국심1996서1170 (1996.09.10)

양도

경정

양도계약 체결당시에는 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었으나 양도시기이전에 매수자의 필요에 의해 상업용 건출물로 용도변경시 양도소득세를 비과세함이 타당함

소득세법 제5조【비과세소득】 / 소득세법시행령 제15조【1세대1주택의 범위】

광화문 세무서장이 95.12.16 청구인에게한 94년 귀속 양도

소득세 102,239,400원의 처분은 서울특별시 중구 OO동

OOOO 대지 162.0㎡ 주택 76.03㎡를 양도소득세 비과세 되

는 1세대1주택으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 처분개요

청구인이 76.7.30 취득한 서울특별시 중구 OO동 OOOO 대지 162.0㎡ 주택 76.03㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)가 94.3.10 청구외 OOO에게 이전등기 되었다.

처분청은 쟁점주택의 양도시기가 되는 등기소에 제출된 검인계약서상의 잔금지급약정일인 94.3.5 전인 93.11.10 건축물관리대장의 용도가 근린생활시설로 변경되었으므로 쟁점주택은 양도당시 양도소득세 비과세되는 주택이 아닌 영업용건물에 해당한다 하여 1세대1주택 비과세를 배제하여 쟁점주택 양도에 따라 발생한 양도소득을 다른 자산의 양도에서 발생한 소득에 합산하여 94년 귀속 양도소득세 102,239,400원을 95.12.16 청구인에게 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.12.22 심사청구를 거쳐 96.4.2 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 청구인이 17년간이나 보유하면서 식구 모두가 계속하여 거주하던 유일한 주택이고, 쟁점주택을 음식점으로 용도변경(93.11.10)되기 전에 매수인인 OOO에게 명도(93.10.24) 하였으므로 계약체결당시 (93.8.18)는 주택임이 명백하므로 청구인이 주택을 양도한 것으로 인정하여 비과세하는 것이 1세대1주택 비과세 입법취지에 비추어 합목적적이라 할 것인데도 법무사에 의해 임의로 작성된 검인계약서상 잔금지급 약정일 당시에 주택이 아니였다는 이유만으로 비과세 배제한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 제시하는 부동산 매매계약서의 내용을 보면 93.8.18 계약금 3천만원 93.9.15 중도금 1억원 93.10.15 잔금 8천만원으로 약정되었는 바, 이 계약서가 사실이라면 계약일 현재의 건물의 용도가 주택임이 확인되므로 청구주장은 일리가 있어 보이나 이에 대해 청구인은 대금지급에 따른 객관적이고 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 당해 매매계약서가 사실이라고 보기에는 신빙성이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 양도소득세 비과세 되는 1세대1주택에 해당되는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제5조 제6호(자)목에 “대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세한다”라고 규정하고 있고 같은법시행령 제15조 제1항에 “비과세되는 1세대1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에서 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다 라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 전시 소득세법 제5조 제6호 (자)목의 규정이 1세대1주택의 양도로 인하여 발생한 소득을 비과세하려는 취지는 1세대1주택을 소유한 자의 주택 양도로 인하여 발생한 소득을 비과세함으로써 양도자의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장하여 주려는데 있다 할 것이므로 양도계약체결 당시에는 1세대1주택의 비과세요건을 갖추었으나 그 후 매수자의 필요에 의하여 건물은 철거되고 토지만 등기이전된다든지 매수인이 건물을 철거하지는 아니하지만 거주용이 아닌 영업용으로 사용하기 위하여 그 용도를 변경한다든지 하는 경우에도 당해주택과 그 부수토지의 양도로 인하여 발생한 양도소득은 비과세되어야 할 것이다.(대법원 94누125, 94.9.13 같은뜻임)

(2) 이건의 경우 쟁점주택이 청구인으로부터 매수인 OOO 앞으로의 이전등기시에 관할등기소에 제출된 검인계약서에 의하면 쟁점주택을 170,000,000원에 양도하기로 94.1.30 매매계약을 체결하면서 잔금을 94.3.5 지급하기로 한 사실이 나타나고 있어 처분청은 전시 잔금지급약정일 94.3.5 이전인 93.11.10 쟁점주택의 건축물관리대장상의 용도가 근린생활시설로 변경되었다 하여 쟁점주택을 양도소득세 비과세되는 주택으로 보지 아니하였다.

