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원고
원고 (소송대리인 변호사 신철규)
피고
피고 (소송대리인 변호사 박권표)
2021. 9. 29.
주문
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2020. 11. 3.자 매매를 원인으로 한 수분양자대장상의 수분양자 명의변경절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
주문과 같다.
이유
1. 기초사실
가. 원고는 2020. 11. 3. 피고로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 분양권을 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였는데, 위 계약의 주요내용은 다음과 같다.
| 3. 총 매매대금 (분양금액 + 권리금액 + 확장금액 + 옵션금액) |
| · 분양금액: 312,300,000원 |
| · 확장비: 10,100,000원 |
| · 현재까지 납부한 금액: 219,610,000원 |
| · 앞으로 납부할 금액: 102,790,000원 |
| 4. 권리금: 79,000,000원 |
| 5. 주택분양권 매매(양도)금액 |
| · 정산지불금: 298,610,000원 |
| · 융자금: 187,380,000원은 현 상태에서 매수인이 승계함 |
| · 계약금: 20,000,000원은 계약시에 지불하고 영수함. |
| · 잔금: 91,230,000원은 2021. 1. 4.에 지불한다. |
| 6. 위 아파트 분양권 매매(양도) 계약을 체결함에 있어 다음과 같이 계약을 이행하는 조건으로 계약을 체결한다. |
| 제2조 (계약의 해제) 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없으면 잔금)을 지불하기 전까지는 매도인은 계약금액의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다. 본 계약서에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 일반 관례에 따른다. |
| [특약사항] |
| · 분양권 상태에서의 매매계약으로 공급계약서, 발코니 계약서, 신분증 등을 확인 후 체결하는 계약이다. - 계약금 중 20,000,000원 중 3,000,000원은 2020. 10. 21.에 피고 계좌로 송금함 |
| · 발코니 확장비용(10,100,000원)은 매매대금에 포함하고 이 중 계약금 1,000,000원은 정산지불금에 포함됨. |
| · 중도금대출 1~6회 총액 187,380,000원은 매수인 책임 하에 승계 및 상환하며 후불제이자, 인지대 등 명의변경시까지의 승계에 따른 모든 제반비용을 매수인이 부담하기로 함. |
| · 분양공급계약서 원본은 부동산에서 보관하며 명의변경시 제출하기로 한다. |
| · 잔금일은 2021. 1. 4.로 정하고, ○○건설 본사 일정 및 상호협의 하에 앞당겨질 수 있다. |
나. 원고는 2020. 11. 3. 피고에게 계약금 20,000,000원을 지급하였고, 2020. 11. 9. 피고에게 20,000,000원을 추가로 지급하였으며, 2021. 1. 4. 피공탁자를 피고로, 공탁원인을 잔금 수령거절로 하여 71,230,000원을 공탁하였다(청주지방법원 충주지원 공탁번호 1 생략).
다. 한편 피고는 2020. 11. 23.경 원고에게 내용증명우편으로 이 사건 계약을 해제하겠다는 의사를 표시하였고, 2020. 12. 1. 피공탁자를 원고로, 공탁원인을 수령거절로 하여 60,000,000원(= 계약금 20,000,000원 + 계약금의 배액상환금 20,000,000원 + 추가 지급받은 20,000,000원)을 공탁하였다(의정부지방법원 공탁번호 2 생략).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 6호증, 을 제2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장
가. 원고
원고는 피고로부터 이 사건 계약을 해제하겠다는 의사를 통보받기 전에 피고에게 잔금의 일부를 지급함으로써 이 사건 계약의 이행에 착수하였는바, 피고가 주장하는 해약금에 의한 해제는 효력이 없고, 원고는 이 사건 계약에서 정한 대금을 모두 지급하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산의 수분양자 명의변경절차를 이행할 의무가 있다.
나. 피고
원고가 이 사건 계약에서 정한 잔금 지급기일 전에 일방적으로 피고에게 20,000,000원을 지급한 것은 피고의 계약해제권을 부당하게 박탈하는 것이므로 이 사건 계약의 이행에 착수하였다고 볼 수 없고, 이 사건 계약은 해약금 조항에 근거한 피고의 해제권 행사로 해제되었다.
3. 판단
가. 청구원인에 대한 판단
원고가 2020. 11. 3. 피고와 이 사건 계약을 체결하고, 같은 날 피고에게 계약금 20,000,000원을 지급하였고, 2020. 11. 9. 피고에게 잔금 중 일부인 20,000,000원을 지급하였으며, 피고가 잔금의 수령을 거절하자 2021. 1. 4. 피공탁자를 피고로 하여 71,230,000원을 공탁한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 원고는 피고에게 이 사건 계약에 따른 대금을 전부 지급하였으므로, 피고는 이 사건 계약에 따라 원고에게 이 사건 부동산의 분양권에 관하여 2020. 11. 3. 매매를 원인으로 하는 수분양자 명의변경절차를 이행할 의무가 있다.
나. 피고의 항변에 대한 판단
민법 제565조 가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다( 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결 참조).
살피건대 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 2020. 11. 9. 피고에게 20,000,000원을 지급한 행위는 이행의 착수에 해당한다 할 것이므로 그 후 이루어진 피고의 해제의 의사표시는 효력이 없다. 따라서 피고의 항변은 이유 없다.
1) 이 사건 계약에 매수인이 매도인에게 중도금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 내용이 포함되어 있기는 하나, 이는 민법 제565조 에서 정하고 있는 해약금과 관련된 내용일 뿐이고, 위 조항이 중도금 지급과 관련하여 매도인의 해약금 조항에 기한 해약권 보장을 위하여 이행기 전에는 매수인의 중도금 또는 잔금의 지급을 금지하는 조항이라고 보기는 어렵다.
2) 피고는 이 사건 계약 체결 이후 불과 6일 만에 피고에게 어떠한 통지 없이 잔금 중 일부를 지급한 원고의 행위는 피고의 해제권을 부당하게 박탈하는 것이라고 주장하나, 이 사건 계약에 의하더라도 원고로 하여금 잔금 지급기일 전에 잔금을 지급할 수 없도록 특약을 하였다고 볼 만한 기재가 전혀 없고, 오히려 상호 협의 하에 잔금 지급기일을 앞당길 수 있다고 약정한 사실이 인정될 뿐이며, 이 사건 부동산의 시가가 상승하였다는 사정 외에는 이 사건 계약의 존속을 위협하는 불가피한 사정도 없는 것으로 보인다.
3) 원고가 사전 약속 없이 잔금 지급기일로부터 약 두 달 전에 피고 계좌로 20,000,000원을 송금한 것이 다소 이례적이기는 하나, 계약을 유지하고자 하는 원고로서는 적극적으로 이행에 나아가는 것만이 당시 취할 수 있는 최선의 방법이었다고 볼 수 있고, 달리 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있었다고 보기 어렵다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]