2015가단200732 상가임차권존재확인 등

소송대리인 변호사 이승주

1. B

2. C

피고들 소송대리인 법무법인 해람 담당변호사 안현준

2015. 10. 13 .

2015. 11. 3 .

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다 .

2. 소송비용은 원고가 부담한다 .

원고와 피고들 사이에 서울 서대문구 소재 부동산에 관하여 피고들을 임대인, 원고를

임차인으로 하고, 임대차기간 2014. 8. 28. 부터 2016. 8. 27. 까지, 임대차보증금 1, 500

만 원, 차임 월 90만 원 ( 부가가치세 포함 ) 으로 하는 임차권이 존재함을 확인한다. 피고

들은 연대하여 원고에게 2, 160만 원 및 그 중 1, 800만 원에 대하여는 2015. 9. 6. 부터

이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5 %, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20 % 의

각 비율로 계산한 돈을, 360만 원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청

서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20 % 의 비율로 계산한 돈을 지급하라 .

1. 기초사실

가. 원고는 2012. 8. 28. 甲과 청구취지 기재 부동산 ( 이하 ' 이 사건 부동산 ' 이라 한다 ) 에 관하여 임대차보증금 1, 500만 원, 차임 월 80만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 2014. 8. 28. 위 부동산에 관하여 차임 월 90만 원으로 증액하고 임대차기간을 2014. 8. 28. 부터 2016. 8. 27. 까지로 하는 내용의 임대차계약 ( 이하 ' 이 사건 제1 임대차계약 ' 이라 한다 ) 을 체결하였다 .

나. 피고들은 2014. 9. 1. 이 사건 부동산을 甲으로부터 매수하여 2014. 10. 7. 각 1 / 2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다 .

다. 원고는 2014. 10. 7. 피고들과 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 3, 000만원, 차임 월 150만 원, 임대차기간 2014. 10. 7. 부터 2015. 10. 6. 까지로 하는 내용의 임대차계약 ( 이하 ' 이 사건 제2 임대차계약 ' 이라 한다 ) 을 체결하였다 .

라. 원고는 2008. 9. 경부터 이 사건 부동산에서 음식점을 운영하고 있다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장

가. 원고는 상가건물임대차보호법 ( 이하 ' 상가임대차법 ' 이라 한다 ) 에 따라 대항력 있는 임차인인바, 피고들은 이 사건 제1 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였음에도 이를 묵비한 채 원고와 월 차임 및 임대차보증금을 증액하고 계약기간을 줄이는 내용으로 이 사건 제2 임대차계약을 체결하였는바, 이 사건 제2 임대차계약은 상가임대차법 제11조를 위반한 것으로 같은 법 제15조에 의하여 무효이다 .

나. 설령 이 사건 제2 임대차계약이 무효가 아니라 하더라도, 피고 C 및 공인중개사 乙은 피고들이 이 사건 제1 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였음에도 불구하고 원고에게 이를 승계하지 않았다고 기망하였다. 이로 인하여 원고는 피고들에게 이 사건 제1 임대차계약상 임대인의 지위가 승계되지 않는 것으로 잘못 알고 이 사건 제2 임대차계약을 체결하였다. 그렇다면 이 사건 제2 임대차계약은 기망 내지 상대방에 의하여 유발된 착오에 해당하여 취소되어야 한다 .

다. 따라서 이 사건 제1 임대차계약은 위와 같이 이 사건 제2 임대차계약이 무효 내지 취소되었으므로 여전히 유효하고, 피고들은 원고에게 제1 임대차계약에서 정한 임대차보증금 및 월 차임을 초과하여 지급받은 청구취지 기재 금원을 부당이득으로 반환하여야 한다 .

3. 판단

가. 이 사건 제2 임대차계약이 무효인지 여부

살피건대, 상가임대차법 제11조 제1항에서 " 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다 .

그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. "고 규정하고, 제2항에서 " 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. " 고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다 ( 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다 .

80481 판결 참조 ) .

이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 제2 임대차계약은 피고들이 이 사건 부동산을 甲으로부터 매수한 이후 원고와 새롭게 계약을 체결하면서 합의에 의하여 월 차임을 약정한 것이어서 위 법 제11조가 적용되지 않는다고 할 것이므로 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다 .

나. 기망을 이유로 한 이 사건 제2 임대차계약 취소 여부

우선 피고 C가 원고에게 이 사건 제1 임대차계약이 승계되지 않으므로 새로이 임대차계약을 체결하여야 한다고 말한 것이 기망행위에 해당하는지에 관하여 본다 .

