대법원 2015.11.26.선고 2013다89075 판결 | 리걸엔진

가. 제1, 2점에 대하여 구 대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법(2007. 1. 19. 법률 제8251호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 광역교통법'이라 한다)에서는 이주대책의 실시에 따른 주택지의 조성 및 주택의 건설사업에 대하여는 광역교통시설부담금을 부과하지 아니하도록 규정하나, 이는 개발사업 시행자의 납부의무 부담을 경감시키는 규정일 뿐, 개발사업 시행자가 주택지의 조성 및 주택의 건설 과정에서 실제로 광역교통시설부담금을 지출한 경우에 비록 수분양자 중에 이주대책 대상자가 포함되어 있더라도 실제로 지출한 광역교통시설 부담금을 이주대책대상자에 대한 주택지 및 주택의 분양대금 산정에서 제외하도록 하는 규정으로 볼 것은 아니다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2012다203799 판결, 대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다107723 판결 등 참조).

한편 사업시행자가 택지조성원가에서 일정한 금액을 할인하여 이주자택지의 분양대금을 정한 경우에는 분양대금이 '택지조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금액'을 초과하는지 등 그 상호관계를 통하여 분양대금에 생활기본시설 설치비용이 포함되었는지와 그 포함된 범위를 판단하여야 한다. 이때 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 토지보상법'이라 한다) 제78조 제4항은 사업시행자가 이주대책 대상자에게 생활기본시설 설치비용을 전가하는 것만을 금지할 뿐 적극적으로 이주대책대상자에게 부담시킬 수 있는 비용이나 그로부터 받을 수 있는 분양대금의 내역에 관하여는 규정하지 아니하고 있으므로, 사업시행자가 실제 이주자택지의 분양대금 결정의 기초로 삼았던 택지조성원가 가운데 생활기본시설 설치비용에 해당하는 항목을 가려내어 이를 빼내는 방식으로 '택지조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금액을 산정하여야 하고, 이와 달리 이주대책대상자에게 부담시킬 수 있는 택지조성원가를 새롭게 산정하여 이를 기초로 할 것은 아니다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2014다89997 판결 참조).

원심은, 피고가 광역교통시설부담금으로서 영덕-양재도로 분담금, 신분당선 부담금, 기타광역교통처리비용 합계 1,689,139,000,000원을 납부하고 이를 이 사건 택지사업의 조성비에 포함시켜 특별공급 택지의 조성원가를 계산한 사실을 인정한 다음, 이주대책 실시에 따른 주택의 건설사업에 대하여 광역교통시설부담금이 면제된다고 하더라도 피고가 실제로 이를 지출한 것이라면 주택의 분양대금 산정에서 이를 제외할 것은 아니라는 이유로, 분양대금에 포함된 광역교통시설부담금 상당액 부분을 부당이득으로 반환할 의무가 있다는 원고들의 주장을 배척하고, 위 광역교통시설부담금 전액이 포함된 조성비를 기초로 직접인건비, 판매비와 관리비, 기타비용, 자본비용을 산정하였다.

원심판결 이유를 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 정당하고, 거기에 원고들의 상고이유 주장과 같이 택지조성원가 산정에 관한 법리를 오해하거나 판단 누락 또는 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다.

나. 제3, 5, 7점에 대하여 사업주체가 전기, 가스, 난방 등을 공급하는 자에게 그 시설 용지를 택지조성원가 이상으로 유상공급하였다면 그 용지비가 분양대금에 전가되었다고 볼 수 없으므로, 이를 생활기본시설 설치비용에 포함시켜서는 아니 된다(대법원 2014. 1. 16. 선고 2012다. 95301 판결, 대법원 2014. 1. 23. 선고 2012다95325 판결 등 참조).

