공동주택 용지공급협약상 매수인의 귀책사유로 위 협약이 해제될 경우 매수인이 지급한 매매선수금 중 10%에 해당하는 금액이 위약금으로서 매도인에게 귀속될 뿐만 아니라 매도인이 입은 손해에 대하여 별도의 배상의무를 지기로 약정한 경우, 위 위약금은 위약벌의 성질을 갖는 것으로 봄이 상당하고, 위 약정은 약관규제에관한법률에 위반하여 무효라고 한 사례

공동주택 용지공급협약상 매수인의 귀책사유로 위 협약이 해제되었을 때 매수인이 지급한 매매선수금의 10%에 해당하는 금액이 위약금으로서 매도인에게 귀속될 뿐만 아니라, 매수인은 이로 인하여 매도인이 입은 손해에 대하여도 배상의무를 면하지 못하는 것으로 정하고 있는 경우, 일반적으로 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되지만 위와 같은 위약금 약정의 성격은 통상 매매계약에 있어서의 손해배상의 예정이 아니라, 매수인이 계약위반시 매도인에게 손해배상책임을 지는 것과는 별도로 이를 매도인에게 귀속시킴으로써 매수인에게 제재를 가함과 동시에 매수인의 계약이행을 간접적으로 강제하는 작용을 하는 이른바 위약벌의 성질을 가진 것이라고 봄이 상당하고, 위 공동주택 용지공급협약은 매도인이 다수의 고객에 대하여 계약내용을 일률적으로 적용하기 위하여 미리 마련한 용지공급협약서에 의해 이루어졌으므로 약관의규제에관한법률 제2조 제2항의 약관에 해당하는데, 매매선수금의 10%는 통상적인 거래에 있어서는 손해배상예정액으로 정하는 금원에 상당하여 위약금으로는 다액이고, 협약해제시 매도인이 매수인에게 반환하는 금액에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다고 되어 있을 뿐만 아니라 고객인 매수인의 귀책사유로 협약이 해제될 경우 매수인은 매매선수금의 10%를 몰수당하는 외에 매도인이 입은 손해까지 배상하여야 하는 반면 매도인의 귀책사유로 협약이 해제될 경우에는 손해배상액의 예정 또는 위약벌에 관한 규정이 전혀 없는 점에 비추어 볼 때, 이러한 위약금 및 이자면제약관은 고객인 매수인에게 일방적으로 부당하게 불리한 조항으로서 공정을 잃은 것으로 추정되어 신의성실의 원칙에 반하거나, 또는 계약 해제시 고객이 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항으로서 같은 법 제6조 제1항, 제2항 제1호 또는 제9조 제3호에 위반되어 무효라고 봄이 상당하다고 한 사례.

민법 제398조 제4항 , 민법 제741조 , 약관의규제에관한법률 제2조 제2항 , 제6조 제1항 , 제2항 제1호 , 제8조 , 제9조 제3호

대법원 1994. 5. 10. 선고 93다30082 판결(공1994, 1641)

,, 대법원 1996. 9. 10. 선고 96다19758 판결(공1996하, 3009)

,, 대법원 1998. 4. 24. 선고 97다56969 판결

,, 대법원 1998. 12. 23. 선고 97다40131 판결(공1999상, 220)

,, 대법원 1999. 3. 26. 선고 98다33260 판결(공1999상, 769)

주식회사 호반건설 (소송대리인 변호사 박도영)

광주광역시 (소송대리인 변호사 심란섭)

1. 피고는 원고에게 금 492,250,000원 및 이에 대하여 1998. 3. 25.부터 1999. 4. 2.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚을 때까지는 연 25%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고에게 금 492,250,000원 및 이에 대하여 1998. 3. 25.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚을 때까지는 연 25%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

1. 기초 사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 3, 갑 제4호증의 1, 갑 제5호증의 1, 2, 3, 8, 9, 을 제3, 4, 5, 7, 8, 9호증, 을 제10호증의 1, 2, 을 제11, 13호증의 각 기재와 증인 이준호의 증언에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있고 반증이 없다.

가. 원고는 소외 주식회사 청전(이하 소외 회사라고 한다)과 공동으로 1996. 11. 30. 피고와 사이에 피고가 시행하는 광주신가지구 택지개발시행지구 D-1 블록 공동주택용지 8,272평에 관하여 매매선수금 9,845,000,000원에 용지공급협약(이하 '이 사건 협약'이라고 한다)을 체결하면서 매매선수금은 6회에 걸쳐 분납하되 4회까지는 매매선수금의 20%씩을, 5, 6회에는 나머지 10%씩을 지급하기로 약정하였다.

