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[청구번호]
조심 2020서7411 (2021.04.28)
[세 목]
법인
[결정유형]
기각
[결정요지]
「법인세법」제55조의2 제6항에서 법인의 토지등 양도금액에서 차감되는 것으로 장부가액만을 규정하고 있고 그 장부가액은 세무회계에 따라 수정된 장부상 평가액이라 할 것이므로 쟁점금액처럼 자산의 양도를 위한 비용은 포함되지 아니하는 것으로 봄이 타당한 점, 위 조항은 법인의 부동산 투기를 규제할 공익적 요청에 따른 것이므로 양도소득을 계산함에 있어 개인의 경우보다 불합리하게 차별하는 것으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 청구법인의 주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구법인은 2015.6.23.∼2017.6.26. 기간 동안 토지 매입ㆍ판매 등의 부동산매매업을 영위하였다.
나. OOO세무서장(대표이사인 OOO의 주소지를 관할한다)은 청구법인이 2015ㆍ2016사업연도 중 OOO의 명의로 OOO 등 수필지의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득ㆍ양도하고 각 사업연도의 법인세 신고시 이에 대하여 「법인세법」 제55조에 따라 산출된 법인세를 신고ㆍ납부하였으나 같은 법 제55조의2에 따른 토지등 양도소득에 대한 법인세를 무신고하였음을 확인하고 과세자료를 통보하자, 처분청은 ＜별지1＞ 기재와 같이 쟁점토지의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 합계 OOO원(2015사업연도분 OOO원, 2016사업연도분 OOO원)을 「법인세법」 제55조의2 제1항 제3호에 따른 미등기 토지등의 양도소득(40%의 세율이 적용되는 것)으로 보아 2020.6.24. 청구법인에게 법인세 합계 OOO원 (2015사업연도분 OOO원, 2016사업연도분 OOO원)을 경정ㆍ고지하였다.
다.청구법인은이에 불복하여 2020.8.3. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1)토지판매원에게 지급된 수수료를 필요경비로 공제하여야 한다.
토지판매원(텔레마케터)들이 불특정 다수인을 상대로 판매업무를 한 것에 대한 대가로 지급한 수당 등은 부동산매매업을 위해 필수적으로 소요되는 비용으로서 부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로 열거된 소개비에 해당하므로 양도금액에서 공제하는 것이 타당(대법원 2015.3.12. 선고 2014두14198 판결)한바, 청구법인은 기획부동산업체로서 부동산을 매매하기 위해 토지판매원을 고용하여 이들로 하여금 쟁점토지를 판매하도록 하고 이들에게 합계 OOO원(2015사업연도분 OOO원 및 2016사업연도분 OOO원으로 이하 “쟁점금액”이라 한다)의 수수료를 지급하고 관련한 납세신고(쟁점금액의 3.3% 상당의 원천징수분 사업소득세에 대한 것)를 하였으므로 쟁점금액 상당을 쟁점토지의 토지등 양도소득 계산시 필요경비로 차감하여야 한다.
(2) 쟁점토지 양도소득에 대하여 일반세율(10%)을 적용하여야 한다.
청구법인은 자신의 명의로는 농지의 취득이 불가능하다는 사실을 알고 사업자등록을 폐업하였고 쟁점토지의 명의를 자신의 명의가 아닌 타인(대표이사인 OOO) 명의로 취득하였다는 이유로 관할 지방자치단체로부터 과태료를 부과받았음을 감안하면 쟁점토지는 「법인세법」 제55조의2 제5항 단서 및 같은 법 시행령 제92조의2 제5항 제1호에 따라 미등기 토지등에서 제외되는 ‘법률의 규정에 의해 등기가 불가능한 토지등’에 해당하므로 그 양도소득에 대하여 일반세율(10%)을 적용하여야 한다.
한편 처분청은 투기이익의 환수로 토지의 투기적 수요를 억제한다는 「법인세법」 제55조의2의 취지에 따라 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이나, 이 건 과세처분(OOO원 상당)이 청구법인의 당기순이익(2015사업연도 OOO원, 2016사업연도 OOO원 상당으로 합계 OOO원 미만이다)보다 과다하므로 설령 쟁점토지의 양도소득에 대하여 과세하더라도 40%의 중과세율을 적용한 이 건 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점금액을 필요경비로 공제할 수 없다.
