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판시사항
[1] 토지분양계약이 해제되었을 때 수분양자가 지급한 계약보증금이 분양자에게 귀속될 뿐만 아니라, 수분양자는 계약 해제로 인하여 분양자가 입은 손해에 대해서도 배상의무를 지기로 약정한 경우, 위 계약보증금 몰취 약정의 법적 성질(=위약벌)
[2] 계약의 해제로 인한 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 약관조항의 효력(무효)
[3] 한국토지공사가 토지를 분양하면서 토지분양계약이 해제되었을 때 귀책사유의 유무를 불문하고 수분양자가 지급한 매매대금의 10%에 상당하는 계약보증금이 분양자인 한국토지공사에게 귀속되도록 정한 경우, 그 계약금 몰취 규정은 약관의규제에관한법률에 위반하여 무효라고 본 사례
판결요지
[1] 토지분양계약이 해제되었을 때에는 수분양자가 지급한 계약보증금이 분양자에게 귀속될 뿐만 아니라, 수분양자는 계약 해제로 인하여 분양자가 입은 손해에 대하여도 배상의무를 면하지 못하는 것으로 약정한 경우, 위 계약보증금의 몰취는 계약 해제로 인한 손해배상과는 별도의 성격을 가지는 것이라 할 것이고, 따라서 위 계약보증금 몰취 규정을 단순히 통상 매매계약에 있어서의 손해배상의 예정으로 보기는 어려우며, 수분양자가 계약 위반시 분양자에게 손해배상책임을 지는 것과는 별도로 이를 분양자에게 귀속시킴으로써 수분양자에게 제재를 가함과 동시에 수분양자의 계약이행을 간접적으로 강제하는 작용을 하는 이른바 위약벌의 성질을 가진 것이라고 봄이 상당하다.
[2] 약관의규제에관한법률 제6조 제1항, 제2항, 제9조 제3호 등에 비추어 계약의 해제로 인한 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 무효라고 보아야 한다.
[3] 한국토지공사가 토지를 분양하면서 토지분양계약이 해제되었을 때 귀책사유의 유무를 불문하고 수분양자가 지급한 매매대금의 10%에 상당하는 계약보증금이 분양자인 한국토지공사에게 귀속되도록 정한 경우, 그 계약금 몰취 규정은 고객인 분양자에 대하여 일방적으로 부당하게 불리한 조항으로서 공정을 잃은 것으로 추정되어 신의성실의 원칙에 반하거나 또는 계약 해제시 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항으로서 약관의규제에관한법률에 위반하여 무효라고 본 사례.
참조조문
[1] 민법 제105조 , 제398조 [2] 약관의규제에관한법률 제6조 , 제8조 , 제9조 제3호 [3] 약관의규제에관한법률 제6조 , 제8조 , 제9조 제3호
원고,피상고인
원고 (소송대리인 변호사 김형수 외 1인)
피고,상고인
한국토지공사 (소송대리인 법무법인 중앙국제법률특허사무소 담당변호사 이병호 외 5인)
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 제2점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은, 원, 피고 사이의 이 사건 토지분양계약이 해제되었을 때에는 원고가 지급한 계약보증금이 피고에게 귀속될 뿐만 아니라, 원고는 계약 해제로 인하여 피고가 입은 손해에 대하여도 배상의무를 면하지 못하는 것으로 정하고 있으므로, 위 계약보증금의 몰취는 계약 해제로 인한 손해배상과는 별도의 성격을 가지는 것이라 할 것이고, 따라서 위 계약보증금 몰취 규정을 단순히 통상 매매계약에 있어서의 손해배상의 예정으로 보기는 어려우며, 원고가 계약 위반시 피고에게 손해배상책임을 지는 것과는 별도로 이를 피고에게 귀속시킴으로써 원고에게 제재를 가함과 동시에 원고의 계약이행을 간접적으로 강제하는 작용을 하는 이른바 위약벌의 성질을 가진 것이라고 봄이 상당하다 고 판단하였는바, 이를 기록에 비추어 살펴보면, 수긍이 가고, 거기에 상고이유 주장과 같은 위약벌 내지 손해배상액의 예정 등에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
2. 제1, 3점에 대하여
