조심2010구3558 (2011.05.18)

양도

경정

계약이 체결된 사실을 감안하면, 1차 매매계약상 매매금액 7억원은 계약체결 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 「상속세 및 증여세법」에서 규정하는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가로 볼 수 있으므로 과세청의 처분은 부당함

소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

조심2009구3193 / 조심2008서3079 /

OOO세무서장이 2010.8.10. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 47,580,880원의 부과처분은 OOOO OOO OOO OOO O OOOOO 외 4필지 부동산의 취득가액을 7억원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가.청구인은 2007.10.2. 청구인의 부(父) 이OO이 사망하자 상속을 원인으로 OOOO OOO OOO OOO O OOOOO 외 4필지 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득한 후 2008.4.2. 상속세 신고시 쟁점부동산의 상속재산가액을 2008.3.27.자 매매계약에 의한 매매가액인 7억원으로 하여2007.10.2. 상속분 상속세 45,868,280원을 신고·납부하였고, 2008.6.16. 쟁점부동산을 양도한 후 취득가액을 청구인이 당초 상속재산가액으로 신고한 7억원으로 하여 2008.8.31. 2008년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 상속세 신고 후 관련 매매계약이 해지되었다는 이유로 매매사례가액인 시가로 볼 수 없다 하여 이를 부인하고「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법으로 평가(기준시가)한 71,792,480원을 상속재산가액으로 하여 2009.6.22.청구인이 신고·납부한 상속세 45,868,280원을 환급결정하여 통보한 후, 상속세 결정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여2010.8.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 47,580,880원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 상속세 신고일(2008.4.2.) 이전인 2008.3.27.에 매매대금 7억원으로 하여 매매계약이 체결되었고 계약금 5,000만원을 수수한 상황에서 상속세 신고일 이후인 2008.5.1. 매수인측의 자금사정으로 부득이 계약이 해지되었지만 그로부터 일주일 후인 2008.5.8. (주)OOOOOO에 당초 매매계약의 거래대금과 동일한 7억원으로 하여 매매계약을 체결하고 양도된 사실이 있는 바, 쟁점부동산의 매매가액인 7억원을 그 당시의 객관적인 교환가치를 반영한 시가로 봄이 타당하다.

(2) 상기 매매가액을 시가로 볼 수 없다 하더라도 실제 토지이용상황을 반영하지 못한 개별공시지가보다 소급감정가액이라 하더라도 객관적이고 합리적으로 평가한 가액은 정상적인 거래가액에 해당하므로 2개 감정기관의 감정평가 평균액(422,409천원)을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1)청구인은 쟁점부동산의 계약이 해지된 매매계약의 거래가액 또는 평가기준일 후 6개월에서 36일이 경과하여 체결한 매매계약 가액을 시가로 보아 줄 것을 주장하나,「 상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항에 의하면 평가기준일 전·후 6개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우 매매사례가액으로 보아 시가로 인정할 수 있다고 규정한 점에 비추어 계약이 해지되거나 평가기준일 후 6개월이 경과한 매매가액을 시가로 인정할 수 없고,쟁점부동산의 매매계약이 2008.3.27.(계약금 5천만원의 청구인의 모(母) 조OO OOOOOO OOOOOOOOOO)O OOO OOOO(OOOOOOOOO)O OOOO OOOOOO OOO O, OOO OOO OOOOOOOOOOO OOO OO OOO OOOOO (O)OOOOOOO OOOO O, OO OOOOOO OOOOO이 2005년 6월까지 OO에서 부동산중개업을 영위하였으며 폐업 후에도 이 건 매매계약과 같이 부동산 중개를 계속한 점, 청구인의 부(父) 이OOO OOO에게 280백만원의 빚을 지고 있었다고 하나 상속세 신고시 채무로 신고하지 않았고 매매계약서상에도 언급이 되어 있지 않을 뿐 아니라 계약해지시 5천만원을 돌려주었다는 등 상식에 맞지 않는 주장을 하는 점 등에 비추어 볼 때 취득가액을 매매사례가로 주장하는 이 건 매매계약은 양도소득세 탈루를 위한 허위계약으로 보여진다.

(2) 청구인이 2개 감정평가기관의 평균액을 시가로 보아줄 것을 주장하나 이 또한 평가기준일 후 6개월 이내의 감정평가가 있는 경우 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있음에 따라 6개월이 경과한 시점에서 소급감정한 이 건의 감정평가액은 시가로 인정할 수 없으므로 보충적 평가방법에 의한 기준시가로 평가하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 상속재산인 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득가액을「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법으로 평가(기준시가)하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

②상속개시일부터 6월 이상 경과한 후 2개의 감정평가법인이 소급감정한 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑨상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

(2) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙등】①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

②제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙등】①법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조【평가의 원칙등】①영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 "재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관"이라 함은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인을 말한다.