이 부분이 기망행위에 해당하려면 그 전제로서 피고 C가 사실은 이 사건 제1 임대차계약이 새로운 소유자인 피고들에게 승계된다는 사실을 알면서도 이를 묵비하여 원고에게 새로이 임대차계약을 체결하지 않으면 이 사건 부동산을 점유할 권한이 없다고 고지하였음이 인정되어야 할 것인데, 이 사건 제2 임대차계약 체결 당시 피고 C가 종전 임대인의 지위가 승계되는 사실을 알았음을 인정할 아무런 증거가 없다. 오히려 갑 제6호증의 기재에 의하면 피고 C는 전 임대인으로부터 이 사건 부동산을 매수하였으므로 원고와 새로이 임대차계약서를 작성하여야 하고 이 사건 제1 임대차계약을 승계하지 않는다고 일관되게 말한 사실이 인정되므로 원고에 대하여 적극적인 기망행위를 한 것이라 볼 수 없다 .

또한 공인중개사인 乙이 원고에게 잘못된 설명을 한 것을 이유로 이 사건 제2 임대차계약을 취소하려면 당시 乙이 피고들에게 종전 임대인의 지위가 승계되는 사실을 알았다는 점이 인정되어야 할 것인데, 이에 부합하는 듯한 갑 제11, 14호증은 앞서 든 증거 및 증인 乙의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 각 사정, 즉 ① 乙은 이 사건 제1 임대차계약을 중개한 바 없고, 원고가 이 사건 제1 임대차계약서를 乙에게 보여 주었다거나 그 내용을 설명하였다고 볼 만한 아무런 자료가 제출되지 않아 이 사건 제1 임대차계약상 임대차기간을 비롯한 계약의 주요 내용을 알고 있었다고 보기 어려운 점, ② 乙은 당시 통상 주인이 바뀌면 새 주인과 임대차계약을 체결하는 것이라고 말한 것으로 보이고 명백히 이 사건 부동산에 상가임대차법이 적용되지 않는다고 말한 것으로 보이지는 않는 점 등에 비추어 보면 이를 그대로 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다 .

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다 .

다. 착오를 이유로 한 이 사건 제2 임대차계약 취소 여부

원고가 이 사건 제2 임대차계약 체결 과정에서 피고 C와 乙로부터 종전 임대인의 지위가 피고들에게 승계되지 않으므로 피고들과 새로이 임대차계약을 체결해야 한다는 말을 듣고 이 사건 제2 임대차계약을 체결하였다는 취지의 갑 제11, 14호증의 각 기재는 아래와 같은 사정에 비추어 믿기 어렵다. 또한 원고가 이 사건 제2 임대차계약 체결 과정에서 피고 C 및 乙에게 이 사건 제1 임대차계약상 임대인의 지위가 승계되는지 여부 및 상가임대차법이 적용되는지 여부를 문의하였다거나, 피고 C 및 乙로부터 종전 임대인의 지위가 피고들에게 승계되지 않는다는 점을 확인받았다고 인정할 만한 증거가 없다 .

① 이 사건 제2 임대차계약을 체결할 당시 원고와 피고들 사이의 주된 이해관계는 임대차보증금과 월 차임 액수인 것으로 보이는데 피고 C는 당시 임대차보증금 5, 000만원, 월 차임 150만 원을 요구하였으나 원고의 요청에 의하여 보증금 3, 000만 원, 월 차임 150만 원으로 결정된 것으로 보인다 .

② 이 사건 제1 임대차계약에 상가임대차법이 적용되어 이 사건 제1 임대차계약이 피고들에게 승계된다 하더라도 그와 같은 사정만으로 원고와 피고들이 새로운 임대차계약을 체결할 필요가 없는 것으로 해석되지 않는다 .

따라서 피고들이 이 사건 부동산을 매수함으로써 종전 임대인의 지위가 승계되는지 여부에 관하여 원고가 피고 C와 공통된 동기의 착오에 빠졌다거나, 피고 C로부터 유발된 동기의 착오에 빠졌다고 볼 수 없다 .

설령 원고가 위와 같은 동기의 착오에 빠졌다고 하더라도, 동기의 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못하고, 여기서 ' 중대한 과실 ' 이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여하는 것을 의미하는데 ( 대법원 1998. 2. 10. 선고 97다44737 판결 등 참조 ), 원고는 앞서 본 바와 같이 2008. 9. 경부터 이 사건 부동산에서 식당을 운영해 왔으므로 이 사건 제1 임대차계약과 관련하여 상가임대차보호법이 적용되는지 여부를 알아보아야 할 주의의무가 있고 이를 알아보았다면 쉽게 그러한 사실을 알 수 있었다고 보이므로, 원고가 이러한 주의의무를 다하지 아니한 채 이 사건 제2 임대차계약을 체결한 것에는 중대한 과실이 있다고 보아야 한다 .

따라서 원고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다 .

4. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .

판사 이정현