배당이의

임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용・수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다

주택임대차보호법 제8조 보증금 등 일정액의 보호

인천지방법원-2014-가단-★★★★★

김정자

대한민국

2015.03.12.

2015.04.16.

1. 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지인천지방법원 2012타경43951호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2014. 8. 22. 작성한 배당표 중 소취하로 분리확정된 피고 주식회사 ●●●●은행(이하, ●●●●은

- 2 - 행이라 한다)에 대한 배당액 205,200,000원을 200,192,537원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 10,992,339원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 16,000,000원으로 각 경정한다.

1. 기초사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 근저당권의 설정과 담보권실행을 위한 경매

1) 소외 주식회사 ◈◈◈◈은행은 2008. 3. 12. ◎◎◎에게 금원을 대여하고 ◎◎◎ 소유의 인천 남동구 만수동 1038 삼익아파트 103동 101호(이하 '이 사건 주택'이라고 함)에 관하여 채권최고액 205,200,000원의 근저당권설정등기를 마쳤다.

2) 그런데 주식회사 ◈◈◈◈은행의 신청으로 2012. 6. 5. 이 사건 주택에 관하여 담보권실행을 위한 경매절차가 개시되었고(이 법원 2012타경43951호, 이하 '이 사건 경매절차'라고 함), 한편 ●●●●은행은 2012. 6. 26. 주식회사 ◈◈◈◈은행으로부터 위 근저당권의 피담보채권을 양수받고 근저당권이전의 부기등기를 마쳤다.

나. 원고의 배당요구 및 배당표의 작성, 배당이의

1) 원고는 2012. 8. 9.경 집행법원에 이 사건 주택에 대한 주택임대차보호법 제8조 의 소액임차인이라고 주장하면서 권리신고 및 배당요구를 하였다.

2) 집행법원은 배당기일인 2014. 8. 22. 실제 배당할 금액 217,691,377원 중 교부권 - 3 -자인 인천 남동구에 당해세 1,499,040원을 1순위로 배당하고, 근저당권자인 ●●●●은행에게 2순위로 205,200,000원을 배당하였으며, 압류 및 교부권자인 대한민국 소속 삼성세무서에 3순위로 10,992,337원을 배당하는 내용으로 배당표(이하 '이 사건 배당표'라고 함)를 작성하였다.

3) 이에 원고는 배당기일에서 ●●●●은행과 피고에 대한 배당금 중 16,000,000원 (●●●●은행: 5,007,663원, 삼성세무서: 배당액 전액인 10,992,237원)에 대하여 이의를 진술하였고, 그로부터 1주일 내인 2014. 8. 29. 이 사건 소를 제기하였다.

2. 당사자들의 주장 및 이에 대한 판단

가. 주장의 요지

1) 원고

원고는, 이 사건 부동산의 소유자이자 시누인 ◎◎◎이 이 사건 주택을 취득하면서 매입금액 절반을 투자하라고 하였으나 가진 돈이 없어 일단 4,000만 원만 지급하고 전세를 살면서 돈이 생기면 나머지를 투자하기로 하였다가 더 이상 투자하지 못하고 있던 중 2012. 5. 14.경 ◎◎◎과 사이에 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결하고, 확정일자를 갖추었으므로 원고는 진정한 임차인이고 따라서 원고에게 실제 배당할 금액에서 최우선변제금 1,600만 원을 배당하는 것으로 배당표가 경정되어야 한다고 주장한다.

2) 피고피고는, 원고가 이 사건 경매절차에서 배당받을 목적으로 임대차계약서를 작성하였을 뿐 실제 이 사건 주택을 임차하거나 임차인으로서 보증금을 지급한 것이 아니므

- 4 -로 주택임대차보호법에 정한 소액임차인으로 보호해서는 아니되고, 그렇지 않다고 하더라도 ◎◎◎과 원고 사이에 체결된 임대차계약은 채권자들인 피고를 해하는 사해행위에 해당한다고 주장한다.

나. 판단

1) 살피건대, 갑 제4, 5호증의 각 기재에 의하면, ◎◎◎의 우리은행 계좌에 2006. 6. 22. 소외 ◇◇◇ 명의로 4,000만 원이 송금된 사실, 원고가 2006. 10. 25.경 이 사건 주택으로 전입신고를 마친 사실을 인정할 수 있다.

2) 그러나 위 증거들과 갑 제1 내지 3호증의 각 기재만으로는 원고의 남편 ▽▽▽가 친동생인 ▼▼▼과 함께 떡공장을 운영하다가 동업관계를 종료하면서 ▼▼▼으로부터 정산받은 동업자금으로 이 사건 주택을 임차하기 위하여 ◇◇◇의 계좌에서 ◎◎◎의 계좌로 4,000만 원을 이체한 것이라고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 앞서 든 증거들과 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면, ◇◇◇이 4,000만 원을 이체한 것은 ◎◎◎이 이 사건 주택을 매수하기(2006. 7. 10.) 이전이고, 원고와 ◎◎◎ 사이에 처음부터 임대차계약서가 작성되지 않은 점에 비추어 보면, 위 4,000만 원은 이 사건 주택에 대한 임대차보증금으로 교부된 것이 아니라 이 사건 주택의 구입자금으로 대여한 것이거나 투자금으로 교부된 것으로 보일 뿐이다.

3) 나아가 원고가 2012. 5. 14. ▲▲▲과 사이에 임차보증금을 4,000만 원으로 한 임대차계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 받았으나, 원고가 제출한 임대차계약서(갑 3호증의 1)에 의하면, 이 사건 임대차계약서는 공인중개사의 중개 없이 쌍방 합의로 작성되었고, 작성된 날짜도 ◇◇◇이 4,000만 원을 송금한 날(2006. 6. 22.)과 약 6년 정도의 차이가 나며, 무엇보다도 원고와 ◎◎◎ 사이에 당초부터 임대차계약서

- 5 -가 작성된 것이 아니고 이 사건 경매개시결정에 임박하여, 그것도 원고가 인정하는 바와 같이 이 사건 주택이 경매될 경우를 대비하여 작성된 것인 점에 비추어 원고와 전순옥 사이에 이 사건 주택에 관한 임대차계약이 진정하게 체결된 것으로 보기 어렵다고 할 것이다.

4) 또한 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용・수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것인바(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 등 참조), 앞서 본 사실 및 사정을 종합하여 보면, 이 사건 임대차계약이 허위로 체결되지 않았고 원고가 이 사건 주택에 실제 거주하였다고 하더라도, 이 사건 임대차계약의 주된 목적이 이 사건 주택을 사용・수익하려는 것이 아니라 ◎◎◎에 대한 채권자인 원고가 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 소액임대차보증금 상당액

- 6 -을 우선 배당받기 위한 목적으로 임대차계약을 체결하고 이 사건 주택에 전입신고를 하였다고 봄이 타당하므로, 원고를 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따른 우선변제권이 있는 소액임차인으로 보호할 수는 없다 할 것이다.

5) 따라서 원고의 위 주장은 모두 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 피고에 대한 이 사건 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.