6. 5 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부당행위계산부인 규정에 의한 적정임대료는 부가가치세법시행령 제50조 제1항에 의거 사업자와 특수관계가 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격으로 결정하여야 함에도 불구하고 처분청은 적정임대료를 국유재산법 시행령 제26조소득세법 시행령 제98조에 의하여 산정하여 국세기본법상 근거과세의 원칙에 위반하였고,

청구외 (주)OOO산업에 대한 쟁점토지 임대가격은 인근 임대사례에 비추어 볼 때 저가임대가 아닌데도 처분청이 실제 임대사례를 조사해 보지도 아니하고 국유재산법 시행령 제26조소득세법 시행령 제98조, 법인세법 시행령 제89조 제3항 내지 제5항 등의 규정에 의한 방법으로 적정임대료(시가)를 산정하여 그 차액을 부당행위계산부인하는 것은 잘못이며, 또한 청구인이 조세부담을 부당하게 감소시킬 의도로 저가 임대한 것이 아니므로 당초처분은 취소해야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 특수관계에 있는 청구외 (주)OOO산업에 쟁점토지를 적정 임대가격에 비해 현저히 낮은 가액으로 저가임대한 것은 부당행위계산부인대상이고, 청구인이 신고한 임대료 수입금액은 인근 유사사례가 없어 정확한 비교는 할 수 없으나 일반적인 적정 임대가격에 비해 현저히 낮은 가액으로, 이와 같은 경우에는 국유재산법법인세법등 관련규정에 의해 산정한 임대수입금액을 적정 임대가액으로 하는 것이므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 특수관계에 있는 법인에게 토지를 적정임대료 가액에 미달하게 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인한 처분의 당부를 가리는 데에 있다.

나. 관련법령

소득세법 제41조 (부당행위계산)에서 「① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.」라고 하고 있으며,

같은 법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인)에서 「① 법 제41조 및 법 제101조에서 특수관계 있는 자 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법 시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.」라고 하고 있고,

법인세법 시행령(1999.12.31 대통령령 제16658호로 개정되기 전의 것) 제89조(시가의 범위 등)에서 「④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액

가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각방법에 의하여 계산한 당해 사업연도 중의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금·수선비 등 그 자산을 유지·관리함으로써 발생하는 비용의 합계액

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 매출액으로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액」이라고 하고 있다.

부가가치세법 제13조(과세표준)에서 「① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액 의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가

3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가 」라고 하고 있고,

같은 법 시행령 제50조(시가의 기준)에서 「① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계에 있는 자( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다) 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항의 규정에 의한 가격」이라고 하고 있다.

국유재산법 시행령 (1999.6.16 대통령령 제16398호로 개정되기 전의 것) 제24조(사용·수익허가)에서 「① 법 제24조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 행정재산 또는 보존재산의 사용·수익의 허가 (이하 "사용·수익허가"라 한다)를 할 수 있는 경우는 다음 각호와 같다.

1. 행정목적 또는 보존목적의 수행에 필요할 때

2. 공무원의 후생목적을 위하여 필요할 때 」라고 하고 있고,

같은 법 시행령 제26조(사용료율과 평가방법)에서 「① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되 월할 또는 일할 계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산에의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

1. 제24조 제1항 제1호의 경우 : 1천분의 25이상

2. 제24조 제1항 제2호의 경우 : 1천분의 40이상

3. 기타의 경우 : 1천분의 50이상, 다만, 주거용의 경우는 1천분의 25이상」이라고 하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

처분청이 청구인의 쟁점토지를 특수관계자인 청구외 법인에게 저가 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인을 하고 적정임대료를 산정하여 과세한데 대하여 청구인은 조세를 부당하게 감소시킬 의도나 행위가 없었으며 처분청의 임대수입금액산정은 과다한 금액으로 부당하다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 소득세법 제98조 규정의 특수관계에 있는 청구외 법인에게 임대하고 부가가치세와 종합소득세 신고시 부동산임대수입금액을 1995년도는 3,000,000원으로, 1996이후에는 매년 12,000,000원으로 신고하였으나 이는 특수관계자간의 저가임대로 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당된다 하여 처분청은 이를 부인하고 1995~1998년도는 적정 임대수입금액을 국유재산법 시행령 제26조의 국유재산 사용료율을 원용하여 산정한 1995년 50,874,318원, 1996년 50,874,318원, 1997년 54,635,454원, 1998년 50,082,500원으로, 1999년도 이후는 소득세법시행령 제98조 제4항 규정에 의하여 산정한 1999년 33,701,760원, 2000년 16,850,880원(1월-6월)등 합계 257,019,230원을 총수입금액으로 계산하고 청구인이 같은 과세기간중 부동산임대수입금액으로 신고한 57,000,000원과의 차액 200,019,230원에 대하여 이 건 부가가치세와 종합소득세를 경정하여 2001.3.12 청구인에게 고지한 사실이 처분청이 제시한 심리자료등에 의해 확인된다.

