비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우 주택임대차보호법을 적용할 수 있는지 여부(한정 소극)

임차인이 거실 및 부엌을 설치하여 개조한 결과 비주거용 건물이 주거용 건물에 해당하게 되었다고 하더라도 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법을 적용할 수 없다.

주택임대차보호법 제2조

정장호 (소송대리인 변호사 김익환)

대한민국

대구지법 1998. 9. 11. 선고 97가단112422 판결

1. 원심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 1, 2심 합하여 모두 원고의 부담으로 한다.

피고는 원고에게 25,000,000원 및 이에 대하여 1997. 10. 30.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.

원심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다라는 판결.

1. 갑 제1호증 내지 제3호증, 갑 제5호증의 1 내지 3, 갑 제6호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 1996. 3. 하순경 소외 황효일과 대구 북구 고성동 2가 2의 1 지상 철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층 다방, 소매점, 사무실(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 중 2층 사무실 86.24㎡(이하 '이 사건 건물부분'이라 한다)를 임대차보증금 25,000,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하는 내용의 부동산 임대차계약을 체결하고, 같은 달 23. 전입신고를 마친 후 같은 해 4. 8. 그 곳에 입주하여 그 다음날인 1996. 4. 9. 위 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실, 피고는 1997. 2. 27. 이 사건 건물의 소유자인 위 황효일의 납부기한이 1996. 8. 31.인 종합소득세 및 이에 대한 가산금 26,936,440원의 체납을 이유로 이 사건 건물 및 그 대지에 대하여 소외 성업공사에 공매 대행을 의뢰하였고, 위 성업공사는 위 부동산들을 206,660,000원에 매각하여 1997. 10. 30. 위 매각대금에서 제1순위로 피고에게 체납처분비 3,626,720원, 제2순위로 1994. 3. 17. 설정등기된 근저당권자인 칠성2가 1 동북성새마을금고에게 채권 129,936,039원, 제3순위로 1995. 8. 23. 설정등기된 근저당권자인 대구고성신용협동조합에 채권 34,499,639원을 각 교부하고, 제4순위로 위 체납국세채권자인 피고에게 29,266,040원을 교부한 후 잔여금 9,331,562원을 체납자인 위 황효일에게 지급한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.

2. 원고는 이 사건 청구원인으로서, 원고가 임차한 이 사건 건물 부분은 주택임대차보호법상의 주거용 건물로서, 피고의 위 황효일에 대한 국세체납채권은 이 사건 건물에 부과된 국세(이른바 당해세)가 아니며 그 법정기일이 원고가 주택임대차보호법 소정의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 1996. 4. 9.보다 뒤이므로 원고의 임대차보증금채권이 피고의 위 국세체납채권보다 선순위이어서 이 사건 건물에 대한 매각대금에서 원고의 위 임대차보증금이 피고의 위 국세체납채권보다 우선 배분되어야 함에도 불구하고 피고가 먼저 이를 교부받음으로써, 위 임대차보증금 25,000,000원을 교부받아야 할 원고가 이를 교부받지 못하여 원고는 위 임대차보증금 상당의 손해를 입고 피고는 동액 상당의 이익을 얻었으므로 피고는 원고에게 부당이득금 25,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

그러므로 먼저, 원고가 임차한 이 사건 건물 부분이 과연 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당되는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제1호증 내지 제3호증, 을 제2호증 내지 제4호증, 을 제6호증, 을 제7호증의 1의 각 기재와 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제5호증의 각 영상, 원심 증인 곽창영의 일부 증언(뒤에서 배척하는 부분 제외) 및 원심법원의 현장검증 결과에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 건물은 대로변 상가지대에 위치하고 있으며 지층은 주점, 1층은 한식점, 3층은 사무실이고, 이 사건 건물 부분은 부동산등기부등본과 건축물관리대장의 용도란에 2층 사무실로 기재되어 있으며 원고가 이 사건 건물 부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어 작성한 임대차계약서에는 철근콘크리트 육즙 3층건 사무실용 일동 내라고 기재되어 있고, 건물 외벽의 창문과 출입문에는 대구복음교회라는 간판이 붙어 있는 사실, 원고는 이 사건 건물을 전도활동을 위한 교회로 사용하며 기거하기 위하여 임차하였으며, 위 황효일과 약 86.2㎡ 넓이의 이 사건 건물 부분에 대하여 임대차계약을 체결할 당시에는 그곳 안쪽 구석에 약 3평 정도의 방 1개와 화장실이 있었고 나머지 부분은 넓은 홀로 이루어져 있었으나 그 후 원고는 이 사건 건물 부분 한쪽에 부엌과 거실을 설치한 사실, 홀에는 한쪽 구석에 1인용 소파 1개와 수십개의 방석이 놓여 있어 교인들이 모여 예배보는 장소로 사용되고 있으며 홀의 면적이 그 외 부분의 면적에 비하여 훨씬 넓은 사실, 이 사건 건물 부분은 원고 혼자서 거주하고 있고 방은 교회에 오는 교인들과 손님들의 접대장소로 사용하고 있으며 이곳에 설치된 전화는 선교회장인 소외 이종섭 명의인 사실을 인정할 수 있고 이에 어긋나는 갑 제8호증의 1의 기재와 위 곽창영의 일부 증언은 믿지 아니하며 반증이 없는바, 위 인정 사실에 의하면 원고가 임대차계약을 체결할 당시 방 1개와 화장실만이 있었던 이 사건 건물 부분은 교회활동을 위한 비주거용 건물이라고 보여지며 설사 피고가 그 후 거실과 부엌을 설치하여 주거목적에 사용될 수 있는 공간이 다소 확장되었다고 하더라도 이는 어디까지나 위 교회활동에 부수적으로 사용되는 공간으로서 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없고, 가사 원고가 거실 및 부엌을 설치하여 개조한 결과 이 사건 건물 부분이 주거용 건물에 해당되게 되었다고 하더라도 이 경우 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법을 적용할 수 없다 할 것인바, 원고가 이 사건 건물 부분에 입주하기 이전에 임대인인 위 황효일로부터 개조의 승낙을 얻었다는 취지의 위 곽창영의 증언은 을 제7호증의 기재에 비추어 이를 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없어 이 사건 건물 부분은 주택임대차보호법 소정의 주거용 건물에 해당된다고 볼 수 없으므로, 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 나머지 점에 대하여 더 살펴 볼 필요없이 이유 없다.

3. 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 1, 2심 모두 합하여 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.