나. 원고와 소외 회사는 1997. 7. 14. 피고와 매수인의 귀책사유에 의해 사업수행이 곤란하여 피고에게 협약해제 요청을 할 때 피고가 이에 응하기로 하고, 협약의 해제시점은 해제요청서를 발송한 때로 하기로 하는 내용의 추가계약을 체결하였다.

다. 원고와 소외 회사는 피고에게 협약체결 당일과 1997. 3. 29.에 1, 2회 선수금으로 각 금 1,969,000,000원(원고의 몫 984,500,000원)을 납입하였고, 3, 4회 선수금에 관하여는 원고와 소외 회사, 피고 및 소외 한국주택은행(이하 '소외 은행'이라고 한다) 사이에 원고와 소외 회사가 소외 은행으로부터 위 선수금 상당액을 대출받고 위 은행은 이를 피고에게 직접 납입하되 이에 대한 이자는 원고와 소외 회사가 부담하며, 이 사건 협약이 해제될 경우에는 피고가 소외 은행으로부터 납입받은 선수금과 그 이자를 소외 은행에게 반환하여 주기로 약정한 다음 소외 은행은 같은 해 7. 29.과 11. 29.에 선수금으로 각 금 1,969,000,000원을 피고에게 납입하였다.

라. 소외 회사가 1998. 3. 3. 최종 부도처리되자 소외 은행은 원고와 소외 회사에게 이 사건 협약의 해제를 요구하였고 원고는 단독으로 이 사건 협약을 이행할 수 없어 해제에 동의하였으며, 소외 은행은 1998. 3. 4. 위 1997. 7. 14.자 약정에 따라 원고와 소외 회사로부터 작성받은 협약해제요청서를 피고에게 발송하여 피고는 1998. 3. 24. 납입받은 선수금 중 원고의 지분에 해당하는 금 3,938,000,000원에서 소외 은행이 납입한 선수금 및 그 이자 합계 금 1,991,656,990원을 소외 은행에게 지급한 후 이 사건 협약의 매매선수금 중 원고의 지분에 해당하는 금 4,922,500,000원의 10%인 금 492,250,000원을 위약금으로 공제한 나머지 금 1,454,093,010원을 원고에게 반환하였다.

마. 이 사건 협약이 해제될 당시 피고는 위 공동주택용지인 D-1 블록에 대한 부지조성공사를 약 62% 정도 시행하였다.

2. 당사자의 주장에 대한 판단

가. 당사자의 주장

원고는 이 사건 협약은 약관의규제에관한법률(이하 '위 법률'이라고 한다)에서 정한 약관에 해당되고 위 협약 제17조 제4항은 위약벌을 규정한 것으로 통상의 거래에 있어서의 손해배상예정액을 초과하여 위약벌로는 과다한 금액을 몰수할 수 있다고 규정하고 있음에 반하여 같은 조 제3항에서는 계약해제로 인하여 원고에게 손해가 발생하였다고 하더라도 그 손해의 배상을 구할 수 없도록 규정하고 있어 위 조항들은 고객인 원고에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 공정을 잃은 것으로 추정되어 신의성실의 원칙에 반하거나 계약해제시 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항으로서 위 법률 제6조, 제8조, 제9조 제3호에 위반되어 무효이므로 피고는 원고에게 위 매매선수금의 10%인 금 492,250,000원을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다고 주장하고, 이에 대하여 피고는 위 협약 제17조 제4항은 손해배상액의 예정 조항으로서 일반 거래관행상 계약 해제로 인한 손해배상예정액은 총 매매대금의 10%로 정하고 있고, 이 사건 택지개발사업비는 대부분 택지분양금으로 충당하기로 계획되어 있는데, 원고와 같은 다수의 분양자가 피고와 체결한 용지공급협약을 중도에 해제하고 납부한 용지매매대금을 전액 반환받아 갈 경우 피고로서는 위 택지개발사업의 시행에 막대한 지장을 받게 될 것이므로 위 용지매매계약의 해제의 남용을 방지할 목적으로 이 사건 위약금 조항을 마련한 것이므로 위 위약금조항이 원고에게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이거나 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 것이라고 볼 수 없다고 다툰다.

