[사건번호]조심2012서3987 (2013.06.19)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점토지 소급감정가액을 시가로 인정하기 어려운 점, 미불용지도 상속당시 토지 이용현황에 따라 개별공시지가를 산정함이 타당한 점 등을 종합할 때, 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 상속세 및 증여세법 제61조

[참조결정]조심2010서1278 / 조심2011광3249 / 조심2012중0506

심판청구를 기각한다.

1. 처분 개요

가. 청구인은 OOO 및 같은 리 249-2 도로 972㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.1.16. 청구인의 아버지 이OOO로부터 상속을 원인으로 취득한 후, 조상땅 찾기 운동의 일환으로 2007.5.25. 국가를 상대로 소유권보존등기말소소송을 제기하여 2008.3.20. 법원의 화해권고결정에 따라 2008.6.9. 소유권보존등기를 경료하고 2009.11.25. 국토해양부에 수용을 원인으로 양도한 후, 2010.4.16. 쟁점토지의 양도차익에 대한 양도소득세를 신고하면서 자경농지에 대한 양도소득세의 감면규정을 적용하여 양도소득세 OOO원을 감면신고하였다.

나. 서울지방국세청장은 정기종합감사를 실시하여 청구인이 위와 같이 양도한 쟁점토지가 양도일 현재 농지가 아닌 도로이고, 취득당시 개별공시지가가 없는 토지이므로 자경농지 감면신고 부인 및 둘 이상의 감정평가법인이 감정한 가액으로 하여 양도소득세를 경정하도록 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 쟁점토지에 대한 상속당시의 개별공시지가 평가를 OOO세무서장에게 의뢰하여 그 결과에 따라 개별공시지가를 산정하여 2012.7.30. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.30. 심판청구를 제기하였다

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 선대로부터 물려받은 토지로서 일제강점기인 1912년부터 국가가 경춘철도로 무단점유하여 사용하다가, 1958.2.12. 지적복구되어 소유권 회복당시까지 경춘도로로 사용되었던바, 2007년 국토해양부장관이 조상땅 찾기 운동을 시작하면서 청구인이 2007.5.25. 국가를 상대로 소유권보존등기말소소송을 진행하여 2008.3.20. 법원의 화해권고 결정에 따라 소유권을 회복한 것으로서, 2009.11.25. 국토해양부에 수용될 당시 OOO시장은 쟁점토지의 양도가액의 평가목적을 국도체불용지에 의한 감정평가로 하여「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등의 관계법령에 의하여 평가하였다.

국가가 쟁점토지를 취득함에 있어 관계법령에 따라 고시·공고 등 절차에 따라 행하는 일반적인 수용 및 협의방식이라면 양도인이 상속취득을 인지하고 무신고하였거나 법적상속등기를 경료하였기 때문에 상속시점의 취득가액을 소급감정가액으로 할 때 다툼의 소지가 있다 하겠지만, 쟁점토지의 경우 이미 국가소유로 되어 있는 도로의 땅을 선대 때부터 인정하고 상속인인 청구인에게도 소유권을 소급하여 인정하여 준 다음 다시 수용방식으로 보상하여 주었기 때문에, 상속시점으로 보는 2003.1.16.자 취득가액도 개별공시지가가 아닌 남양주시장의 동일한 국도체불용지에 의한 방식으로「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등의 관계법령에 의거 소급하여 감정평가함이 타당하며, 이 때 남양주시장이 쟁점토지 수용보상시에 그 지목을 ‘도로’가 아닌 ‘미불용지(전)’으로 감정평가를 하였으므로 상속시점에도 동일한 지목인 ‘미불용지(전)’로 감정평가를 하여야 한다.

또한, 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항에 의하여 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 그 시가가 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다는 규정에 부합된다.

대법원 판결(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결)도 ‘양도자산이 상속받은 자산으로서 과세관청이 비록 당해 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세하였다고 하더라도, 소급감정에 의하여 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익을 산정함이 타당하다’라고 판시하고 있다.

