국심2002중1580호 (2002.08.09)

종합소득

기각

청구인을 포함한 토지의 공동소유자들이 신고한 부동산임대 수입금액이 적정임대료(시가) 수준에 미달하는 것으로 보아 시가로 과세함

소득세법 제41조【부당행위계산】 / 소득세법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

국심0002중2392

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인 오경중은 청구외 이달호, 이명수, 이상현, 이만수, 이현우, 안희영(이하 청구인을 포함하여 “공동소유자들”이라 한다)과 함께 각각 19.12%, 12.35%, 12.35%, 25%, 12.65%, 12.35%, 6.18%의 지분으로 소유하고 있는 서울특별시 강남구 역삼동 824-19 소재 토지 1,125.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공동소유자들이 66.86%의 주식을 보유하고 있는 청구외 동경흥업(주)에 임대하고 1996년 238,000,000원, 1997년 340,000,000원, 1998년 442,000,000원의 임대료를 수수한 것으로 하여 각 과세기간별 부가가치세 과세표준신고(공동사업자 대표 오경중) 및 청구인 지분별로 배분된 수입금액을 기준으로 각각 당해연도 종합소득세 확정신고를 필하였다.

처분청은 청구인을 포함한 쟁점토지의 공동소유자들이 특수관계에 있는 동경흥업(주)에게 1996년～1998년 기간 중 시가에 현저히 미달하게 임대료를 받고 쟁점토지를 임대한 것으로 보아 부가가치세법 제13조 제1항 3의2에 규정하는 용역의 시가(적정임대료)를 국유재산법 제26조 제1항 제5호의 규정에 의하여 산정하여 부동산임대 수입금액을 1996년 675,120,000원, 1997년 691,998,000원, 1998년 652,616,000원으로 하여 신고수입금액과의 차액 1996년 437,120,000원, 1997년 351,998,000원, 1998년 210,616,000원 중 청구인 지분(19.12%)에 해당하는 수입금액 1996년 78,215,339원, 1997년 67,302,018원, 1998년 40,270,544원을 당해 사업연도 소득금액에 가산하여 2002.4.21 청구인에게 1996년 귀속 종합소득세 49,387,370원, 1997년 귀속 종합소득세 25,062,150원, 1998년 귀속 종합소득세 19,551,410원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2002.5.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 적정임대료를 산정하면서 적용한 국유재산법에 의한 사용료율(5%)은 나대지의 사용수익을 산정할 때 적용되는 것으로 지상에 건물이 있는 쟁점토지의 경우 적용하는 것은 타당하지 아니하므로 인근 유사토지의 임대실례가액을 조사하여 이를 기준으로 시가(적정임대료)를 산정하는 것이 타당하며, 인근 유사토지의 임대실례가액에 의할 수 없다면 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제5항의 규정에 의하여 토지의 무상사용권리의 증여의제시 적용하는 계산방법 중 재정경제부령이 정하는 율(년 2%)을 적용하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

청구인을 포함한 쟁점토지의 공동소유자들과 쟁점토지의 임차인 동경흥업(주)와는 특수관계에 해당되며, 특수관계자에게 토지를 부당하게 저가로 임대하는 경우 시가로 부가가치세 및 종합소득세를 과세하는 것이므로 1996년～1998년 기간 중 국유재산법에 의한 임대료율을 적용하여 산정한 임대료 상당액을 적정임대료(시가)로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

특수관계자에게 부동산을 저가임대한 경우 국유재산법에 의하여 적정임대료를 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

이 건 과세요건 성립 당시 관련법령은 다음과 같다.

소득세법 제41조【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업 소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인 하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위 계 산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되 는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때(단서 생략)

국유재산법 시행령 제26조【사용료율과 평가방법】

① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액 에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산 할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달 리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

3. 기타의 경우 : 1천분의 50 이상

② 제1항의 규정에 의하여 사용료를 계산함에 있어서의 재산가액은 다음 각호의 방법에 의하여 산출한다. 이 경우 제1호의 규정에 의 한 재산가액은 사용·수익허가기간 중 연도마다 결정하고, 제2호 의 규정에 의한 재산가액은 결정 후 3년 이내에 한하여 이를 적 용할 수 있다.

1. 토지의 경우 : 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 해당 토지의 개별공시지가(해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 금액을 말한다)를 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

첫째, 청구인을 포함한 쟁점토지의 공동소유자들과 쟁점토지의 임차자인 동경흥업(주)간에는 소득세법 시행령 제98조에 규정하는특수관계에 해당된다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 서로 다툼이 없다.

둘째, 청구인을 포함한 쟁점토지의 공동소유자들이 쟁점토지를 동경흥업(주)에 임대하면서 임대료로 1996년 238,000,000원, 1997년 340,000,000원, 1998년 442,000,000원을 수취한 것으로 하여 당해 과세기간별로 부가가치세 과세표준을 신고하였고, 청구인은 위 수입금액 중 청구인 지분에 해당하는 금액을 배분하여 부동산임대수입금액으로 하여 다른 소득과 함께 종합소득세를 신고한 사실이 청구인의 종합소득세 확정신고서에 의하여 확인된다.

셋째, 처분청은 쟁점토지의 경우와 같이 토지소유자와 건물소유자가 동일하지 아니하고, 특수관계자에 해당되지 아니하는 제3자간의 임대거래로서 쟁점토지와 지목, 입지조건, 이용상황, 사용범위 등이 유사한 임대실례가 없어 국유재산법 시행령 제26조 규정에 의하여 쟁점토지의 개별공시지가에 의한 평가액에 1,000분의 50을 적용하여 적정임대료를 산정하여 이를 기준으로 1996년～1998년 귀속 부가가치세 및 종합소득세를 과세하였음이 처분청의 조사서 등에 의하여 확인된다.

넷째, 청구인에게 배분된 당해연도 임대료 수입금액 및 배분비율에 대하여는 처분청과 청구인간에 서로 다툼이 없다.

이러한 사실과 관련법령을 종합하여 판단하여 보면,

청구인은 쟁점토지의 임대료에 대한 시가 확인이 불가능하므로 인근 유사토지의 임대실례가액을 조사하여 이를 시가로 하여 과세하여야 한다고 주장하고 있으나,

쟁점토지의 경우와 같이 토지소유자와 건물소유자가 동일하지 아니하고, 지목, 입지조건, 이용상황, 사용범위 등이 유사한 특수관계자가 아닌 제3자간의 임대사례를 확인하는 것이 실무상 어려움이 있을 뿐 아니라 그러한 유사 임대실례가액이 있다면 이를 주장하는 청구인이 적극적으로 제시하여야 함에도 불구하고 청구인이 달리 제시하는 바가 없고,

국유재산법 시행령 제26조에 규정하는 임대료율은 정부가 소유하고 있는 국유재산에 대하여 일반 사경제부분에 있어서의 지가와 임대료 수준을 종합적으로 감안하여 가장 합리적인 수준에서 책정하여 법제화한 것으로 보아야 하므로 특별한 사정이 없는 한 이 건의 경우와 같이 마땅한 비교기준이 없을 때 사용될 수 있는 적당한 판단기준으로 보는 데 무리가 없다 할 것이므로(같은 뜻, 20002중2392, 2001.3.13 다수)

처분청이 청구인을 포함한 쟁점토지의 공동소유자들이 신고한 부동산임대 수입금액이 적정임대료(시가) 수준에 미달하는 것으로 보아 시가로 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결론

그러므로, 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2002년 8 월 9 일

주심국세심판관 이 정 환

배석국세심판관 채 수 열

이 태 로

이 준 규