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[청구번호]
조심 2020서8602 (2021.04.12)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
양도하는 주택이 「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 각 호에 열거된 주택에 해당하는 경우에만 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에서 제외되는 것인데 쟁점양도주택은 이에 해당하지 아니하므로 쟁점양도주택은 “조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”으로 보아야 할 것이고, 따라서 쟁점양도주택의 양도가액 9억원 초과분의 양도차익에 대하여는 ① 양도세 중과세율이 적용되고 ② 장기보유특별공제 적용이 배제된다고 봄이 타당하다고 할 것이다.
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점양도주택”이라 한다)를 1999.7.30. 취득하여 거주주택으로 사용하였고, 2003.9.17. OOO(이하 “임대주택”이라 한다)을 취득한 후 이를 주택임대 목적으로 사용하기 위하여 2015.10.5. 민간임대사업자등록을 하였다.
나. 이후 청구인의 배우자 OOO(청구인과 함께 1세대를 구성)는 2017.1.16. OOO(이하 “대체주택”이라 한다)를 취득하였고, 청구인은 이로부터 3년 이내인 2019.7.23. 쟁점양도주택을 양도한 후 2019.8.12. 쟁점양도주택에 대하여 고가주택 OOO 초과분에 대하여 장기보유특별공제 80% 및 일반세율을 적용하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 예정신고‧납부하였다.
다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고 적정여부를 검토한 결과, 청구인의 쟁점양도주택 양도가 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례요건 및 같은 조 제20항의 거주주택 특례요건은 적정하나, 1세대가 양도주택을 포함한 3주택을 보유한 경우로서 양도주택 외에 2주택이 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례요건 및 같은 조 제20항의 장기임대주택에 해당된다고 하여도 양도가액 OOO을 초과하는 양도차익에 대해서는 1세대 3주택에 해당하여 중과세율(세율 20% 가산) 적용 및 장기보유특별공제를 배제함이 타당하다고 보아 청구인에게 수정신고를 요청하였고, 청구인은 이에 따라 2020.2.21. 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 추가하여 수정신고‧납부하였다.
라. 이후 2020.3.10. 청구인은 당초 수정신고분에 대하여 일반세율 및 장기보유특별공제를 다시 적용해 줄 것을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 위 다.와 동일한 사유로 2020.5.4. 청구인의 경정청구를 거부하였다.
마. 청구인은 이에 불복하여 2020.7.6. 이의신청을 거쳐 2020.10.22. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 쟁점양도주택 외에 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 “일시적 2주택”과 같은 조 제20항의 “장기임대주택”을 보유하고 있었기 때문에 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하여 양도가액 OOO 이하의 양도차익에 대해서는 비과세를 적용하였고, OOO 초과분의 양도차익에 대하여는 같은 법 제95조 제2항 단서의 규정에 따라 장기보유특별공제 80%를 적용하고 세율은 같은 법 제104조 제1항에 따라 일반세율을 적용하였다.
(2) 이에 대하여 처분청은 국세청 예규(사전-2019-법령해석재산-368, 2019.11.1.)를 근거로 3주택 이상 보유자는 1세대 1주택 비과세를 적용받았다고 하더라도 OOO 초과분에 대한 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제를 배제하고 세율도 20% 가산하여 계산해야 한다는 의견이나, 이는 아래와 같은 이유로 잘못된 의견이다.
(가) 먼저 장기보유특별공제에 대하여 보면, 관련 규정으로 「소득세법」 제95조 제2항 단서에서 “다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지 포함)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다”라고 정하고 있고, 같은 법 시행령 제159조의3을 보면 “‘대통령령으로 정하는 1세대 1주택’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다”고 규정하고 있는바,
위 규정들에 의하면 3주택 보유자라 하더라도 「소득세법」 제155조 제1항 및 제20항이 적용되어 나머지 주택에 대해 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우에는 당연히 같은 법 제95조 제2항 단서 조항이 적용되는 것임을 알 수 있으므로 처분청이 장기보유특별공제를 적용하지 아니하는 것으로 해석하는 것은 명백한 세법해석 오류이다.