기록에 의하면, 피고가 가스공급설비, 집단에너지공급시설의 각 부지를 이 사건 사업지구에 가스, 난방을 공급하는 한국가스공사, 한국지역난방공사에 택지조성원가 이상으로 유상공급한 사실을 알 수 있다. 그렇다면 피고가 그 용지비를 원고들에게 부담시켰다고 볼 수 없으므로 위 각 부지는 생활기본시설 설치면적에 포함되어서는 아니 된다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 구 주택법 제23조 제1항 제2호에 의하면 위 각 시설은 해당 지역에 가스 또는 난방을 공급하는 자가 설치하여야 하는 시설로서 피고에게 설치의무가 있는 시설이라고 보기 어렵다는 이유로 생활기본시설에 해당하지 않는다고 판단하였는바, 앞서 본 법리에 비추어 보면 위와 같은 원심의 이유 설시가 다소 부적절하기는 하나, 이 사건 가스공급설비, 집단에너지공급시설 부지를 생활기본시설 면적에서 제외하고 이에 따라 생활기본시설 용지비와 조성비 및 직접인건비, 판매비와 관리비 등 각종 비용을 산정한 원심의 결론을 수긍할 수 있고, 거기에 원고들의 상고 이유 주장과 같이 생활기본시설의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.

다. 제4점에 대하여 택지조성원가 중 조성비에 계상된 항목의 비용은 그 비용 지출과 생활기본시설 설치와의 관련성, 즉 생활기본시설 설치를 위하여 해당 비용이 지출된 것으로 인정되는 경우에는 그 전부 또는 총 사업면적에 대한 생활기본시설 설치면적의 비율 범위 내에서 생활기본시설 설치비용에 포함된다(대법원 2015. 7. 9. 선고 2014다85391 판결 참조).

위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심이 건설폐기물처리 항목의 비용을 생활기본시설 설치비용에 포함되지 아니하는 것으로 산정한 것은 정당하고, 거기에 원고들의 상고이유 주장과 같은 생활기본시설 설치비용의 범위에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 볼 수 없다.

다만 원심은 예비비 항목의 비용이 생활기본시설 설치비용에 포함되지 아니한다고 판단하였으나, 이러한 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 원심이 적법하게 채택한 증거 등에 의하면, 예비비 항목의 비용은 택지조성공사 도중 택지조성원가 산정 당시 예상하지 못한 공사가 필요할 경우를 대비하여 계상한 비용 항목인 사실을 알 수 있으므로, 앞서 본 법리에 비추어 보면 그 지출 항목의 성격상 총 사업면적 중 생활기본시설의 설치면적에 상응하는 비율만큼은 생활기본시설 설치를 위하여 사용된 비용에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이 부분 원심판결에는 생활기본시설 설치비용의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

라. 제6점에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 자본비용이 직접인건비, 판매비와 관리비, 기타비용 등의 항목들처럼 조성비나, 용지비와 조성비 및 직접경비 합계액의 일정 비율로 산정된 것이 아니라는 이유로 자본비용 중 생활기본시설 관련 금액이 생활기본시설 설치비용에 포함되어야 한다는 원고들의 주장을 배척하였다.

그러나, 자본비용은 택지개발사업을 시행하는 데 필요한 '사업비'의 조달에 소요되는 비용으로서 순투입액의 누적액에 자본비용률을 곱하여 계산되므로, 사업비인 생활기 본시설 용지비 및 조성비 등과 관련된 비용으로 볼 수 있고, 직접인건비, 판매비와 관리비, 기타비용 등과 달리 취급할 이유가 없다(대법원 2013. 12, 26. 선고 2012다83902 판결, 대법원 2014. 12. 24. 선고 2013다77379 판결 등 참조).

그런데도 원심이 자본비용 중 생활기본시설 설치에 관련된 부분까지도 생활기본시설 설치비용에서 제외된다고 판단한 것에는 생활기본시설 설치비용에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

마. 제8점에 대하여

원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고는 내부 규정인 「이주대책의 수립 및 시행에 관한 예규」에 따라 이주대책대상자들에게 특별분양되는 이 사건 사업지구 내 이주자택지의 공급단가를 1㎡당 1,691,804원으로 책정하고, 각 이주자택지의 개별적인 사항을 참작하여 급지를 구분한 뒤, 공급단가에 급지별 격차율을 적용하여 각 이주자택지의 분양대금을 개별적으로 정한 사실 등을 알 수 있다.

