국심1997경2216 (1998.09.11)

양도

기각

부동산중 지하, 2층, 3층을 용도변경하여 주거용으로 임대하였다고 주장하나. 타인에의 임대목적인 건물임이 분명하므로 법령의 규정에 의한 "다른 목적의 건물"에 해당된다고 판단되므로 부동산 전체를 1세대 1주택으로 비과세할수 없는 것임

소득세법 제89조【비과세양도소득】 / 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실 및 처분개요

청구인은 1990. 3. 20 인천광역시 남동구 OO동 OOOOOOO 대지 203.5㎡를 취득하여 근린생활시설 및 다가구주택 493.82㎡(건축물관리대장상 층별용도내역은 다음과 같다. 지하 : 대피소 31.85㎡, 1층 : 소매점 117.26㎡, 2층 : 당구장 117.26㎡, 3층 : 사무실 117.26㎡, 4층 : 주택2가구 110.19㎡ 이하 쟁점부동산 이라 한다)를 1991. 12. 14 신축하여 거주하다가 1995. 9. 1 청구외 OOO에게 양도하고 1996. 5. 31 주택부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 양도소득세를 신고하였으나 자진납부하지 아니하여 처분청은 1996. 12. 16 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 25,339,550원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1997. 2. 14 이의신청, 1997. 5. 13 심사청구를 거쳐 1997. 9. 5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 쟁점부동산의 층별용도가 공부상으로는 전체면적(493.82㎡)에서 주택부분(110.19㎡)이 차지하는 면적이 적으나, 실제용도는 건물준공후 임대부진으로 지하, 2층, 3층을 주택으로 개조하여 사용(임대)하였으므로 전체면적에서 주택부분(376.56㎡)이 차지하는 비율이 더 크므로 동 주택의 양도는 소득세법 시행령 제154조 제3항을 적용하여 전체를 주택으로 보아야 하며,

(2) 쟁점부동산은 신축당시 4층부분만 다가구주택기준에 맞추어 건축되었다 하더라도 이후 지하, 2층, 3층이 사실상 다가구주택으로 개조되어 공부상으로만 정리가 되지 아니하였을 뿐 다가구주택임이 명백하고 전체를 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도되었으므로 소득세법 시행령 제154조 제15항의 규정에 해당되어 단독주택으로 보아야 한다. 따라서, 쟁점부동산은 법령의 규정에 의하여 1세대 1주택에 해당되고 취득일로부터 3년이상 거주한 후 양도되었으므로 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되므로 당초처분은 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산중 지하, 2층, 3층을 용도변경하여 주거용으로 임대하였다고 주장하나 그렇다 하더라도 이는 타인에의 임대목적인 건물임이 분명하므로 법령의 규정에 의한 다른 목적의 건물 에 해당된다고 판단되므로 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다는 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도가 1세대 1주택 비과세 규정의 적용대상인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(1994. 12. 22 법률 제4803호로 개정된 것) 제89조【비과세양도소득】에는 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 부과하지 아니한다. 라고 규정하고, 같은조 제3호에는 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 이라고 규정하고 있으며,

(2) 소득세법 시행령(1994. 12. 31 대통령령 제14467호로 개정된 것) 제154조【1세대 1주택의 범위】제3항에 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 라고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령(1995. 12. 30 대통령령 제14860호로 개정된 것, 이하같다) 제155조 제15항에 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 총리령이 정하는 다가구주택(이하 다가구주택 이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. 라고 규정하고, 한편 같은영 부칙 제8조【양도소득에 대한 적용례】제2항에 제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다. 라고 규정되어 있다.

소득세법 시행규칙(1996. 3. 30 총리령 제562호로 개정된 것) 제74조【다가구주택】에 영 제155조 제15항에서 총리령이 정하는 다가구주택 이라 함은 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 주택을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 라고 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 우선 쟁점부동산이 소득세법 시행규칙 제74조에 규정된 총리령이 정하는 다가구주택 즉 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 주택에 해당되는지 여부와 관련하여 건설교통부장관이 정하는 다가구주택의 건축기준(1990. 4. 21 기준개정)과 쟁점부동산관할 자치단체장의 당 심판부의 조회(문서번호 : OOOOOOOOO, 1998. 8. 11)에 대한 회신공문(건축 OOOOOOOOOO, 1998. 8. 20)을 모두어 보면,

(2) 다가구주택의 규모는 연면적 660㎡이하이며 층수는 3층이하이나 지상 1층을 주차장으로 사용하는 경우에는 4층을 허용하고 가구수는 2～19가구이고 또한 다가구주택은 건축허가시의 용도표기상 단독주택(○ 가구용)으로 표기됨이 확인되는 바, 쟁점부동산의 경우 연면적은 493.82㎡이나 지상 1층을 주차장으로 사용하지 아니하면서 층수는 4층이고 건축허가상의 용도표기는 근린생활시설 및 다가구주택으로 되어 있는 것으로 확인되므로 결국 쟁점부동산은 건설교통부장관이 정하는 다가구주택의 건축기준에 해당되지 아니한다고 판단되어, 청구인이 주장하는 바와 같이 소득세법 시행령 제155조 제15항에 규정된 일정한 요건에 해당되는 경우(전체를 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도된 경우) 단독주택으로 볼 수 있는 특례규정의 적용대상이 아니기 때문에 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(3) 한편, 청구주장과 같이 쟁점부동산중 지층·2층·3층을 용도변경하여 주거용으로 임대하였다 하더라도 동 임대부분은 결국 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것(대법원 90누6385, 1990. 12. 26 같은 뜻임) 또는 타인에게의 순수임대목적의 주택(재경부예규 재산 46014-63, 1995. 2. 17 같은 뜻임)으로 보여지므로 위 임대부분은 다른 목적의 건물에 해당된다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산중 청구인이 직접 거주한 4층 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.