②영 제49조 내지 영 제63조의 규정에 의하여 재산을 평가함에 있어서 국외재산의 가액은 평가기준일 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 환산한 가액으로 이를 평가한다.

③영 제49조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 "원감정기관"이라 한다)의 감정가액이 동항의 규정에 의하여 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 원감정기관이 평가하는 감정가액은 1년의 범위안에서 부실감정의 고의성·미달정도 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기간동안 이를 시가로 인정되는 감정가액으로 보지 아니한다. 이 경우 그 기간은 세무서장등의 의뢰를 받은 다른 감정기관이 감정가액평가서를 작성한 날부터 기산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면,

청구인은 2007.10.2. 청구인의 부(父) 이OO이 사망하자 상속을 원인으로쟁점부동산을취득한 후 상속세 신고시 쟁점부동산의 상속재산가액을 2008.3.27.자 매매계약에 의한 매매가액인 7억원으로 하여 상속세를 신고·납부하였고, 쟁점부동산을 양도한 후 취득가액을 상속재산가액으로 신고한 7억원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였고,

처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득가액으로 신고한 7억원은 상속세 신고 후 매매계약이 해지됨에 따라 매매사례가액인 시가로 볼 수 없다 하여 이를 부인하고「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법으로 평가(기준시가)한 가액을 상속재산가액으로 하여 기 신고·납부한 상속세를 환급결정한 후 쟁점부동산의 취득가액을 상속세 결정가액으로 하여 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(2) 청구인이 제시한 매매계약서 및 예금거래명세서 등에 의하면,

청구인은 2008.3.27. 이OO에게 쟁점부동산을 7억원에 양도하기로 매매계약을 체결하면서 계약금 5,000만원을 청구인의 모(母) 조OOO OOOOOOOO(OOOOOOOOOOOOO)로 지급받았다가 매매계약을 해지한 후 2008.5.29.계약금 5,000만원을 이OOO O OOOO OOOOOO 예금계좌로 송금(반환)한 사실이 확인되고,

2008.5.8. 특수관계가 없는 주식회사 OOOOOO와 쟁점부동산을 7억원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 2008.5.8. 계약금 7,200만원을, 2008.6.16. 잔금 6억2,800만원을 OOOO OOOO(OOOOOOOOOOOOOOO)로 지급받은 사실이 확인된다.

(3) OOOO OOO에서 작성한 개별공시지가 토지특성조사표 및 결정조서에 의하면, 쟁점부동산의 2007년 2008년 기간 중에 용도지역, 용도지구, 토지이용상황, 지형지세, 도로조건 등의 변화가 없었던 사실이 확인되고, OOOOOOO OO OOO 외 1인의 시가조회에 대한 회신(2009.8.5., 2009.8.11.)에 의하면 쟁점부동산의 시가가 650백만원에서 750백만원 정도이고 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 없다고 회신한 것으로 되어 있는 한편, 청구인은 쟁점부동산과 관련된 상속세를 환급결정한 것에 대하여 우리 원에 심판청구를 제기하였으나 우리 원은 권리 또는 이익의 침해를 당한 것으로 보기 어렵다 하여 각하 하였다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO).

(4) 위 사실관계를 종합하여 볼 때,

청구인과 주식회사 OOOOOO가 체결한 쟁점부동산의 매매계약이평가기준일(6개월)로부터 36일이 경과하였다 하나2008.3.27. 1차 매매계약의 양도가액이 7억원으로 약정된 점, 동 매매계약이 해지되었다고 하나 매매계약 해지(2008.5.1.) 후 7일이 경과된 2008.5.8.청구인이 특수관계에 해당하지 아니하는 주식회사 OOOOOO와쟁점부동산을 7억원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 양도대금을 모두 지급받은 사실이 확인되는 점, 청구인이 동 매매가액을 상속재산가액으로하여 상속세를 신고·납부한 점, 상속개시일(2007.10.2.)과 매매계약일(2008.5.8.) 사이에 시가의 하락이나 주변상황 또는 토지상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없었다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 2008.3.27. 쟁점부동산을 7억원에 양도하기로 하였다가 매수인의 자금사정으로 인하여 계약이 해제되었으나 그 계약의 체결에 있어서 사기나 강박 등 하자가 존재하지 아니하였고, 계약이 해제된 이후 1차 매매금액인 7억원과 동일한 가격에 주식회사 OOOOOO와 계약이 체결된 사실을 감안하면, 1차 매매계약상 매매금액 7억원은 계약체결 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 「상속세 및 증여세법」에서 규정하는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가로 볼 수 있고, 매매잔금의 불이행과 관련하여 1차 매매계약이 해제되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO, OOO).

따라서, 처분청이 상속재산인 쟁점부동산에 대하여 취득당시 시가가 확인되지 아니하는 경우로 보아「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법으로 그 취득가액을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(5) 쟁점②에 대하여는 쟁점①을 인용하여 심리의 실익이 없으므로 이를 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.