(나) 다음으로, 「소득세법 시행령」 제167조의3 및 같은 영 제167조의10을 해석함에 있어 청구인이 3주택을 보유한 것으로 보아 장기보유특별공제 및 양도세율 적용시 불이익을 받아야 하는지 살펴보면, 3주택에 해당하는지 여부에 대해서는 법문 해석 순서에 따라 먼저 「소득세법 시행령」 제167조의3에서 판단하는데, 청구인은 같은 조 제1항 제2호에 열거된 장기임대주택을 보유하고 있기 때문에 3주택자의 지위에서 벗어나게 되어 2주택자의 지위로 내려오게 되고, 다시 2주택자에 해당되는지 여부에 대해서는 「소득세법 시행령」 제167조의10에서 판단하는데, 같은 조 제1항 제8호에 열거된 일시적 2주택 상태에 해당하여 최종적으로는 다주택자의 지위에서 벗어나게 되는 것이다.
(다) 다주택자라 할지라도 세법이 정하는 주택수 제외 요건에 해당하면 1세대 1주택 비과세와 아울러 다주택자 중과세의 불이익에서 벗어나도록 일관된 혜택을 주는 것이 일반적인 것이지, 1세대 1주택 비과세 특례를 적용해 주면서 동시에 다주택자로서의 불이익을 주는 것은 이해하기 어렵고, 그것이 법령 규정시 의도한 바는 아닐 것으로 추정된다.
(3) 이와 같이 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 및 같은 조 제20항에 따라 일시적 2주택 및 장기임대주택을 보유한 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용함은 물론 OOO 초과분에 대한 양도차익에 대해서는 「소득세법」 제95조 제2항 단서의 장기보유특별공제를 적용하고, 세율 적용에 있어서는 「소득세법」 제104조 제7항 제3호의 적용을 배제함이 타당하다.
나. 처분청 의견
(1) 장기보유특별공제 적용 여부
(가) 청구인이 주장하는 「소득세법」 제95조 제2항을 살펴보면 “‘장기보유 특별공제액’이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다”라고 명시하고 있다.
(나) 즉, 「소득세법」 제104조 제7항 각 호에 따른 자산에 대해서는 장기보유특별공제 적용이 제외된다고 규정하고 있고, 각 호 중 제3호는 “조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”을 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점양도주택 양도 당시 조정대상지역 안에 있는 쟁점주택을 포함하여 3개의 주택을 보유하고 있었으므로 쟁점양도주택에 대하여 장기보유특별공제 적용을 배제한 것은 적법하다.
(2) 1세대 3주택 중과세율 적용 여부
(가) 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제1호에 해당하는 주택(수도권‧광역시‧특별시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 기준시가가 3억원을 초과하지 아니하는 주택)은 주택 수 계산시 산입하지 아니하나, 청구인 세대가 쟁점양도주택 양도 당시 보유한 주택 중 이에 해당하는 주택은 없으며, 따라서 청구인 세대가 쟁점양도주택 양도 당시 보유한 주택은 모두 주택 수 계산시 보유주택에 포함되므로 1세대 3주택에 해당한다.
(나) 또한, 청구인은 장기임대주택이 주택 수에서 제외된다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항의 규정은 장기임대주택을 양도할 때 중과세율을 적용하지 아니한다는 것일 뿐 주택 수에서 제외된다는 것은 아니다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인 세대가 쟁점양도주택(고가주택) 양도 당시 3주택을 보유한 것으로 보아 양도가액 OOO을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용해야 하는지 여부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점양도주택 양도 당시 청구인 세대가 보유한 주택 내역 상세는 다음 ＜표＞와 같은바, 쟁점양도주택의 매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점양도주택을 1999.7.30. OOO에 취득하여 2019.7.23. OOO에 양도한 것으로 나타나고, 청구인의 주민등록초본에 의하면 청구인은 1999.10.7. 쟁점양도주택에 전입하여 2018.6.19.까지 거주한 것으로 나타난다.