(3) 전시 검인계약서는 매매당사자간에 작성되어 관할지방자치단체장의 검인을 받은 서류인 점에 비추어 볼때 쟁점주택의 양도시기, 쟁점주택이 양도소득세 비과세되는 1세대1주택으로서의 비과세요건을 구비하였는지 등은 일응 위 검인 계약서에 의하여 판단하여야 할 것이다.

그러나 부동산 거래에 있어서 검인계약서이외에 매매계약서를 작성하고 이 매매계약서에 따라서 당사자간에 매매대금이 수수되지만 잔금청산시점에 이전등기를 위하여 매도인의 인감증명서가 매수인에게 교부될때에 실질거래내용과 다른 검인계약서 작성되고 있는 것이 일반화되어 있는 부동산거래에 있어서 실지거래내용이 검인계약서와 다른 것이 인정되는 경우에는 실질과세원칙에 의하여 실질내용에 의하여 비과세요건이 성립되었는지 여부를 가려야 할 것이다.

가) 청구인이 76.7.30 쟁점주택을 취득하여 동주택에서 거주하다가 쟁점주택 양도시의 전시 검인계약서상의 계약체결일(94.1.30), 잔금지급약정일(94.3.5)로 부터 상당한 기일 전인 93.10.28에 청구인이 현재 거주하는 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO OOOOOO OO OOOO로 거주이전한 사실이 청구인세대의 주민등록등본에 의하여 인정되는점

나) 쟁점주택을 매수한 청구외 OOO이 93.10.24 쟁점주택에 주민등록을 이전하고 쟁점주택에 거주하면서 “OO”이라는 상호로 현재까지 한정식의 음식업을 영위하고 있는점

다) 청구인이 매수인 OOO으로부터 93.10.15에 4천만원 93.10.20에 2천8백만원을 받아 이를 청구인이 현재 거주하는 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO OOOOOO OO OOOO를 취득하는데 사용하였음이 OO은행 OOO지점의 청구외 OOO 예금계좌에서 발행된 수표의 배서 등에 의하여 인정되는점

라) 쟁점주택양도당시 다른주택을 소유한 바 없고 청구인이 16년이상 장기간 거주하던 쟁점주택을 용도변경없이 양도하면 양도소득세가 비과세되지만 용도변경하여 주택이외의 건물이 되면 양도소득세 비과세되지 아니하여 세제상의 불이익이 예견되는데도 청구인이 잔금받기 전에 주택이외의 건물로 용도 변경하였다고는 보이지 아니하는점

이와 같은 제반사항을 종합하여 보면 청구인이 쟁점주택을 210,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하기로 93.8.18 계약체결하고 중도금은 93.10.15 받고 나머지 잔금은 93.10.22 받았다고 하면서 제출한 청구인과 청구외 OOO과의 쟁점주택 매매계약서는 신빙성 있다 할 것이다.

(5) 그러하다면 청구인에게 잔금을 지급하고 쟁점주택을 명도받은 매수인 OOO이 쟁점주택에서 한정식의 음식업을 영위하기 위하여 93.11.10 근린생활시설로 그 용도를 변경하고 그후 이전등기를 위하여 전시 청구인과 OOO간의 쟁점주택 매매계약서와는 다른 내용의 계약서를 작성하여 관할지방자치단체장의 검인을 받아 그의 앞으로 94.3.10 이전등기하였다고 보이므로 청구인이 쟁점주택을 양도하기 위한 매매계약체결일 및 잔금지급일에는 쟁점주택은 “주택”이었다 하겠으므로 쟁점주택과 그 부수토지는 양도소득세 비과세되는 1세대1주택에 해당된다 하겠다.

라. 결론

이 건 심판청구는 청구주장이 이유있다고 판단되어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.