2018구합30342 임대주택분양전환승인처분무효확인 등

주식회사 A

소송대리인 법무법인 양헌

담당변호사 박성규, 오관후

소송복대리인 변호사 권태형

강릉시장

소송대리인 변호사 조영삼

2019, 5. 16.

2019. 6, 13.

1. 원고의 주위적 및 예비적 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다.

주위적 청구취지 : 피고가 2018. 4. 27. 한 강릉시 B아파트 임대주택 분양전환승인 처분은 무효임을 확인한다.

예비적 청구취지 : 피고가 2018. 4. 27. 한 강릉시 B아파트 임대주택 분양전환승인 처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 토목, 건축, 부동산임대 및 분양을 목적으로 하는 임대사업자로서 1994. 12. 12. 임대사업자로 등록한 이후 현재까지 주택임대 사업을 영위하여 오고 있다.

나. 원고는 강릉시 B아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다) 495세대(전용면적 49.92m² 255세대, 전용면적 59.58㎡ 240세대)를 건설하였고, 1999. 9. 6. 피고로부터 주택건설사업 사용검사 필증을 교부받았으며, 1999. 10. 31.부터 이 사건 아파트를 임차인들에게 임대하였다(임대의무기간 5년).

다. 이 사건 아파트의 임차인으로 구성된 이 사건 아파트 임차인대표회의는 2017. 5.경 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 '구 임대주택법'이라고만 한다) 제21조 제5항에 따라 임대주택 분양전환승인을 신청(이하 '이 사건 신청'이라 한다)하였고, 피고는 2018. 4. 27. 임대주택 분양전환승인(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 처분은 아래와 같은 중대, 명백한 하자가 존재하므로 무효이고, 가사 중

대, 명백한 하자가 존재하지 않더라도 위법하므로 취소되어야 한다.

1) 권리남용 또는 신의성실의 원칙 위반

임차인이 임대의무기간이 종료한 때로부터 약 13년이 경과한 시점에 분양전환승인을 신청하는 것은 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 허용될 수 없다.

2) 분양전환가격 산정의 하자이 사건 아파트의 분양전환 가격은 구 임대주택법 제21조 제1항, 제10항, 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 민간임대주택에 관한 특별법 시행령으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 '구 임대주택법 시행령'이라 한다) 제23조 제8항, 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 '구 임대주택법 시행규칙'이라 한다) 제14조, 제9조 제1항 [별표 1](이하 '이 사건 별표'라 한다) 제1호 나목에 의하여 '건설 원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액'으로 산정되었다. 그런데 이 사건 아파트의 임대사업 당시 임대의무기간을 10년으로 정할 수 없었고, 이 사건 아파트의 임대기간이 15년을 초과하고 있으므로, 이 사건 아파트의 분양전환가격은 임대의무기간이 10년 인경우와 동일하게 산정되어야 한다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 권리남용 또는 신의성실의 원칙에 위반된다는 주장에 대하여

가) 무주택 서민에게 시세보다 저렴하게 주택을 공급한다는 목적을 가진 임대주택법은, 임대주택의 원활한 건설을 촉진하기 위하여 건설임대사업자에게 국민주택기금을 장기저리로 융자하여 주고 택지를 우선 공급하여 주는 등 각종 혜택을 부여하고 있다. 또한 임대의무기간 중 임대주택의 매각을 제한하고 임대사업자로 하여금 임대보증금에 관한 보증에 가입하도록 하며 분양전환 이전까지는 임대주택에 저당권, 전세권 등을 설정하지 못하도록 하고 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대조건에 관한 기준을 별도로 정하는 등 임차인을 보호하기 위한 여러 규정을 두고 있고, 입주자 모집공고 단계부터 임대사업자로 하여금 임대의무기간, 분양전환시기 및 분양전환가격의 산정기준을 포함시키도록 하고, 표준임대차계약서를 사용하도록 하는 등, 일반 임대차와는 구별되는 여러 가지 제한을 두고 있다[헌법재판소 2010. 7. 29. 선고 2008헌마581, 582(병합) 전원재판부 결정 등 참조].