약관의규제에관한법률(이하 약관규제법이라 한다)은 제6조 제1항에서 "신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이다."라고 규정하고, 제2항에서 "약관에 다음 각 호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 경우에는 당해 약관조항은 공정을 잃은 것으로 추정된다."고 규정하면서 그 제1호에 '고객에 대하여 부당하게 불리한 조항'을 들고 있으며, 제9조에서 "계약의 해제 $해지에 관하여 정하고 있는 특약의 내용 중 다음 각 호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 이를 무효로 한다."고 규정하면서 그 제3호에 '계약의 해제 또는 해지로 인한 고객의 원상회복의무를 상당한 이유 없이 과중하게 부담시키거나 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항'을 들고 있으므로, 계약의 해제로 인한 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 무효라고 보아야 할 것이다 (대법원 1994. 5. 10. 선고 93다30082 판결, 1996. 9. 10. 선고 96다19758 판결, 1998. 12. 23. 선고 97다40131 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 매매계약의 내용과 형식 등에 비추어 볼 때 이 사건 계약보증금 몰취 조항(이하 이 사건 위약벌 조항이라 한다)은 약관에 해당한다고 할 것인데, (1) 이 사건 계약보증금은 총 매매대금의 1할에 해당하는 금액으로서 통상적인 거래에 있어서 손해배상예정액으로 정하는 금액에 상당하여, 손해배상과는 별도로 부가되는 위약벌로서는 과다한 점, (2) 이 사건 매매계약 제16조 제2항, 제4항은 매수인의 귀책사유로 계약이 해제될 경우의 효과에 대하여 규정하고 있음에 비하여, 제5항은 매수인인 원고의 귀책사유로 인한 해제 여부를 불문하고 계약이 해제되는 모든 경우에 계약보증금이 피고에게 귀속되는 것처럼 규정되어 있으며, 이 사건 매매계약 제12조의 담보책임 규정과 제14조의 위험부담 규정의 취지와 관련시켜 보면, 매수인은 목적 용지의 수량 부족, 내용 불일치가 있거나 또는 계약 후 천재지변 기타 불가항력적인 사유로 인하여 목적 용지의 전부가 유실된 경우에는 물론 공용징수 등 부담이 부과된 경우에도 매수인이 모든 책임을 부담할 뿐, 매도인에게 계약의 해제 또는 기타 책임을 물을 수 없게 되어 있어, 그러한 경우에조차 위 계약보증금은 당연히 매도인에게 귀속되는 것처럼 규정되어 있고, 그 결과 귀책사유의 소재와 유무를 불문하고 계약이 해제되는 모든 경우 및 그 밖의 사유로 계약 목적 달성이 불가능한 모든 경우에 매수인으로서는 계약보증금에 대한 원상회복청구권을 사실상 포기하도록 되어 있는 점, (3) 또한 고객인 매수인은 채무불이행으로 인하여 계약보증금을 몰취당하는 외에 매도인이 입은 손해를 배상하여야 하는 반면, 매도인의 귀책으로 인하여 계약이 해제될 경우에는 손해배상액의 예정 또는 위약벌에 관한 규정이 전혀 없을 뿐만 아니라, 계약 해제시 매도인이 매수인에게 반환하는 금액에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다고 되어 있는 점, (4) 피고는 원고와의 이 사건 매매계약을 해제한 직후인 1994. 1. 28.경 소외인에게 수의계약으로 이 사건 공장용지를 원고에게 매각한 대금보다 금 53,610,000원이 더 많은 금 1,097,100,000원에 매각하여 피고에게 특별히 손해가 발생한 것으로 보이지는 않는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 위약벌 조항은 고객인 원고에 대하여 일방적으로 부당하게 불리한 조항으로서 공정을 잃은 것으로 추정되어 신의성실의 원칙에 반하거나 또는 계약 해제시 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항으로서, 약관규제법 제6조 제1항, 제2항 제1호 또는 제9조 제3호에 위반되어 무효라고 봄이 상당하다고 판단하였는바, 이를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 그 사실인정과 판단은 모두 수긍이 가고, 거기에 상고이유 주장과 같은 약관규제법, 약관해석 등에 관한 법리오해, 판단유탈 등의 위법이 있다고 할 수 없으므로 이 점에 관한 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
상고이유의 주장이 지적하는 대법원판결들은 분양신청예약금에 대한 것이거나 약관규제법에 관한 주장이 없었던 사안에 대한 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다.
3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.