(2) 청구인과 청구외 법인은 특수관계에 있고 청구인이 쟁점토지를 청구외 법인에 주차장으로 임대한 사실등에는 다툼이 없으며, 처분청은 청구인이 특수관계가 없는 자와 거래한 임대실례가 없고 쟁점토지 인근부동산도 개별이용상황 등 제반여건이 쟁점토지와 달라 쟁점토지의 적정임대료를 산정하기 위한 기초자료로 활용할 수 없어 소득세법에 부당행위부인에 대한 소득금액산정 규정이 없었던 1995~1998년도 임대수입금액은 국유재산법 시행령 제26조를 원용하여 산정하고, 1999년도 이후 임대수입금액은 신설된 소득세법 시행령 제98조 제4항을 적용하여 산정한 사실이 확인된다.

(3) 소득세법 제41조의 부당행위계산부인 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효, 적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도 그 행위나 계산이 같은법 시행령 제98조 제1항 각호 소정의 특수관계자간의 거래이고 객관적으로 같은 조 제2항 각호 소정의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서 이는 실질과세원칙을 보충하여 공평과세를 실현하고자 하는데 그 입법취지가 있다고 할 것인바, 청구인이 쟁점부동산을 특수관계에 있는 청구외 법인에 저가에 임대하였는지에 대하여 보면, 쟁점부동산의 적정임대료는 처분청의 조사서와 같이 특수관계가 없는 자에 대한 임대실례가 없고 주위부동산과 제반 임대여건이 달라 임대료산정 자료로 활용할 수 없는 상황이므로 부당행위계산부인과 관련하여 정상거래가액 산정에 관련된 규정이 없는 1995~1998년도는 이 건이 정부의 국고 수입원의 하나인 국세의 부과와 관련된 문제로 국유재산법 시행령 제26조에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 이 건 적정임대료 산정기준으로 원용할 수 있다 할 것이고(국심 2001부519, 2001.6.18 같은 뜻), 1999년도 이후는 신설된 소득세법 시행령 제98조 제4항에 의하여 산정할 수 있다 할 것인 바, 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인이 1995.1기-2000.1기에 신고한 부동산임대수입금액은 처분청이 전시 국유재산법 시행령소득세법 시행령 등에 의하여 계상한 임대료보다 크게 낮아 청구인이 조세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계에 있는 청구외 법인에게 그동안 저가임대해 온 것으로 인정된다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령의 내용을 종합해 볼 때, 쟁점토지를 청구인이 청구외 법인에 임대한 것은 소득세법시행령 제98조 제2항 제2호의 「특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우」에 해당되어 소득세법 제41조의 부당행위계산부인 대상이고, 정상적인 거래가격이란 거주자와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 할 때 형성되는 가격을 뜻하는 것으로 이때 임대실례가 있으면 그 가격으로 하고, 임대실례가 없으면 당해 임대물건의 종류·위치·주위환경·이용현황·사용범위 등 제반여건을 고려하여 적정거래가격을 합리적으로 산정 하여야 할 것인바, 청구인이 이 건 심리자료로 제시하는 부산광역시 동구 OO동 OOOOOO 토지 347.1㎡등 4건의 임대실례가격은 거리·위치·개별 이용상황 등 제반 여건이 쟁점토지와 달라 적정임대료를 산정하기 위한 기초자료로 활용할 수 없어 처분청이 쟁점토지의 적정임대료를 1998년도까지는 국유재산법 시행령의 연간사용료 산정기준을 적용하고 1999년 이후는 1998.12.31 신설된 소득세법 시행령 제98조 제4항 규정을 적용하였으므로 이 건 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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