이와 같이 사업주체가 그 재량의 범위 내에서 격차율을 적용하여 이주자택지의 분양대금을 개별적으로 결정한 경우에는 전체 이주자택지의 조성원가를 개별 이주자택지에 대하여 그 입지조건에 따라 차등적으로 할당한 것으로 볼 수 있으므로, 개별 이주자택지에 대한 조성원가 및 생활기본시설 설치비용을 산정할 때에도 해당 격차율을 반영한 금액으로 산정하여야 한다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다11406 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다6572 판결 등 참조).

그럼에도 원심은 이주자택지의 격차율을 반영하지 아니한 택지조성원가와 생활기본시설 설치비용을 기준으로 정당한 분양대금을 계산한 다음, 이를 기초로 피고가 반환하여야 할 부당이득액을 산정하였으니, 원심의 이러한 조치에는 생활기본시설 설치비용의 전가에 따른 부당이득의 범위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

2. 피고의 상고이유에 대하여

가. 제1점에 대하여 이주대책대상자들과 사업시행자 또는 그의 알선에 의한 공급자와 사이에 체결된 택지 또는 주택에 관한 특별공급계약에서 구 토지보상법 제78조 제4항에 규정된 생활기 본시설 설치비용을 분양대금에 포함시킴으로써 이주대책대상자들이 생활기본시설 설치비용까지 사업시행자 등에게 지급하게 되었다면, 특별공급계약 중 분양대금에 생활기 본시설 설치비용을 포함시킨 부분은 강행법규인 구 공익사업법 제78조 제4항에 위배되어 무효이다. 따라서 사업시행자가 이주대책 대상자들과 사이에 이주대책으로서 택지에 관한 특별공급계약을 체결함에 있어 택지조성원가를 토대로 산정한 택지 공급가격에 생활기본시설 설치비용이 포함되어 있다면 그만큼은 사업시행자의 부당이득이 성립한다고 보아야 한다(대법원 2011. 6. 23. 선고 2007다63089, 63096 전원합의체 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 각 분양계약에서 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시켰다면 그 비용에 해당하는 금액은 법령에 위배되어 무효이므로 그 비용 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단하면서, 위와 같은 무효 부분이 없더라도 원고들과 피고는 이 사건 각 분양계약을 체결하였을 것이라고 보여지므로, 이 사건 각 분양계약 중 위 무효 부분을 제외한 나머지 부분은 유효하다는 이유로 이 사건 각 분양계약 전부가 무효라는 피고의 주장을 배척하였다.

앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 피고의 상고이유 주장과 같이 법률행위의 일부 무효에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

나. 제2점에 대하여

원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들과 기록에 비추어 보면, 피고는 '이주대책의 수립 및 시행에 관한 예규'에 따라 이주자택지를 1필지당 165m² 내지 265m를 기준으로 공급함을 원칙으로 하고, 다만 획지분할 여건 · 토지이용계획 및 토지이용의 효율성 등 당해 사업지구의 여건과 당해 지역 부동산시장동향 등을 종합적으로 고려하여 불가피한 경우에는 예외로 하며, 피고의 계산방식에 따른 생활기본시설 설치비용을 차감한 금액과 택지조성원가의 80%(수도권 및 광역시 지역) 또는 70%(기타 지역)에 해당하는 금액을 비교하는 방법으로 택지의 공급가격을 정하고, 265㎡를 초과하는 필지를 공급하는 경우에는 그 초과분에 대하여는 감정가격 수준으로 공급한 사실, 이 사건 택지개발사업에서도 265m를 이주자택지 공급한도로 정하고, 그 초과분에 대하여는 감정가격을 적용하여 공급한 사실 등을 알 수 있다.