나) 위와 같은 관련규정의 내용 및 구 임대주택법의 입법목적 등을 종합하여 보면, 임대의무기간이 지난 후 임대주택을 분양전환승인 신청할 것인지 여부는 원칙적으로 임대사업자의 선택에 맡겨진 것이고 다만 그 분양전환을 하고자 하는 경우에는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 할 의무가 있을 뿐이다. 임대사업자가 임대의무 기간 경과 후 정해진 기간 내에 그러한 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인도 그 분양전환을 할 것인지 여부에 대한 선택권을 가지게 되어 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받으면 그 분양전환승인을 신청할 수 있는 것이고, 임차인의 그러한 신청도 없다면 임대사업자는 임대의무기간의 제한이 없는 상태에서 종전처럼 임대사업을 계속할 수 있으나, 이때에도 임대사업자나 임차인은 위와 같은 분양전환승인의 신청권을 여전히 가지는 것이므로 분양전환에 관한 기존의 의사나 입장에 변화가 있다면 각자 언제든지 그 신청권을 행사하여 분양전환을 추진할 수 있다고 보아야 한다. 또한 임대사업자 또는 임차인은 구 임대주택법 제21조의 정해진 절차에 따라 임대차계약의 상대방이 아닌 시장 등에게 임대분양승인을 신청하여야 하는바, 이는 민사채권이나 상사채권과는 그 법적 성질을 달리하는 공법상 권리라고 보아야 할 것이다.

다) 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니된다는 추상적 규범을 말하는 것으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 주었다거나 객관적으로 보아 상대방이 그러한 신의를 가짐이 정당한 상태에 이르러야 하고, 이와 같은 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002두11233 판결 등 참조).

라) 위 법리에 비추어 살피건대, 임차인들이 적극적, 확정적으로 분양전환승인 신청을 하지 않겠다는 의사를 원고에게 표시하지 아니한 이상 다수의 임차인들이 기존 분양전환 설문조사에서 분양전환을 희망하지 아니하였다거나 임대의무기간 경과 이후 10년 이상 경과하였다는 사정만으로는, 임차인의 분양전환승인 신청이 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르렀다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 분양전환가격 산정에 하자가 있다는 주장에 대하여 앞서 살펴본 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고가 이 사건 별표 제1호 나목에 따라 분양전환가격을 '건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액'으로 산정한 것이 위법하다고 보기 어렵다.

① 구 임대주택법 시행령(2005, 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3호에서는 임대의무기간이 10년인 임대주택 규정을 신설하였고, 이에 따라 구 임대주택법 시행규칙(2005. 9. 22. 건설교통부령 제471호로 개정되기 전의 것) 별표1에서도 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다는 내용의 조항이 신설되었다. 위 임대주택법 시행령에서 임대의무기간이 10년인 공공건 설임대주택을 추가한 것은 서민층이 안정적으로 거주할 수 있는 장기임대주택의 비율이 낮아 주택가격이 상승할 때 마다 국민의 주거불안이 지속되는 문제를 해결하기 위 함에 그 목적이 있고, 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격을 임대의무기간이 5년인 경우보다 임대사업자에게 유리하게 정한 것은 장기임대주택의 공급의 확대를 유도하기 위한 정책적 결단이라고 볼 수 있다. 따라서 의무임대기간이 10년인 임대주택 규정을 도입한 취지를 고려하면, 임대의무기간이 10년인 경우와 5년인 경우에는 분양전환가격을 달리할 필요성이 존재한다.

② 임대사업자는 임대기간이 경과한 이후에는 자신의 판단에 따라 분양전환승인 신청 여부에 대하여 결정권을 가지고, 이에 따라 분양전환을 할지 임대사업을 계속할지 여부에 대하여 선택이 가능하다. 따라서 임대의무기간이 5년으로 정해진 임대사업자가 분양전환승인 신청을 하지 않은 채 임대사업을 시작한 때로부터 10년이 경과하였다 하더라도 이는 자신의 선택에 의한 것이므로, 임대의무기간을 처음부터 10년으로 정한 경우와 같게 볼 수는 없다.

③ 원고가 이 사건 아파트 임대사업을 시작할 당시에는 임대의무기간이 5년으로 정해져 있어 원고가 10년의 임대의무기간을 선택할 수 없었던 사실은 인정된다. 그러나 원고가 증거로 제출한 입주자모집공문(갑 제3호증의 2)의 분양전환가격 산정기준에는 "건설교통부 공공임대주택건설 및 관리지침에 의거 건설원가와 감정평가 가격의 산술평균가격으로 함. 다만, 이 경우에도 분양전환 당시의 주택분양가 원가연동제 시행지침에 의하여 산출한 당해 주택의 분양예상)가격에서 임대 기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없음."이라고 기재되어 있다. 원고는 이 사건 아파트의 임차인 모집 공고 당시 위와 같이 매각가격이 산정될 것을 알고 있었다 할 것이므로, 비록 이 사건 아파트 임대사업 이후 의무기간을 10년으로 정한 임대주택제도 조항이 신설되었다 하더라도 원고에게 예상하지 못한 손해가 발생하였다고 보기는 어렵다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 주위적 및 예비적 청구는 이유 없으므로 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장판사박인식

판사현경훈

판사신성욱