「법인세법」 제55조의2 제6항에서 토지등 양도소득은 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감하여 산정하도록 규정하고 있고, 장부가액이란 세무회계에 따라 수정된 장부상 평가액으로서 자본적 지출 등을 가산하고 감가상각 등을 차감한 것으로 보아야 하여서 판매수수료처럼 자산의 양도를 위한 비용이 자본적 지출 등에 포함되는 것으로 볼 수는 없으며(대법원 2013.5.23. 선고 2010두28601 판결), 토지등 양도소득에 대한 과세특례의 취지는 법인이 소유한 비사업용 토지에 대한 투기이익의 환수로 토지에 대한 투기적인 수요를 억제하여 부동산시장을 안정화하는 것이라 할 것인바, 처분청이 위 조항에 따라 쟁점토지의 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 차감하여 토지등 양도소득을 산정한 것은 적법ㆍ 정당하다.
한편 청구법인이 제시한 판례(대법원 2015.3.12. 선고 2014두14198 판결)는 개인인 부동산매매업자의 세액계산 특례에 대한 것이므로 이 건에 적용할 수 없고(헌법재판소도 2011.10.25. 2010헌바21 결정으로 위 조항에서 토지등 양도를 위한 비용의 공제가 개인의 경우와 비교하여 차이가 나더라도 합리적인 이유가 있다고 보았다), 설령 그 적용이 가능하다 하더라도 쟁점금액의 지출사실을 입증할 객관적인 증빙자료(지급장부, 지출결의서, 금융증빙 등)가 제시되지 않은 이상 그 상당액을 필요경비로 공제할 수 없다.
(2) 쟁점토지 양도소득에 대하여 중과세율(40%)을 적용하여야 한다.
「법인세법」 제55조의2 제5항 단서 및 같은 법 시행령 제92조의2 제5항 제1호에 따른 ‘법률의 규정에 의하여 양도 당시 취득에 관한 등기가 불가능한 토지등’이란 법률에서 일반적으로 자산의 취득자에 대해 취득에 관한 등기를 제한ㆍ금지하여서 그 등기절차의 이행이 불가한 경우를 가리키는 것이므로 농지소재지에 거주하지 않는 비농민에 대한 농지취득제한과 같이 상대적인 불능인 경우는 이에 해당하지 않음(대법원 1995.4.11. 선고 94누8020 판결)을 감안하면, 청구법인이 제시한 사정(청구법인이 위 비농민이어서 취득등기가 불능이었다는 것)만으로는 쟁점토지가 위 조항에 해당한다고 볼 수 없다.
또한 세법상의 과세표준이 납세의무자의 경제적 의미의 소득과 반드시 일치하도록 세법을 정하여야 하는 입법의무가 있다고 볼 수는 없음(앞서 제시한 헌법재판소 2011.10.25.자 2010헌바21 결정)을 감안하면, 이 건 과세처분이 당기순이익보다 많아서 부당하다는 청구법인의 주장을 받아들이기는 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 쟁점금액(토지판매원에게 지급한 수수료)을 필요경비로 공제 하여야 하는지 여부
② 쟁점토지의 양도에 대하여 중과세율(40%)을 적용하여야 하는지 여부
나. 관련 법령 : ＜별지2＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 확인한 사실관계 등은 아래와 같다.
(가) 처분청이 제출한 결의서 등 심리자료에 의하면, 청구법인은 2015ㆍ2016사업연도 중 대표이사인 OOO의 명의로 쟁점토지를 취득ㆍ양도하고 이에 대하여 통상의 법인세(「법인세법」 제55조에 따라 산출된 것)를 신고ㆍ납부하였으나 같은 법 제55조의2에 따라 추가되는 법인세(토지등 양도소득에 대한 과세특례에 따른 것)를 무신고하였고, 처분청은 ＜별지1＞ 기재와 같이 쟁점토지의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감하여 「법인세법」 제55조의2 제1항 제3호에 따른 미등기 토지등의 양도소득을 산출한 다음, 이에 대해 중과세율(40%)을 적용하여 이 건 과세처분을 한 것으로 나타난다.