그렇다면 피고가 이주대책 대상자인 원고들에게 이 사건 이주자택지 공급한도인 265㎡를 초과하여 공급한 부분은 이주대책의 내용이 아니라 일반수분양자에게 공급한 것과 마찬가지이므로 그 초과 부분에 해당하는 분양면적에 대하여는 일반수분양자와 동등하게 생활기본시설 설치비용이 전가되어야 하고, 따라서 그 초과 부분은 감정가격으로 계산하여 정당한 분양대금에 포함시키는 것이 타당하다(대법원 2014. 1, 23. 선고 2012다95325 판결, 대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다203478 판결 등 참조).

그럼에도 원심은 원고별로 분양면적 265m를 초과하는 부분과 그 범위 내의 부분을 구분하지 않고, 1㎡당 택지조성원가에서 1m당 생활기본시설 설치비용을 공제한 금액을 원고별 이주자택지 분양면적에 그대로 곱하는 단일한 방식으로 원고별 이주자택지의 정당한 분양대금을 산정한 후 원고들이 피고에게 지급한 실제 분양대금이 위 정당한 분양대금을 초과하는 부분을 부당이득 금액으로 계산하였으니, 이러한 원심판결에는 생활기본시설 설치비용의 전가에 따른 부당이득의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

다. 제3점에 대하여

(1) 구 공익사업법 제78조 제4항이 규정하고 있는 '도로·급수시설 · 배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설'이라 함은 주택법 제23조 등 관계 법령에 의하여 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 되어 있는 도로 및 상하수도시설, 전기시설 · 통신시설 · 가스시설 또는 지역난방시설 등의 간선시설을 의미한다(위 대법원 2007다63089, 63096 전원합의체 판결 등 참조).

한편 공익사업의 사업주체가 이주대책 대상자들에게 생활기본시설로서 제공하여야 하는 도로는 그 길이나 폭과 관계없이 구 주택법령에서 설치에 관하여 직접 규율하고 있고 사업주체가 그 설치의무를 지는 같은 법 제2조 제8호에서 정하고 있는 간선시설에 해당하는 도로, 즉 주택단지 안의 도로를 당해 주택단지 밖에 있는 동종의 도로에 연결시키는 도로를 모두 포함한다고 할 것이다(대법원 2014. 3. 13. 선고 2012다117416 판결 등 참조).

(2) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 ① 이 사건 사업지구 안에 설치하는 도로는 그 길이나 폭을 묻지 않고 그 전부가 생활기본시설에 해당하고, ② 교통광장 중 일부는 도로시설로 볼 수 있는 교통광장에 해당하므로 생활기본시설 면적에 포함되며, ③ 가압장, 하수처리장도 사업지구 내에 설치된 간선시설로서 생활기본시설에 해당한다고 판단하였다.

위 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 판단은 정당하고, 거기에 피고의 상고이유 주장과 같이 생활기본시설의 범위와 생활기본시설의 설치비용에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다.

(3) 다만 원심은 이 사건 사업지구 내에 설치된 변전소 시설도 사업시행자가 외부의 변전소에 연결하는 간선시설을 설치하는 대신에 이 사건 택지개발구역 내부에 설치한 기간시설에 해당하므로, 이 부분 면적은 생활기본시설 면적에 포함된다고 판단하였으나, 이러한 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

기록에 의하면 피고가 변전소 부지를 이 사건 사업지구에 전기를 공급하는 한국전력공사에 택지조성원가 이상으로 유상공급한 사실을 알 수 있는데, 이와 같이 사업주체가 전기, 가스, 난방 등을 공급하는 자에게 그 시설 용지를 택지조성원가 이상으로 유상공급하였다면 그 용지비가 분양대금에 전가되었다고 볼 수 없으므로, 이를 생활기본시설 설치비용에 포함시켜서는 아니 된다(대법원 2014. 1. 16. 선고 2012다95301 판결, 대법원 2014. 1. 23. 선고 2012다95325 판결 등 참조).

따라서 변전소 부지를 생활기본시설 면적에 포함시켜 생활기본시설 설치비용을 산정한 원심판결에는 생활기본시설 설치비용의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

3. 결론

원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.