따라서, 쟁점토지의 양도가 일반수용보상이 아닌 조상땅 찾기 수용보상의 특별한 사정에 의한 것이므로 이를 감안하여 양도가액을 감정가액으로 하였기 때문에 취득가액도 개별공시지가가 아닌 양도시평가를 담당했던 평가법인의 소급감정가액으로 하여 경정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

「소득세법 시행령」제164조에서 개별공시지가가 없는 토지의 경우「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장이 평가하거나, 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 산정하도록 하고 있어, 이 건은 한국감정원(동부지점장)과 태평양감정평가법인(동부지사장)이「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제29조에 따라 적법하게 감정평가한 것이다.

관련 법령에서 수용 당시 감정한 평가기관에 취득 당시 개별공시지가의 평가를 의뢰하여야 한다는 근거 규정이 없고, 한국감정원 등이 쟁점토지를 감정평가함에 있어 평가기준 및 평가방법 등에 오류가 있다고 볼 만한 객관적인 증빙이 없으므로 쟁점토지의 비교표준지를 달리하여 감정가액을 재산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. 또한, 남양주시장이 청구인 앞으로 소유권이 회복된 공시지가 없는 토지를 평가함에 있어서 특별한 사정이 있었던 점도 확인되지도 않는다.

따라서, 상속재산인 쟁점토지를 둘 이상의 감정평가기관으로부터 평가한개별공시지가를 취득가액으로 산정하여 결정한 당초 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 양도가 일반수용보상이 아닌 조상땅 찾기 수용보상의 특별한 사정에 의한 것이므로 이를 감안하여 양도가액을 감정가액으로 하였기 때문에 취득가액도 개별공시지가가 아닌 양도시 평가를 담당했던 평가법인의 소급감정가액으로 하여야 하고, 보상시 그 지목을 ‘도로’가 아닌 ‘미불용지(전)’으로 감정평가를 하였으므로 상속시점도 동일한 지목인 ‘미불용지(전)’로 감정평가를 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지가 개별공시지가가 없는 토지의 경우로서 납세지 관할세무서장이 2개의 감정평가기관에 의뢰하여 개별공시지가를 적법하게 산정한 것이라면서, 양도소득세 경정결의서, 한국감정원(동부지점장) 및 태평양감정평가법인(동부지사장)의 개별공시지가 산정관련 서류, 쟁점토지의 등기부등본 등을 제시하였다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도가 일반수용보상이 아닌 조상땅 찾기 수용보상의 특별한 사정에 의한 것이므로 이를 감안하여 양도가액을 감정가액으로 하였기 때문에 취득가액도 개별공시지가가 아닌 양도시 평가를 담당했던 평가법인의 소급감정가액으로 하여야 하고, 또한 쟁점토지 수용보상시 그 지목을 ‘도로’가 아닌 ‘미불용지(전)’으로 감정평가를 하였으므로 상속시점에도 동일한 지목인 ‘미불용지(전)’로 감정평가를 하여야 한다고 주장하면서, 쟁점토지 수용을 위해 OOO시장이 OOO감정평가법인(경기북부지사장)과 OOO감정원(경기지사장)에 의뢰하여 제출받은 감정평가서 사본, 청구인이 직접 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인에게 의뢰하여 작성된 시가 기준 감정평가서 등을 제출하였다.

(3) 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으며, 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항은 이 법에 따라 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다고 규정한 뒤, 같은 조 제3항은 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제61조 제1항 제1호는 토지에 대한 평가는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 하되 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제50조 제1항 제4호는 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액이란개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말하고 이 경우 납세지 관할세무서장은 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 해당 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있다.

