건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권자가 그 건물을 제3자에게 양도담보로 제공한 경우, 그 건물 부지에 관한 임차권도 함께 양도되는지 여부

건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 자기소유 건물에 대하여 제3자에 대한 채권담보의 목적으로 제3자 명의의 소유권이전등기를 경료하여 준 이른바 양도담보의 경우에는, 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 건물의 소유권이 이전될 뿐 확정적, 종국적으로 이전되는 것은 아니고 또한 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 건물의 사용수익권을 갖게 되는 것도 아니므로, 이러한 경우 위 건물의 부지에 관하여 민법 제629조 소정의 해지의 원인인 임차권의 양도 또는 전대가 이루어지지 않았다고 해석함이 상당하다.

민법 제629조 제1항 , 제629조 제2항

대법원 1993.4.27. 선고 92다45308 판결(공1993하,1553) >

원고 1 외 3인

피고 1 외 3인 피고들 소송대리인 변호사 임규운

서울고등법원 1994.8.16. 선고 92나66673 판결

원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에

환송한다.

상고이유를 본다.

원심은, 1988.10.경 이 사건 대지의 소유자인 원고들과 그 지상에 건립된 이 사건 건물의 소유자인 소외 1과 사이에 이 사건 대지에 관하여 이 사건 건물의 소유를 목적으로 한 기간의 약정이 없는 임대차계약이 성립한 사실, 그런데 소외 1은 피고 1, 피고 2에 대한 대여금 채무 6억 9천만 원의 채무를 담보하기 위하여 위 피고들 앞으로 1990.9. 22. 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 경료해 준 사실을 인정한 다음, 위 피고들이 위 소외 1에 대한 채권담보를 목적으로 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 경료받았다 하더라도 양도담보가 일종의 신탁적 양도, 양수로서 양도담보계약의 당사자 사이에서는 채권담보 수단이지만 제3자에 대한 관계에서는 양도담보권자가 소유자라고 할 것이므로 위 건물에 대하여 위 피고들 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 이 사건 건물 소유를 목적으로 한 위 소외 1의 이 사건 대지 임차권은 위 피고들에게 양도된 것으로 보아야 하고 대지 소유자인 원고들이 위 임차권양도를 동의하였다고 인정할 만한 아무런 주장, 입증이 없으므로 원고들이 위 소외 1에 대하여 위 대지 임차권의 무단양도를 이유로 한 해지의 의사표시에 의하여 원고들과 위 소외 1 사이의 이 사건 대지 임대차계약은 적법히 해지되었다고 판단하였다.

민법 제629조 제1항은‘임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.’고, 같은 조 제2항은‘임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.「고 규정하고 있는바, 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 자기소유 건물을 제3자에게 양도하는 경우 특별한 다른 사정이 없는 한 그 건물의 소유를 목적으로 한 대지의 임차권도 그 건물의 소유권과 함께 양수인에게 이전된다고 할 것이나 이 경우 민법 제629조가 적용되기 때문에 대지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 양수인이 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것므로 임대인은 대지 임차권의 무단양도를 이유로 대지 임차인과 사이의 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다.

그러나 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 자기소유 건물에 대하여 제3자에 대한 채권담보의 목적으로 제3자 명의의 소유권이전등기를 경료하여 준 이른바 양도담보의 경우에는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 건물의 소유권이 이전될 뿐 확정적, 종국적으로 이전되는 것은 아니고 또한 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 건물의 사용수익권을 갖게 되는 것도 아니므로, 이러한 경우 위 건물의 부지에 관하여 민법 제629조 소정의 해지의 원인인 임차권의 양도 또는 전대가 이루어지지 않았다고 해석함이 상당하다 고 할 것이고, 따라서 이 사건의 경우 대지임차권의 무단양도를 이유로 한 원고들의 임대차계약해지의 의사표시는 그 효력이 있다고 할 수 없다.

그렇다면 원심이 원고들의 대지 임차권의 무단양도를 이유로 한 임대차계약해지의 의사표시에 의하여 이 사건 대지 임대차계약이 적법히 해지되었다고 판단한 조치에는 양도담보 및 임차권 양도에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 원심은 위와 같은 위법한 판단을 전제로 하여 나머지 판단에 나아감으로써 위와 같은 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 명백하다고 할 것인바, 이를 지적하는 논지는 이유가 있다.

그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.