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사건
2020구합54982 업무정지처분취소
변론종결
2021. 2. 4.
판결선고
2021. 3. 16.
주문
1. 피고가 2020. 2. 14. 원고에 대하여 한 업무정지처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
청구취지
주문과 같다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고는 2015. 11. 18. 'X공인중개사사무소'라는 상호로 중개사무소 개설등록을 마치고 이를 운영하고 있는 개업공인중개사로서, 2015. 11. 25. C에 대한 중개보조원 고용신고를 마쳤다.
나. C는 2019. 8. 24.경 매수인 D, E와 사이에 서울 **구 **동 ****아파트 ○○○동 000호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 관한 매매계약을 체결하였는데, 위 매매계약서에는 원고와 'Y부동산중개사무소'를 운영하는 공인중개사 가 중개인으로 기재되어 있다.
다. 피고는 원고가 구 공인중개사법(2019. 8. 20. 법률 제16489호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제33조 제6호의 중개의뢰인과 직접거래 금지의무를 위반하였다는 이유로, 2020. 2. 14. 구 공인중개사법 제39조 제1항 제11호, 구 공인중개사법 시행규칙
(2021. 1. 12. 국토교통부령 제805호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항 [별표 2]에 근거하여 원고에 대해 업무정지 3월(2020. 2. 21.부터 2020. 5. 20.까지)의 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.
2. 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장 요지
이 사건 처분은 아래와 같은 사유로 위법하므로 취소되어야 한다.
1) 이 사건 처분 당시 그 처분사유가 구체적으로 제시되지 않았으므로 행정절차법 제23조를 위반한 하자가 있다.
2) 이 사건 아파트의 매수인들인 D, E는 I에게 중개의뢰를 하였을 뿐 원고나 C에게 중개의뢰를 하지 않았으므로 이 사건 처분사유가 존재하지 않는다.
나. 판단
1) 처분의 이유제시의무 위반 여부
가) 행정절차법 제23조 제1항은 행정청이 처분을 하는 때에는 당사자에게 그 근거와 이유를 제시하도록 규정하고 있고, 이는 행정청의 자의적 결정을 배제하고 당사자로 하여금 행정구제절차에서 적절히 대처할 수 있도록 하는 데 그 취지가 있다. 따라서 처분서에 기재된 내용과 관계 법령 및 당해 처분에 이르기까지의 전체적인 과정 등을 종합적으로 고려하여, 처분 당시 당사자가 어떠한 근거와 이유로 처분이 이루어진 것인지를 충분히 알 수 있어서 그에 불복하여 행정구제절차로 나아가는 데에 별다른 지장이 없었던 것으로 인정되는 경우에는 처분서에 처분의 근거와 이유가 구체적으로 명시되어 있지 않았다 하더라도 그로 말미암아 그 처분이 위법한 것으로 된다고 할 수는 없다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2011두18571 판결 등 참조).
나) 피고는 2019. 12. 24.경 「부동산거래관리시스템 상시모니터링」에 따른 실거래가 신고 정밀조사 과정에서 이 사건 아파트의 매도인 C가 원고의 중개보조원으로 확인되자 원고의 직접거래 금지의무 위반 여부에 대해 조사를 개시한 사실, 피고는 그 무렵 원고에게 C 소유의 이 사건 아파트를 중개한 사실과 관련하여 중개 여부, 중개의뢰인, 중개를 한 이유, C의 고용시기, 중개보수의 수령 여부 등을 서면 질문하였고, 원고는 2020. 1. 9.경 피고에게 해당 질문의 답변을 기재한 '사실확인(진술)서'를 제출한 사실, 이 사건 처분 통지서에는 '처분의 원인이 되는 사실'로 "개업공인중개사 등이 중 개의뢰인과 직접 거래 ※ 공인중개사법 제33조(금지행위)"가 기재되어 있고, '법적근거 및 조문 내용'으로 "공인중개사법 제39조 제1항 제11호 및 동법 시행규칙 제25조 제1항 [별표 2]"가 기재되어 있는 사실이 인정되는바, 이에 의하면, 원고로서는 조사 내용과 이 사건 처분 통지서의 내용 등을 종합하여 처분의 근거와 이유를 충분히 알 수 있었고 그에 불복하여 행정구제절차로 나아가는 데에 별다른 지장이 없었다고 봄이 상당하므로, 피고가 이 사건 처분을 함에 있어 이유제시의무를 위반하였다고 볼 수 없다.
다) 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 처분사유의 존부
가) 구 공인중개사법 제33조 제6호는 '개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니 된다.'라고 규정하고 있는바, 이 규정을 적용하기 위해서는 먼저 중개인이 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야 하고, 위 규정에서 금지하고 있는 직접 거래란 중개인이 중 개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매·교환·임대차 등과 같은 권리의 득실 변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다고 할 것이다(대법원 2005. 10. 14. 선고 2005도4494 판결 등 참조). 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 구 공인중개사법 제33조 제6호의 규정 취지는 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다(대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677 판결 등 참조).
나) 원고는 피고에게 제출한 위 '사실확인(진술)서'와 '추가사유 및 소명자료 제출서'를 통해, C로부터 이 사건 아파트의 매도 중개의뢰를 받아 매수인의 중개인과 함께 이 사건 아파트의 매매를 중개하였다고 진술한 사실, 공인중개사 I는 위 실거래가 신고 정밀조사와 관련하여 2019. 11. 18. 피고에게 '매수인 D, E로부터 매수 요청을 받아 2019. 8. 24. 이 사건 아파트를 확인한 후 계약을 체결하였고, 이 사건 아파트는 X부동산에서 보여주었다.'라는 내용의 '부동산거래신고 소명서'를 제출한 사실이 인정된다.
다) 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고가 구 공인중개사법 제33조 제6호에 위반하여 중개의뢰인과 직접 거래를 하였다고 할 수 없고, 이 사건 처분은 그 처분사유가 인정되지 아니하므로 위법하여 취소되어야 한다. 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.
(1) 이 사건 아파트의 매수인들인 D, E는 공인중개사 에게 중개의뢰를 하였고, 원고나 그 중개보조원인 C는 위 매수인들로부터 이 사건 아파트의 매수에 관한 중개의뢰를 받은 바 없다. 따라서 위 매수인들은 원고의 중개의뢰인에 해당하지 아니하므로, 원고가 C로부터 중개의뢰를 받아 공인중개사 I와 함께 이 사건 아파트의 매매를 공동으로 중개하였다는 사정만으로 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해할 우려가 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵다.
(2) 이 사건 아파트의 매도인은 원고가 아니라 원고의 중개보조원인 C이다. 구 공인중개사법 제15조 제2항은 '중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.'라고 규정하고 있으나, C의 이 사건 아파트 매매가 중개보조원의 업무상 행위에 해당한다고 할 수 없는 이상, 위 규정에 의하더라도 원고가 이 사건 아파트의 매매 당사자로서 위 매수인들과 직접 거래하였다고 볼 수 없다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.