(나) 청구법인은 그 지출된 각 사업연도에 쟁점금액을 ‘지급수수료’로 회계처리하고 이에 대한 원천징수분 사업소득세를 납부하였다.
(다) 청구법인은 2018.12.20. 검찰로부터 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 위반에 관한 불기소 결정(피의사실은 이전되나 폐업으로 인한 집행가능성이 없다는 이유로 벌금형의 기소유예)을 받았다(청구법인의 대표이사인 OOO은 같은 법률의 위반으로 OOO원의 벌금을 부과받았다).
(2) 청구법인은 실제로 쟁점금액을 지출하였다고 주장하면서 손익계산서 및 계정별원장을 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,
(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점금액이 청구법인의 사업인 부동산 판매를 위하여 필요한 토지판매원에게 지급된 수수료임에도 쟁점토지의 토지등 양도소득 계산시 필요경비로 차감하지 아니하는 것은 위법ㆍ부당하다고 주장하나, 「법인세법」 제55조의2 제6항에서 법인의 토지등 양도금액에서 차감되는 것으로 장부가액만을 규정하고 있고 그 장부가액은 세무회계에 따라 수정된 장부상 평가액이라 할 것이므로 쟁점금액처럼 자산의 양도를 위한 비용은 포함되지 아니하는 것으로 봄이 타당한 점, 위 조항은 법인의 부동산 투기를 규제할 공익적 요청에 따른 것이므로 양도소득을 계산함에 있어 개인의 경우보다 불합리하게 차별하는 것으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 청구법인의 주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액만을 차감하고 쟁점금액을 차감하지 아니하여 청구법인에게 「법인세법」 제55조의2에 따른 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지가 법률의 규정에 의하여 등기가 불가능한 토지등에 해당하고 이 건 과세처분이 당기순이익보다 과다하다는 이유로 그 토지등 양도소득에 대하여 일반세율(10%)을 적용하여야 한다고 주장하나, 「법인세법」 제55조의2 제5항 단서 및 같은 법 시행령 제92조의2 제5항 제1호에 따른 ‘법률의 규정에 의하여 양도 당시 취득에 관한 등기가 불가능한 토지등’이란 법률에서 일반적으로 자산의 취득자에 대해 취득에 관한 등기를 제한ㆍ금지하여서 그 등기절차의 이행이 불가한 경우를 가리키는 것이므로 농지소재지에 거주하지 아니하는 비농민에 대한 농지취득제한과 같이 상대적인 불능인 경우는 이에 해당하지 아니한다 할 것인 점, 세법상 과세표준이 납세의무자의 경제적 의미의 소득과 반드시 일치하도록 세법을 정하여야 하는 입법자의 의무가 있다고 볼 수도 없는 점 등에 비추어 볼 때, 청구법인의 위 주장도 받아들이기는 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 「법인세법」 제55조의2 제1항 제3호에 따른 중과세율(40%)을 적용하여 청구법인에게 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지1＞ 처분청의 쟁점토지의 토지등 양도소득 계산 및 과세처분 내역
OOO
＜별지2＞ 관련 법령
제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. (후단 생략)
3.비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
②제1항 제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1.논밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가.농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지. (단서 생략)
⑤ 제1항 및 제4항에서 "미등기 토지등"이란 토지등을 취득한 법인이 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 토지등을 말한다. 다만, 장기할부 조건으로 취득한 토지등으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 토지등의 취득등기가 불가능한 토지등이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지등은 제외한다.
⑥토지등 양도소득은 토지등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 뺀 금액으로 한다. (단서 생략)
제92조의2(토지등양도소득에 대한 과세특례) ⑤법 제55조의2 제5항 단서에서 "대통령령으로 정하는 토지등"이란 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1.법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 취득에 관한 등기가 불가능한 토지등
(3)농지법
제6조(농지 소유 제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ①대통령령으로 자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
가.주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나.종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
②부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ②법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.
1.제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비
2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액
3. 법 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액
제163조(양도자산의 필요경비)⑤법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령을 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1.법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비