2018가단65837 손해배상(기)

1. A

2. B

원고들 소송대리인 법무법인 더 정성

담당변호사 김상욱, 서주원,윤순중, 이동훈,홍하진

1. C.

2. D협회

소송대리인 변호사 신익철, 허다은

2019. 6. 4.

2019. 7. 9.

1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고들은 공동하여 원고들에게 각 10,728,480원과 그 중 각 8,877,500원에 대하여는 2010. 12. 10.부터 소장 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%, 각 1,850,980원에 대하여는 청구취지 및 원인변경서 송달 다음날부터 다 갚는 날 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 원고들은 2010. 12. 9. E과 울산 F에 있는 G아파트 제상가동(이하 '이 사건 집합건물'이라고 한다)에 관하여 매매대금 3억 3,500만 원으로 한 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라고 한다)을 체결하고, 2010. 12. 21. 이 사건 건물에 관하여 각 1/2지분씩 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 피고 C은 H공인중개사무소를 운영하는 공인중개사로서 이 사건 매매계약을 중개하였고, 피고 D협회(이하 '피고 협회'라 한다)는 피고 C과 사이에 피고 C이 부동산중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 피고 협회가 거래당사자에게 발생한 재산상 손해를 공제가입금액의 한도 내에서 보상하여 주기로 하는 내용의 공제계약을 체결한 공제사업자이다.

다. 이 사건 매매계약서에 첨부된 중개대상물 확인 · 설명서에는 이 사건 집합건물에 전용주차시설은 없고 공동주차시설이 있다는 취지로 기재되어 있다.

다. 이 사건 집합건물의 대지인 울산 F 대 216.6.㎥.(이하 '이 사건 대지'라고 한다)에 울산광역시 남구 소유의 아래 도면상 'L' 부분(이하 '이 사건 주차장'라고 한다)은 포함되지 않고, 진입로 및 화단(이하 '이 사건 화단구역'라고 한다)으로 이용되고 있는 'ㄷ' 부분은 포함된다.

라. 한편 울산남구청장은 원고들에게 이 사건 주차장 사용과 관련하여 2018. 4. 14. 2,488,720원, 2018. 9. 10. 301,670원의 변상금 부과처분을 하였고, 원고들은 2018. 8. 30. 울산남구청으로부터 이 사건 주차장에 관한 사용·수익허가를 받아 2018. 11. 21. 사용료 616,330원을 납부하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 7호증, 갑10 내지 14호증, 을가1, 2증, 을나4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고들

○ 피고 C은 공인중개사로 중개대상물의 면적 및 경계, 이용제한 등에 관한 사항을 정확하게 확인하고 설명할 의무가 있음에도, 이 사건 매매계약 당시 원고들에게 이 사건 대지에 이 사건 주차장이 포함되고 이 사건 화단구역은 포함되지 않는다고 설명하였으며, 중개대상물 확인 · 설명서에도 이 사건 주차장을 공동주차시설로 표시하여 위와 같은 확인 및 설명의무를 다하지 않아 원고들에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

○ 따라서 피고 C과 피고 협회는 손해배상으로 매매대금 중 이 사건 주차장에 해당하는 부분과 변상금 및 사용료 상당에 해당하는 청구취지 기재와 같은 금원을 지급할 의무가 있다.

나, 피고들

○ 피고 C은 원고들에게 이 사건 주차장은 울산광역시 남구 소유이나 매도인인 E이 임의로 주차장으로 사용하고 있고 이 사건 집합건물에 전용주차시설이 없어 G 아파트의 공동주차시설을 이용한다는 점을 설명하였고 그에 따라 중개대물 확인 · 설명서에 '공동주차시설'이라고 표시하였다.

○ 설령 피고 C에게 과실이 있다고 하더라도 원고들의 과실이 90%라고 할 것이다. 또한 이 사건 매매계약의 매매대금은 실제 시가보다 훨씬 저렴하고 그 차액이 원고들이 주장하는 손해보다 커서 이 사건 대지에 이 사건 주차장이 포함되지 않는다고 하더라도 원고들이 입은 손해는 없고, 2017. 8. 17. 이후 부과된 변상금 부분은 과실과 손해 사이의 상당인과관계가 없다.

3. 판단

가. 피고 C의 과실 및 손해발생 여부

앞서 본 기초사실 및 앞서 든 증거, 을가3 내지 6호증, 을나3호증의 1,2, 을나5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고 C이 원고에게 중개대상물에 대하여 설명의무를 위반한 과실이 있다거나 원고들에게 그로 인한 손해가 발생하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

① 공인중개사가 지적도 및 토지대장 등을 통해 토지의 위치, 면적 등을 확인하는 것을 넘어 지적측량을 하여 실제 경계 및 면적을 확인할 의무까지는 없다고 할 것이다.

② 피고 C이 이 사건 대지에 이 사건 주차장 면적이 포함되지 않는다는 사실을 알면서도 이 사건 대지에 이 사건 주차장이 포함되고 이 사건 화단구역은 포함되지 않는다고 설명할 만한 특별한 사유를 찾을 수 없고, 피고 C에게 이 사건 대지에 포함되지도 않는 이 사건 주차장의 현황에 대하여 설명하여야 할 의무가 있다고 보기 어렵다.