(4) 처분청과 청구인이 제시한 증빙자료들과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 쟁점토지의 양도가액에 대한 증빙서류로서 OOO시장이 쟁점토지에 대한 보상가액을 산정하기 위하여 OOO감정평가법인 및 OOO감정원에 의뢰하여 작성된 감정평가서에는 건명이 국도체불용지로, 가격시점이 2009.9.30.로, 쟁점토지의 평가가액이 1㎡당 OOO원 및 OOO원으로 각 기재되어 있고, 토지의 평가방법은 ‘「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등 관련 법령의 규정에 의거하여 인근지역에 위치한 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점간의 지가변동률 및 생산자물가지수, 본건 토지 가격에 영향을 미치는 제반지역요인, 토지의 형상 및 주변의 상황, 도로상태 및 접근조건, 행정적인 제요인 기타 개별요인과 인근지역의 보상선례, 지가수준 등을 종합 참작하여 평가하였으며, 미불용지는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하였음’이라고 되어 있다.

(나) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 처분청은 쟁점토지에 대한 취득(상속)당시의 개별공시지가를 산정함에 있어 쟁점토지의 소재지를 관할하는 OOO세무서장에게 그 평가를 의뢰하였고, OOO세무서장은 OOO과 OOO감정평가법인(동부지사장)에게 개별공시지가 산정을 의뢰하여 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 산정하였는바, 그 개별공시지가는 OOO원 및 OOO원이고, 산정 취득가액은 OOO원으로 동일하며, 이 때 쟁점토지의 취득(상속)당시의 현황을 ‘도로’로 적용하여 평가한 사실이 확인된다.

(다) 한편, 청구인의 의뢰에 의하여 가온감정평가법인과 미래새한감정평가법인이 평가한 감정평가서상 쟁점토지의 취득가액은 1㎡당 OOO원 및 OOO원으로써 개별공시지가는 1㎡당 OOO원으로 동일하며, 평가방법은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의거 편입 당시의 지목(전), 인근 토지의 이용상황, 지세, 지형 등을 고려하여 평가하였으며, 그 작성일자는 2012.12.3.인 것으로 기재되어 있다.

(라) 살피건대, 청구인은 조상땅 찾기 수용보상의 특별한 사정을 감안하여 취득가액도 양도가액과 같이 동일한 지목(미불용지 ‘전’)으로 동일한 감정평가법인이 감정하여야 하고, 그 소급감정가액을 인정하여야 한다는 주장이나, 소급감정가액은 특별한 사정이 없는 한 이를 시가로 인정할 수는 없는 것(조심 2010서1278, 2010.6.16. 외 다수, 같은 뜻)인바,

청구인의 경우, 쟁점토지의 양도당시 현황지목이 ‘도로’임에도 불구하고 ‘미불용지(전)’으로 평가한 것은 국가가 토지를 강제점유하여 온 데 대한 보상차원의 법규를 적용한 때문인 것으로 보이는 점, 취득가액도 양도가액과 동일하게 현황지목이 ‘도로’인 토지를 ‘전’으로 평가할 수 있는 법규가 달리 존재하지 아니하는 점, 상속받은 미불용지도 상속(취득)당시 이용현황(지목)에 따라 개별공시지가를 산정함이 타당해 보이는 점(조심 2011광3249, 2011.11.17. 같은 뜻임), OOO 등이 쟁점토지를 감정평가함에 있어 평가기준 및 평가방법 등에 오류가 있어 보이지 않는 점, 감정평가기관의 선정 등은 과세관청의 고유권한으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 소급감정가액을 인정할 만한 특별한 사정이 있는 것으로 보기는 어렵다.

그렇다면, 청구인이 의뢰한 감정평가법인이 쟁점토지의 취득가액을 평가한 시점은 상속개시일인 2003.1.16.로부터 9년 10개월여가 경과한 2012.12.3.이므로, 그 감정가액은 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조(평가의 원칙 등) 제1항에서 규정한 ‘평가기준일 전후 6개월 이내’의 기간 중에 평가한 감정가액에 해당하지 아니하여 이를 쟁점토지의 시가로 인정하기는 어려워 보인다(조심 2012중506, 2012.3.8. 외 다수, 같은 뜻임).

따라서, 처분청이 쟁점토지를 둘 이상의 감정평가기관으로부터 평가한 개별공시지가를 취득가액으로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.