[1] The case where a contract in a state of dynamic invalidation is finally null and void without permission for land transaction

[2] In a case where the obligee and the obligor enter into a new contract under which the obligee, the obligor, and the content of the claim are modified to change the existing contract, and the new contract is null and void or cancelled, whether the former obligee may exercise a claim under the existing contract against the former obligor (affirmative in principle

[3] In a case where a sale contract for land within a zone subject to land transaction permission was concluded and the pertinent land was sold to a third party during the auction procedure without permission for the transaction, and the registration of ownership transfer was completed, the case holding that the above sale contract is null and void, and all agreements related to the payment of the purchase price are null and void, and the purchaser who has not actually paid the purchase price is not entitled to file a claim for return of unjust enrichment against the seller, but if there exists a claim or obligation existing before the execution of the sale

[1] Article 118(1) and (6) of the National Land Planning and Utilization Act, Article 546 of the Civil Act / [2] Articles 500 and 504 of the Civil Act / [3] Articles 504 and 741 of the Civil Act, Article 118(1) and (6) of the National Land Planning and Utilization Act

[1] Supreme Court Decision 2010Da31860, 31877 decided August 19, 2010 (Gong2010Ha, 1786)

Plaintiff (Attorney Kim Chang-chul, Counsel for the plaintiff-appellant)

Defendant (Attorney Ahn Byung-chul, Counsel for defendant-appellant)

Seoul High Court Decision 2010Na45434 decided January 7, 2011

The part of the lower judgment against the Defendant ordering the return of KRW 14,775,00 among the remainder of the judgment against the Defendant is reversed, and that part of the case is remanded to the Seoul High Court. The remaining appeal is dismissed

We examine the grounds of appeal.

1. In a case where a land transaction contract is in a state of flexible invalidation due to the lack of permission for land transaction under the National Land Planning and Utilization Act, not only when the competent authority has taken non-permission but also when both parties express their intent to refuse to perform the duty of cooperation, a contract in a state of flexible invalidation shall not be deemed to continue to exist any longer in the former transaction contract, i.e., the contractual relationship, if both parties express their intent to refuse to perform the duty of cooperation, and the contractual relationship shall be deemed to be finally null and void. Such a legal principle also applies in a case where it is apparent that one party’s obligation under the transaction contract is impossible to perform and the other party does not continue to continue the transaction contract (see, e.g., Supreme Court Decision 2010Da31860, 31877, Aug