③ 한편 이 사건 주차장의 경계면을 고려해 볼 때 이 사건 주차장이 이 사건 대지에 포함된다면 지적도상 이 사건 대지의 경계와 불일치하다는 것을 어렵지 않게 짐작할 수 있는 점, 이 사건 주차장 일부에 횡단보도가 표시되어 있는 사정 등을 고려하면 이 사건 주차장이 이 사건 대지에 포함되지 않고 이 사건 집합건물의 전용주차시설이 아니라고 생각할 여지가 충분하다.

④ 한편 이 사건 주차장이 이 사건 집합건물과 연접해 있고 주차장으로 이용되고 있어 이 사건 대지에 이 사건 주차장이 포함된다고 오해할 여지가 있다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 피고 C에게 측량의무가 있다거나 이 사건 대지에 포함되지 않는 이 사건 주차장의 이용현황에 대한 설명의무가 있다고 볼 수 없으므로, 설령 이 사건 주차장이 이 사건 대지에 포함되지 않는다는 설명을 하지 않았다고 하더라도 피고 C에게 중개상 과실이 있다고 볼 수 없다.

⑤ 더구나 중개대상물 확인 · 설명서에 '전용주차시설'이 아니라 '공동주차시설'이 있다고 기재한 것은 이 사건 주차장이 이 사건 집합건물의 전용주차장이 아니라는 취지가 내포된 것이라고 할 것이고 이는 이 사건 주차장이 이 사건 대지에 포함되지 않음을 전제로 한 것이라고 봄이 타당하다.

⑥ 이 사건 건물 건축물대장의 주차장란에 '옥외 자주식 2대'라고 표시되어 있음에도 중개대상물 확인 · 설명서에 공동주차시설로 표시한 이유는 피고들이 주장하는 것과 같이 이 사건 집합건물을 위한 전용주차시설이 없어 인근 아파트의 공동주차시설을 이용하여야 한다는 의미로 기재하였을 가능성을 배제할 수 없고, 원고들도 고가의 매매계약을 체결함에 있어 건축물대장을 확인하였다고 할 것인바, 이 사건 집합건물에 건축물대장과 달리 전용주차시설이 없다는 것을 확인하고 중개대상물 확인 · 설명서에 전용주차 시설이 아니라 공동주차시설이라고 기재하는 것에 동의하였다고 봄이 타당하다.

⑦ 이 사건 건물에 건축물대장과 달리 옥외 자주식 주차시설이 없다고 하더라도 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있음은 별론으로 하고, 공동주차시설이라고 표시한 사정만으로 피고 C이 이 사건 건물 및 대지의 현황에 대하여 사실과 다른 설명을 하였다고 볼 수 없다[원고들은 이 사건 대지에 이 사건 주차장이 포함되지 않는다면 주차장 표시를 공동주차시설이라 아니라 '기타'란에 체크하고 '인근 아파트의 주차장' 또는 '울산 남구청 소유 주차장'이라고 표시하여야 한다고 주장하나, '공동주차시설'이 이 사건 주차장을 의미한다고 볼 만한 아무런 증거가 없고, '기타'란이 아니라 '공동주차시설'이라고 표시한 이상 '인근 아파트의 주차장'이라고 기재하여야 할 법률상 의무가 있다고 볼 수 없다(갑8, 9호증의 각 기재만으로는 원고들 주장과 같이 기재하여야 할 법률상 의무가 있다고 볼 수 없다)].

⑧ 또한 피고 C이 이 사건 대지에 이 사건 주차장이 포함된다고 설명하고 이를 전제로 이 사건 주차장을 공동주차시설로 표시한 것이라는 것이 입증되지 않은 이상, 피고 C이 중개대상물 확인 · 설명서에 공동주차시설이라고 표시하였다는 사정만으로는 원고들이 주장하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다(설령 피고 C이 이 사건 주차장이 이 사건 대지에 포함되지 않는다는 설명을 하지 않은 것이 설명의무위반에 해당하고 원고들이 이 사건 주차장이 이 사건 대지에 포함된다고 오인하였다고 하더라도, 원고들의 그와 같은 오인은 이 사건 매매계약 체결에 있어 내면의 동기에 불과하고 이 사건 매매계약 체결 당시 그와 같은 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 매도인에게 표시하였다고 볼 만한 증거는 없으므로, 이 사건 매매대금에 이 사건 주차장 가액이 포함되었다고 볼 수 없는바, 피고 C의 위와 같은 설명의무위반이 있다고 하더라도 이 사건 매매대금 중 이 사건 주차장에 해당하는 금액의 손해가 발생하였다고 볼 수 없고, 이 사건 주차장 사용에 부과된 변상금이나 사용료 등의 손해도 위와 같은 설명의 무위반과 인과관계 있는 손해라고 볼 수 없다).

나. 소결

따라서 이와 다른 전제에서 하는 원고들의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고들이 이 사건 청구는 이유 없으므로 모두 기각한다.

판사 정재욱