서일46011-10142 (2003.02.04)

소득

부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 사업소득에 해당하는 것이나, 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것임.

귀 질의와 관련하여 관계법령 및 기 질의회신문(소득46011-202,1999.10.18)을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.※ 소득46011-202, 1999.10.181. 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 의하여 부동산매매업에서 발생하는 사업소득에 해당하는 것이나, 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하는 경우에는 같은법 제94조 제1호의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며,2. 부동산매매업에 공한 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나, 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법기본통칙 39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것임.

소득세법 제19조 【사업소득】

1. 질의내용 요약

다음 사례에 대하여 양도소득 또는 사업소득 중 어느 것으로 처리하는 것이 맞는지 질의하오니 조속히 회신하여 주시기 바랍니다.(이러한 사례는 재개발, 재건축 지역내에서 흔히 발생하고 있음)

- 다 음 -

(질의1)

○ 취득 : 甲은 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 698㎡, 2층 공동주택 848.66㎡을 1986.6.24 취득하여 부동산임대업과 제조업(일반서적출판)으로 사용하였음.

○ 양도 : ① 2001.7.24 황○○외 17인에게 억원에 양도계약, 잔금청산일은 2001.10.30임.

② 2001.11.21 토지 및 건물을 갑과 매수자 18인 공유지분으로 등기하였다가 2002. 1. 8. 매수자별로 토지 및 건물을 공유물 분할등기(단독등기) 하였음.

※ 참고사항

① 단독주택을 공동주택으로 구분등기해 사실상 쪼개파는 경우로 계단, 화장실 등 건축법상 요건만 맞게 바꿀수 있게 되어 있는 점을 이용함 [2001.7.25 ○○신문 참조]

② 재건축조합지구내 토지임.

③ 갑의 지분 9,08%를 제외한 대지 634.6㎡, 건물 771.6㎡을 양도.

○ 현재 갑은 위 부동산이 포함된 주택재건축조합의 조합원임.

위와 같은 상황에서

① 갑설 : 위 甲이 쟁점부동산을 매매한 것은 양도소득에 해당된다.

이유 → 甲은 1986. 6.24에 쟁점부동산을 취득한 후, 양도시점까지의 약 15년의 장기간동안 보유하여 부동산임대업 및 갑의 사업을 영위하기 위한 사업장으로 사용되다가 양도하였고, 이 건 이외 양도재산이 없으므로 쟁점 부동산의 양도행위는 양도소득에 해당된다.

② 을설 : 위 甲이 쟁점부동산을 매매한 것은 부동산 매매업에 해당된다.

이유 → 당초 건축물 대장상 공장 및 합숙소로 되어있는 곳을 다세대주택으로 개조하여 총 18세대에 판매하였는데 이는 재개발 지역에 세대수를 증가하여 분양권을 확보, 수요자에게 양도함으로써 이익을 얻으려는 의도로, 이는 그 매매의 규모, 방법, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있어 부동산매매업에 해당된다.

(질의2)

甲이 양도전에 단층주택을 11가구로 개조(3~6평, 화장실과 출입문 등 별도 설치)하여 구분 등기한 후에 11명에게 양도한 경우에 부동산 양도로 볼 것인지 아니면 부동산매매업으로 볼 것인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법시행규칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.

③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업 서비스업으로 본다.

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

2. (이하생략)

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 소득46011-202,1999.10.18

【제목】

부동산임대업자가 임대용부동산을 단순히 일괄 양도하는 경우는 양도소득에 해당하나 부동산매매업에 해당하는지 여부는 종합판단해 사업적인 것으로 인정되는지 여부에 의함

【질의】

(상황)

본인은 1968년부터 당해 토지를 소유하다가 1986년 환지가 확정되었으며 1994년 당해 토지에 지상 10층, 지하 5층 업무용 빌딩을 임대목적으로 신축하여 임대용 등으로 사용하여 오던 중 부채가 너무 많아 이를 갚기 위하여 부득이 당해 빌딩을 양도하고자 함. 그러나 매수자가 없어 부득이 분양대행자를 선정하여 벤처사업자 수십명을 모집한후 그들에게 동시에 양도하고 공유지분으로 분할등기 이전하고 부채를 청산하려고 함.

(질의 1) 위의 양도건은 양도소득세 과세대상인지 아니면 부동산매매업으로 보아 사업소득세 과세대상인지.

(질의 2) 부동산매매업의 경우 토지의 취득가액이 불분명하므로 1985. 1. 1 의제취득가액으로 환산할 때 평당 환산가액에 환지전 평수를 곱하여 취득가액을 계산하는지(현재 토지의 장부가액은 환지후 평수에 대한 기준시가임).

【회신】

1. 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 의하여 부동산매매업에서 발생하는 사업소득에 해당하는 것이나, 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하는 경우에는 같은법 제94조 제1호의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며,

2. 부동산매매업에 공한 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나, 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법기본통칙 39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것임.