Meanwhile, in a case where the obligee and the obligor have entered into a new contract to change the existing contract to change the content of the obligee, the obligor, and the obligor, and the new contract is null and void or cancelled, the existing contractual relationship shall be deemed null and void, barring special circumstances, such as the waiver of the claim based on the existing contractual relationship. Therefore, the former obligee may exercise a claim against the former obligor under the existing contractual relationship.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 ㉮ 원고의 어머니인 소외 1이 2003년경 소외 2로부터 안성시 원곡면 칠곡리 259-4에 있는 토지를 대금 2억 4,000만 원에 매수하고 매매대금 전액을 지급하였으나, 위 토지에 관한 소유권을 이전받지 못하였고 위 매매대금을 반환받지도 못한 사실, ㉯ 소외 2는 2004. 2. 27. 피고 외 8인(이하 ‘피고 등’이라고 한다)으로부터 토지거래허가구역 내에 있는 용인시 처인구 이동면 어비리 201-7 답 302㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다) 외 8필지(이하 ‘이 사건 토지 등’이라고 한다)를 대금 6억 2,840만 원에 매수하되, 위 매매대금 중 2억 원은 피고 등이 이 사건 토지 등에 설정한 1순위 근저당권의 피담보채무를 소외 2가 승계하여 이를 변제하는 것으로 그 지급에 갈음하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 그 무렵 위 2억 원을 제외한 나머지 4억 2,840만 원(= 6억 2,840만 원 - 2억 원)의 매매대금을 지급하였는데 당시 피고의 소유이던 이 사건 토지에는 수원지방법원 용인등기소 2003. 12. 26. 접수 제188699호로 채무자 피고, 근저당권자 농업협동조합중앙회, 채권최고액 2,262만 원의 1순위 근저당권이 설정되어 있었던 사실, ㉰ 위 매매계약 체결 이후 2004. 11. 10.경 소외 2가 부동산등기특별조치법위반죄로 구속 기소되자, 당시 소외 2의 동거인이자 소외 1의 동생인 소외 3은 소외 2 및 피고 등과 합의하여, 소외 3이 소외 2 대신 피고 등이 설정한 1순위 근저당권의 피담보채무를 승계하여 이를 변제함으로써 그 매매대금의 지급을 완료하고 이 사건 토지 등에 관한 소유권을 이전받기로 하는 취지의 약정을 하였으며, 한편 그 무렵 소외 1은 소외 2 및 소외 3과 합의하여, 소외 2가 소외 1에게 부담하는 위 ㉮항 기재 매매대금반환채무에 대한 대물변제 명목으로 이 사건 토지를 양도받기로 약정한 사실, ㉱ 위 ㉰항 기재 각 약정에 따라, 소외 3이 2006. 8. 11. 이 사건 토지 외 3필지를 공동담보로 하여 채무자 소외 3, 근저당권자 경기남부수산업협동조합, 채권최고액 2억 5,480만 원으로 하는 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)을 설정하고, 위 경기남부수산업협동조합으로부터 1억 9,600만 원 상당을 대출받아 같은 날 위 ㉯항 기재 근저당권을 비롯하여 피고 등이 설정한 일부 근저당권을 말소하였고, 원고와 소외 3이 2006. 8. 16. 피고와 사이에, 피고로부터 이 사건 토지를 대금 53,600,000원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 사실, ㉲ 이 사건 매매계약 체결 당시 매매대금 53,600,000원 중 계약금 5,400,000원과 중도금 18,650,000원의 합계 24,050,000원은 위 ㉯항 기재 2004. 2. 27.자 매매계약에 따라 소외 2가 지급한 매매대금에 의하여 이미 지급된 것으로 처리하기로 하고, 나머지 잔금 29,550,000원은 원고와 소외 3이 이 사건 근저당권의 피담보채무를 부담함으로써 그 지급에 갈음하기로 하되, 원고와 소외 3이 소유권이전등기에 따라 발생하는 제세공과금과 피고에게 부과될 양도소득세를 부담하기로 약정한 사실, ㉳ 그 후 이 사건 근저당권의 피담보채무에 대한 이자 지급이 지체됨에 따라, 근저당권자인 경기남부수산업협동조합의 신청에 의하여 2009. 9. 14. 수원지방법원 2009타경50932호 로 이 사건 토지 외 3필지에 관하여 담보권실행을 위한 경매개시결정이 내려지게 되었고, 그 경매절차에서 이 사건 토지는 2010. 4. 22. 소외 4에게 매각되어 2010. 5. 28. 그에 따른 대금납부가 완료되었으며, 이에 따라 2010. 6. 14. 이 사건 토지에 관하여 소외 4 앞으로 위 2010. 5. 28.자 매각을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정한 다음, 이 사건 매매계약의 잔금 29,550,000원은 매수인이 이 사건 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 갈음하기로 약정한 것이고 그에 따라 이 사건 매매계약의 당사자 중 1인인 소외 3이 이 사건 근저당권의 채무자가 되었으므로 이 사건 매매계약상 잔금 29,550,000원은 피고에게 지급된 것으로 보아야 한다고 전제한 다음, 피고가 원고에게 그 잔금의 2분의 1 상당액인 14,775,000원을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.

3. However, in light of the above legal principles, we cannot agree with the judgment of the court below for the following reasons.

The instant land was sold to a third party at the auction procedure without permission for land transaction, and its ownership was transferred to a third party on May 28, 2010 due to the completion of payment of the purchase price. As long as the ownership was transferred to a third party, the Defendant’s obligation to transfer ownership was in an impossible state. Furthermore, as the Plaintiff expressed to the Defendant that the instant sales contract was null and void, the instant sales contract became null and void in a final and conclusive manner.

As above, as long as the sales contract of this case becomes null and void as a final and conclusive, the agreement between Nonparty 2 and the Defendant on February 27, 2004, which was concluded between Nonparty 2 and the Defendant, to take over the secured obligation of the instant right to collateral security in lieu of the payment of the remainder amount of KRW 29,550,000, which was concluded on February 27, 2004. In addition, even if Nonparty 3 succeeded to the secured obligation of the instant right to collateral security due to the performance of the obligation to pay the remainder under the invalid sales contract, unless the Plaintiff actually paid to the Defendant, the Plaintiff may seek a return of unjust enrichment against the Defendant. However, if the Plaintiff had a claim and the Defendant prior to the conclusion of the instant sales contract and entered into the instant sales contract with the Defendant to satisfy its claim, barring any special circumstances, the Plaintiff may claim that the existing obligation exists against Nonparty 2, which became null and void and void.

Therefore, the court below erred by misapprehending the legal principles as to the existence and scope of the obligation to return unjust enrichment when a sales contract becomes null and void.

The ground of appeal pointing this out is with merit.

4. Meanwhile, among the part against the defendant in the judgment below, the defendant appealed to the part ordering the return of KRW 12,025,000, an amount equivalent to 1/2 of the down payment and intermediate payment under the sales contract of this case, which is the sum of KRW 24,050,000, among the part against the defendant, but this part of the judgment below is the fact that the purchase price was paid, and does not submit any grounds of appeal.

5. Therefore, the part of the judgment below against the defendant ordering the return of the remaining KRW 14,775,000 among the part against the defendant is reversed, and that part of the case is remanded to the court below for a new trial and determination, and the remaining appeal is dismissed. It is so decided as per Disposition by the assent of all participating Justices on the bench.

Justices Yang Chang-soo (Presiding Justice)