＜표＞ 쟁점양도주택 양도 당시 청구인 세대 보유 주택 내역 상세
(2) 청구인은 청구인이 소유한 임대주택에 대하여 최초 등록일을 2015.10.5.로 하는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 하였고, 2015.10.6. OOO세무서장에게 부동산업(주택임대업)으로 사업자등록을 한 것으로 나타난다.
(3) 쟁점양도주택 양도 당시 서울특별시 25개구 전역이 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역으로 지정되어 있었다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 「소득세법」제89조 제1항 제3호는 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택, 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택을 양도소득세 비과세 대상으로 규정하면서, 다만 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다고 규정하고 있고, 「소득세법」 제95조 제3항은 같은 법 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있으며, 「소득세법」 제104조 제7항은 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다”고 규정하고 있고, 「소득세법」 제95조 제2항은 “‘장기보유 특별공제액’이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다”라고 규정하고 있으며, 「소득세법」 제104조 제7항 제3호에서 “조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”을 규정하고 있는바, 결국 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택이 “조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”의 경우 양도가액 OOO 초과분 양도차익에 대하여는 ① 양도세 중과세율이 적용되고 ② 장기보유특별공제 적용이 배제된다고 할 것이다.
(나) 그런데, 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항은 각 호에서 「소득세법」 제104조 제7항 제3호의 “1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위”에 대하여 열거하면서 제1호에 해당하는 주택(수도권‧광역시‧특별시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 기준시가가 3억원을 초과하지 아니하는 주택)에 대해서만 주택 수를 계산할 때 산입하지 아니한다고 규정하고 있는바, 쟁점양도주택 양도 당시 청구인 세대가 보유하고 있었던 쟁점양도주택, 임대주택, 대체주택은 위 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제1호의 주택에 해당하지 아니하므로 청구인 세대는 “주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대”에 해당하고(장기임대주택도 주택 수 계산에는 포함됨), 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 각 호에 열거된 주택에 해당하는 경우에만 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에서 제외되는 것인데 쟁점양도주택은 이에 해당하지 아니하므로 쟁점양도주택은 “조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”으로 보아야 할 것이고, 따라서 쟁점양도주택의 양도가액 OOO 초과분의 양도차익에 대하여는 ① 양도세 중과세율이 적용되고 ② 장기보유특별공제 적용이 배제된다고 봄이 타당하다고 할 것이다.
(다) 그렇다면, 처분청이 쟁점양도주택의 양도가액 OOO을 초과하는 양도차익에 대하여 1세대 3주택 중과세율(세율 20% 가산)을 적용하고 장기보유특별공제를 배제함이 타당하다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
제55조(세율) ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.
제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조 제1항에 따른 세율
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 40
3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)
4. ～ 13. (생략)
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.＜신설 2017.12.19.＞
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
1. ～ 5. (생략)
제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (후문 생략)
⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
3. 장기가정어린이집 : 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것
제159조의3(장기보유특별공제) 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.
제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 OOO에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.
제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항·제4항에 따른 읍·면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조 제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택에 한한다.
라. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것
2) 5년 이상 임대하는 것일 것
3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것
4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것
5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정한다)}
마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.
바. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 8년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택
제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조 제3항·제4항에 따른 읍·면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조 제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
2. 제167조의3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택
3. ～ 7. (생략)
8. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 제155조제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함한다)에 한정한다]
9. ～ 11. (생략)
② 제1항을 적용할 때 제167조의3 제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.
[본조신설 2018.2.13]
(3) 민간임대주택에 관한 특별법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
나. 「주택법」 제2조 제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조 제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택
다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택
라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택
마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
8. 삭제 ＜2018. 1. 16.＞
9. 삭제 ＜2018. 1. 16.＞
10. ～ 15. (생략)