나. 이 사건 위약금조항의 법적 성격

갑 제1호증의 기재에 의하면 원고와 피고는 이 사건 협약을 체결하면서 ① 이 협약이 원고의 귀책사유로 해제되었을 때에는 원고는 즉시 목적용지를 이 협약체결일 당시의 원상대로 회복하여 피고에게 인도하여야 한다(협약 제17조 제2항). ② 피고가 위와 같은 사유로 이 협약을 해제하였을 경우 원고가 협약의 해제로 인하여 손해를 입었다 하더라도 그 손해는 이를 배상하지 아니한다(위 제3항). ③ 이 협약이 원고의 귀책사유로 해제되었을 때에는 피고는 원고로부터 수납한 선수금 중 전체 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 피고에게 귀속하고 이를 공제한 금액은 재정여건을 감안하여 3월 이내에 반환한다. 이 경우 반환금에 대한 이자는 부담하지 않는다(위 제4항). ④ 피고에 대한 선수금의 귀속은 협약 해제로 인하여 피고가 입은 손해에 대한 원고의 배상의무를 면제하는 것은 아니다(위 제5항)는 내용의 약정을 한 사실이 인정되는바, 일반적으로 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되지만 위 협약 제17조 제4, 5항의 내용은 협약이 해제되었을 때 원고가 지급한 매매선수금의 10%가 피고에게 귀속될 뿐만 아니라, 원고는 협약 해제로 인하여 피고가 입은 손해에 대하여도 배상의무를 면하지 못하는 것으로 정하고 있으므로 위와 같은 이 사건 위약금 약정의 성격은 통상 매매계약에 있어서의 손해배상의 예정이 아니라, 원고가 계약 위반시 피고에게 손해배상책임을 지는 것과는 별도로 이를 피고에게 귀속시킴으로써 원고에게 제재를 가함과 동시에 원고의 계약 이행을 간접적으로 강제하는 작용을 하는 이른바 위약벌의 성질을 가진 것이라고 봄이 상당하다.

(2) 이 사건 위약금 조항이 약관의규제에관한법률에 위반되는지 여부

갑 제1호증의 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이 사건 협약은 피고가 다수의 고객에 대하여 계약내용을 일률적으로 적용하기 위하여 미리 마련한 용지공급협약서에 의해 이루어진 사실이 인정되므로 이 사건 협약은 위 법률 제2조 제2항의 약관에 해당한다고 할 것이다.

그런데 위 법률 제6조는 "신의성실에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이다(제1항). 약관에 다음 각 호의 1에 해당하는 내용을 정하고 있는 경우에는 당해 약관조항은 공정을 잃은 것으로 추정한다(제2항)."고 규정하면서 그 제1호로서 '고객에 대하여 부당하게 불리한 조항'을 들고 있고, 제8조는 "고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 무효로 한다."고 규정하고 있으며, 제9조는 "계약의 해제·해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 이를 무효로 한다."고 규정하면서 그 제3호로서 '계약의 해제 또는 해지로 인한 고객의 원상회복의무를 상당한 이유 없이 과중하게 부담시키거나 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항'을 들고 있는바, 위 매매선수금의 10%는 통상적인 거래에 있어서는 손해배상예정액으로 정하는 금원에 상당하여 위약금으로는 다액이고, 협약 해제시 피고가 원고에게 반환하는 금액에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다고 되어 있을 뿐만 아니라 고객인 원고는 채무불이행으로 인하여 매매선수금의 10%를 몰수당하는 외에 피고가 입은 손해까지 배상하여야 하는 반면 매도인인 피고의 귀책사유로 인하여 협약이 해제될 경우에는 손해배상액의 예정 또는 위약벌에 관한 규정이 전혀 없고, 한편 이 사건에 있어서는 원고와 공동으로 협약을 체결한 소외 회사의 부도로 원고 혼자서는 토지를 매수할 수 없어 매매선수금의 80%를 지급한 상태에서 부득이하게 이 사건 협약 해제에 동의할 수밖에 없었던 사정 등을 종합하여 보면, 비록 위 위약금조항이 피고 주장과 같은 기능을 수행하기 위한 정책적 배려에서 운영되고 있는 것이라고 볼 수는 있지만 원고와 같은 매수인이 협약을 해제하더라도 피고는 새로운 매수인과 재계약을 할 수 있고 이 사건 협약해제 당시 부지 조성도 완공되지 않은 상태였으므로 이로 인하여 피고에게 특별히 현저한 손해가 발생한 것으로 보이지 아니하므로 이 사건 위약금 및 이자면제 약관은 고객인 원고에게 일방적으로 부당하게 불리한 조항으로서 공정을 잃은 것으로 추정되어 신의성실의 원칙에 반하거나, 또는 계약 해제시 고객이 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항으로서 위 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호 또는 제9조 제3호에 위반되어 무효라고 봄이 상당하다.

그러므로 피고가 무효인 이 사건 약관 조항에 터잡아 위 매매선수금의 10%를 피고에게 귀속시킨 행위는 무효라 할 것이고 이로써 피고는 법률상 원인 없이 위 선수금 상당의 이득을 얻고 반면에 원고는 동액 상당의 손해를 입었다 할 것이므로, 피고는 원고에게 위 매매선수금의 10%와 이에 대한 그 이자 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면 피고는 원고에게 금 492,250,000원 및 이에 대하여 이 사건 협약 해제일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 1998. 3. 25.부터 피고가 그 지급의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 1999. 4. 2.까지는 민법에 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚을 때까지는 소송촉진등에관한특례법에 정한 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.