청구법인이 임대를 목적으로 소규모 공동주택을 건축 중인 경우 당해 임대주택 건설용 토지가 재산세 감면대상에 해당하는지 여부

가. 처분청은 청구법인이 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하면서 임대용 공동주택을 건축 중에 있는 OOO(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 이를 분리과세대상으로 구분하고, 「지방세법」제111조의 세율을 적용하여 산정한 2019년도 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2019.9.9. 청구법인에게 부과고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2019.11.20. 이의신청을 거쳐 2020.5.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 2017.10.17. 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 공공임대위탁관리부동산투자회사로서 주택도시기금과 OOO가 출자하여 설립되었으며, 2017.12.28. 「공공주택특별법」에 따라 공공주택사업자로 지정을 받았고, OOO로부터 이 건 토지를 취득하여 2019년도 재산세 과세기준일 현재 공공임대주택을 건설중인 상태이다.

「지방세특례제한법」(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정되기 전의 것, 이하 “지특법”이라 한다) 제31조 제3항 본문 및 제1호와 제2호에서 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세( 「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제하고, 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세( 「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제123조에서는 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다.

조세심판원 선결정례(조심 2019지2065, 2019.12.5.)에서 청구법인의 경우와 같이 재산세 과세기준일 현재 임대주택을 건축 중인 경우에는 재산세 감면대상에 해당된다고 해석하고 있는 점에 비추어, 이 건 토지의 경우에도 2019년도 재산세 과세기준일 현재 임대용 공동주택을 건축중인 토지이므로 재산세 감면대상에 해당된다 할 것임에도 처분청이 재산세를 감면하지 아니하고 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지상에 공공임대주택을 건축 중에 있으므로 임대목적에 직접 사용하는 것으로 보아 재산세가 감면되어야 한다고 주장하고 있으나,

먼저, 지특법 제31조의4 제2항에서 부동산투자회사가 과세기준일 현재 2세대 이상의 “공동주택”을 임대목적에 직접 사용하는 경우 감면하도록 되어있으며, 같은 법 제2조 제3호에서 “공동주택”이란 「주택법」제2조 제3호에 따른 공동주택이라고 규정하고 있고, 「주택법」제2조 제3호에서 “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단 등을 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다고 규정하고 있다.

조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장 해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 않으므로(대법원 2003.1.14. 선고, 2002두9537 판결), 임대사업자가 토지를 취득한 후 임대 목적에 사용하기 위하여 공동주택을 건축 중에 있다 하더라도 지특법 제31조의4 제2항은 “토지”나 “건축물”에 대한 감면규정이 아니라 「건축법」제2조 제3호에 따른 “공동주택”을 감면요건으로 규정하고 있으며, “과세기준일 현재 2세대 이상을 임대목적으로 직접 사용하는 경우 감면한다”는 것은 “건축 또는 매입 등을 완료한 공동주택을 다른 자에게 2세대 이상을 임대하는 경우”로 해석하는 것이 타당하므로 임대목적의 공동주택 등을 건축 중인 경우에는 토지분 재산세 감면이 적용되지 않는다 할 것이다(행정안전부 지방세특례제도과-1712, 2019.12.30.).

따라서 이 건 토지는 「주택법」제2조 제3호에 따른 공동주택을 건축한 후 2세대 이상 임대한 경우가 아니므로 처분청이 재산세 감면대상에 해당되지 아니하는 것으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구법인이 임대를 목적으로 소규모 공동주택을 건축 중인 경우 당해 임대주택 건설용 토지가 재산세 감면대상에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 청구법인은 2018.7.24. 업태를 부동산업 및 임대업으로, 종목을 부동산개발 및 공급업 등으로 하여 사업자등록을 한 사실이 사업자등록증에서 확인된다.

(나) 청구법인은 2017.12.28. 「공공주택특별법」 제4조 제1항에 따라 공공주택사업자로 지정된 사실이 국토교통부 관련공문(공공주택공급과-3708, 2017.12.28.)에서 확인된다.

(다) 청구법인은 2019.4.5. 이 건 토지상에 공동주택을 신축하고 공사와 관련한 착공신고를 하였음이 착공신고필증에서 확인된다.

(라) 청구법인의 주택건설사업계획상 임대주택 규모는 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 임대주택 규모

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다.

(가) 지특법 제31조 제3항 본문 및 각호와 같은 법 시행령 제13조 제3호의 규정을 종합하면, 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자가 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택특별법」제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세를 면제하고, 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 50을, 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 25를 2021년 12월 31일까지 감면하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제123조에서 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다.

(나) 이에 대하여 처분청은 임대주택을 건설 중인 경우에는 토지분 재산세 감면대상에 해당되지 아니한다는 의견이나,

지방세 관계법령에서 “주택”의 범위에는 주거용 건축물 및 그 부속토지를 포함하도록 하고 있는 점, 지특법 시행령 제123조 에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함하도록 규정하고 있는 점, 지특법 제31조 제3항의 재산세 감면 취지가 임대주택 확대를 통한 서민의 주거생활 안정 등을 위하여 기존의 공동주택을 매입하여 임대하는 행위뿐 만 아니라 새로이 임대용 공동주택을 건축하여 임대주택의 물량을 확대함으로써 그 공급을 촉진하도록 하는 것에도 있으므로 임대사업자 등이 임대용 공동주택을 신축 중인 경우 그 부속토지에 대하여도 재산세 감면 혜택을 부여하는 것이 위의 감면 취지에 부합한다고 보이는 점 등에 비추어, 청구법인이 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자로서 2019년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지상에 임대용 공동주택을 건축 중에 있으므로 지특법 제31조 제3항에 따라 재산세를 감면하는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2019지2150, 2019.10.8. 같은 뜻임).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 재산세를 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택특별법」제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세( 「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세( 「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

④ 제3항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 그 감면사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 같은 법 제43조제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우와 같은 조 제2항 또는 제4항에 따른 사유(임대사업자 간의 매각은 추징제외 사유로 보지 아니한다)로 사업자 등록이 말소된 경우에는 추징에서 제외한다.

제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 「부동산투자회사법」제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[ 「주택법」제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 「지방세법」제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.

② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용( 「부동산투자회사법」 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세( 「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다.

2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31344호로 개정되기 전의 것)

제13조(추징에 제외되는 임대의무기간내 분양 등) ② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 「부가가치세법」 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)

2. 「주택법」제4조 제1항 제6호에 따른 고용자

3. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호의 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자

③ 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.

제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

(3) 민간임대주텍에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것)

제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.