대금감액 청구권 존재 여부

계약을 해제함이 없이 채무자에 대해 대금감액청구권을 행사하고, 채무자의 무자력을 이유로 매각대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매 목적물상의 대항력 있는 임대차보증금에 상당하는 매각대금의 반환을 구할 수는 없는 것임

민법 제575조 [제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임]

민법 제578조 [경매와 매도인의 담보책임]

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게 70,000,000원을 지급하라.

1. 기초사실

가. 피고 산하 국세청 ○○세무서는 최○철에 대한 2006년 부가가치세 6,424,050원, 종합소득세 726,085,610원, 합계 732,509,660원의 체납처분으로 최○철 소유의 고양시 ○○○구 ○○동 ○○○○ ○○아뜨리움 1014호(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)를 압류하고, 한국자산관리공사에 이 사건 아파트에 관한 공매절차를 대행하게 하였다.

나. 원고는 2007. 3. 22. 위 공매절차에서 2007. 3. 22. 매각대금 266,300,000원에 매각결정을 받아 2007. 5. 25. 그 매각대금을 완납하고, 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 한편, 이 사건 아파트에 관하여 2006. 6. 16. 농업협동조합중앙회(이하 '농협중앙회'라 한다)의 근저당권설정등기(채권최고액 178,800,000원, 채무자 최○철)가 마쳐져 있었고, 신○의는 이 사건 아파트를 보증금 70,000,000원에 임차하여 2006. 7. 13. 전입신고를 하였다.

라. 농협중앙회는 2007. 4. 18. 최○철로부터 위 근저당권의 피담보채무를 면제받았지만 위 근저당권설정등기를 말소하지 않은 채 있다가 2007. 6. 1. 한국자산관리공사에 위 근저당권의 피담보채무액이 모두 변제되었다는 채권계산서를 제출하였다. 이에 한국자산관리공사는 2007. 6. 15. 원고에게 농협중앙회의 선순위 근저당권의 말소로 신○의의 임대차계약상의 임대인 지위를 승계하게 되었기 때문에 임차인의 지위 승격에 따른 매수자 권리변동을 통보하였고, 그 통보를 받은 원고로부터 매각대금 배분 연기요청과 조세체납처분에 의한 매각대금 감액청구를 받았으나 이를 거부하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 4호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

원고는, 이 사건 아파트에 관한 신○의의 보증금 70,000,000원의 주택임차권은, 원래 농협중앙회의 선순위 근저당권 때문에 주택임대차보호법에 의한 대항력이 없다가 최○철이 2007. 4. 18. 농협중앙회의 피담보채무를 변제하여 대항력이 발생하였는데, 최○철이 이를 한국자산관리공사 및 원고에게 고지하지 않는 바람에 원고는 그 사실을 모른 채 이 사건 아파트를 266,300,000원에 매수하였고, 이후 원고가 임대인으로서 지위를 승계하여 보증금 70,000,000원의 반환의무를 부담하게 되었으므로, 원고는 최○철에 대해 민법 제578조 제1항에 의하여 70,000,000원의 대금감액청구권을 가지고, 최○철이 자력이 없는 이상 민법 제578조 제2항에 의하여 대금의 배분을 받은 피고에 대하여 그 금원의 지급을 구한다고 주장한다.

나. 판단

1) 관련법령

민법 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

제578조 (경매와 매도인의 담보책임) ① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다. ② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다. ③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

2) 민법 제578조 제2항, 제1항의 대금감액 청구

민법 제578조 제1항은 '계약의 해제 또는 대금감액의 청구'를 할 수 있다고 규정하고 있고, 여기서 대금감액의 청구는 경매 목적물에 대하여 권리의 일부가 타인에게 속한 경우(민법 제572조) 또는 수량부족ㆍ일부멸실의 경우(민법 제574조)에 타인에게 속하여 취득하지 못한 권리의 전체에 대한 비율 또는 수량부족 부분이나 멸실 부분의 전체에 대한 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있을 뿐, 경매 목적물이 대항력 있는 임차권과 같은 용익적 권리에 의하여 제한을 받고 있는 경우(주택임대차보호법 제3조 제3항, 민법 제575조 제1항)는 포함되지 않는다고 해석함이 상당하다[민법 제587조 제1항에서 '전 8조(민법 제570조 내지 제577조)의 규정에 의하여'라는 문구 외에 '계약의 해제 또는 대금감액의 청구'를 규정하고 있는 이유는 별도의 대금감액 청구권을 인정하는 취지라기보다는 뒤에서 보는 것처럼 담보책임으로서의 손해배상책임을 제한하고 있기 때문인 것으로 보인다] 이와 같이 민법 제575조 제1항이 대금감액청구권을 규정하지 않은 이유는 용익권이 있으면 소유권에 질적인 하자가 있는 것으로 감축하여야 할 액을 산정할 수 없기 때문이고, 경매의 경우에도 달리 해석할 근거가 없다. 또한, 경매의 경우에는 국가기관이 관여하는 공적 절차인 경매의 효력을 확실히 하기 위하여 담보책임을 제한하여 민법 제580조의 하자담보책임을 인정하지 않고, 담보책임으로서의 손해배상책임에 관하여는 채무자 또는 채권자(경매신청채권자)의 귀책사유가 있는 경우에만 예외적으로 인정하고 있다[민법 제578조 제3항, 일반적인 매매와는 달리 채권자가 경매를 신청하고 매각대금의 배당에 참가한다는 특수성을 고려하여, 계약 해제 또는 대금감액 청구로 인한 대금반환채무에 대해서 채무자가 자력이 없는 경우 채권자(배당을 받은 채권자)를 2차 책임자로 규정하고 있지만(같은 조 제2항), 손해배상책임에 관하여는 귀책사유를 전제로 하고 있다]. 결국, 이 사건과 같은 경우 매수인으로서는 매매계약(경매)을 전부 해제하여 채무자 또는 채무자의 무자력을 이유로 채권자에게 대금반환을 구하거나 매매계약의 해제와 함께 또는 그와는 별도로 경매 목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이고, 계약을 해제함이 없이 채무자에 대해 대금감액청구권을 행사하고, 채무자의 무자력을 이유로 매각대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매 목적물상의 대항력 있는 임대차 보증금에 상당하는 매각대금의 반환을 구할 수는 없고, 이와 같은 법리는 공매의 경우에도 마찬가지이다.

따라서 원고에게 대금감액 청구권이 있음을 전제로 한 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여 주문과 같이 판결한다.