원고 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 신기선)

피고

2023. 4. 14.

서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021가합531088 판결

1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다.

2. 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 4,645,757원 및 이에 대하여 2021. 7. 28.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

주문 제1, 2항과 같다.

1. 기초사실

가. 임대차계약의 체결

1) 원고는 2017. 1. 5. 피고와 사이에, 피고 소유의 서울 강남구 (주소 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차기간 2017. 3. 10.부터 2019. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,0000원, 월 차임 1,500,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘2017. 3. 10.자 임대차계약’이라 한다 주1) )을 체결하고, 원고는 피고에게 임대차보증금 200,000,000원을 지급하였다.

2) 원고는 2019. 3. 4. 피고와 사이에, 월 차임을 증액하여 계약을 갱신하기로 하고, 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원(2017. 3. 10.자 임대차계약에서 지급된 보증금으로 갈음함), 월 차임을 1,680,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임대차계약(이하 ‘2019. 3. 10.자 임대차계약‘이라 한다)을 체결하였다.

나. 임대차계약 갱신요구

1) 2019. 3. 10.자 임대차계약의 계약기간 만료일(2021. 3. 9.)이 임박하자, 원고는 2021. 1. 4.경 “임대차계약 갱신을 요구하고, 관계법령에 따라 월차임은 20분의 1 이상을 초과하여 증액할 수 없다(인상되는 월차임 1,784,833원 = 1,680,000원 + 104,833원 주2) )”는 내용의 계약갱신 요구를 통지하였고, 그 통지는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였다.

2) 이에 대하여 피고는 “월차임을 2,500,000원으로 인상하지 아니하면 재계약이 어렵고, 전근일정이나 자녀 기숙사 입소 여부에 따라 직계비속이 실제 거주할 수도 있으므로, 계약을 갱신할 수 없다”는 입장을 밝혔으나, 임대차기간이 만료되기 2개월 전인 2021. 1. 9.까지 실제 거주 등 계약갱신 요구 거절에 대한 정당한 사유를 구체적으로 제시하지 못하였다.

다. 원고의 해지 통보 및 이 사건 부동산의 인도

1) 원고는 2021. 1. 28. 피고에게 “원고의 2021. 1. 4.자 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통보하고, 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 , 제6조의 2 에 따라 이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다”는 내용의 계약해지 통지를 하였고, 위 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다.

2) 원고는 2021. 2. 26. 및 2021. 4. 26. 피고에게 “임대차계약 해지 통지를 받은 2021. 1. 29.부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되므로 2021. 4. 30. 이 사건 부동산을 인도할 예정이니 임대차보증금 200,000,000원 및 원고가 납부한 관리비 중 장기수선충당금 708,360원의 합계 200,708,360원을 지급해 달라”고 요청하였고, 이는 그 즈음 피고에게 도달하였다.

3) 원고는 2021. 4. 30. 피고에게 이 사건 부동산을 인도하였다.

라. 원고의 차임 지급 및 피고의 임대보증금 반환

1) 원고는 피고에게 ① 2021. 3. 10.에 1,784,833원(2021. 3. 10.부터 2021. 4. 9.까지의 월차임), ② 2021. 4. 9.에 1,249,383원(2021. 4. 10.부터 2021. 4. 30.까지의 월차임)을 지급하였다.

2) 피고는 원고에게, 이 사건 제1심 계속 중 ① 2021. 6. 14.에 198,000,000원, ② 2021. 7. 27.에 721,892원, 총 198,721,892원(= 198,000,000원 + 721,892원)을 반환하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 9호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 을 제7 내지 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관련규정

3. 당사자 주장의 요지

가. 원고 주장의 요지

이 사건 부동산에 관한 임대차계약은 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 임대차기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.로 갱신되었는데, 원고가 갱신된 임대차기간이 시작되기 전인 2021. 1. 28. 피고에게 위와 같이 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하였다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 , 제6조의2 에 의하면 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신되는 임대차계약은 임차인이 ‘언제든지’ 해지할 수 있으며, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 피고가 해지통지를 받은 2021. 1. 29.로부터 3개월이 지난 2021. 4. 30. 임대차계약이 해지되었다. 원고는 2021. 4. 30. 그때까지의 월차임을 모두 지급하고 이 사건 부동산을 피고에게 인도하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 200,000,000원과 장기수선충당금 708,360원의 합계 200,708,360원 및 그에 대한 인도일 다음날부터의 지연손해금에서 기반환한 198,721,892원을 뺀 나머지 돈을 반환할 의무가 있다.

나. 피고 주장의 요지

주택임대차보호법 제6조의3 제4항 , 제6조의2 에서 임차인이 계약갱신요구에 따라 갱신되는 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도, 이는 임대차계약이 갱신된 것을 전제로 하는 것이다. 이 사건과 같이 갱신된 임대차기간이 시작되기 전에 해지를 통지한 경우에는 임대차계약이 갱신된 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 보아야 한다. 따라서 임대차계약은 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지난 2021. 6. 9. 해지되었다. 그러므로 피고는 원고에게 미지급한 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 월차임을 지급할 의무가 있고, 피고는 위 월차임 등을 공제한 나머지 돈을 원고에게 모두 반환하였다.

4. 판단

가. 임차인의 갱신요구에 의한 임대차계약의 갱신

원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 에 따라 2019. 3. 10.자 임대차계약의 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지에 해당하는 2021. 1. 4.에 계약갱신을 요구하였고, 피고가 정당한 사유를 들어 거절하지 아니하였으므로(피고는 아들의 실제거주를 이유로 갱신거절의 뜻을 밝혔으나, 월차임 인상을 요구하며 막연한 가능성을 언급한 것으로서 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호 에 정한 거절의 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다), 임대차계약은 임대차기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지로 갱신되었다고 보아야 한다.

나. 임차인의 갱신요구에 의하여 갱신된 임대차계약 해지 및 효력 발생시점

1) 원고는 갱신된 임대차기간이 시작되는 2021. 3. 10. 이전인 2021. 1. 28.에 임대차계약의 해지를 통지하였고, 2021. 1. 29. 위 통지가 피고에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같다.

2) 다음과 같은 이유로, 원고는 계약갱신요구에 의하여 갱신된 임대차계약기간이 시작되기 전이라도 계약해지를 통지할 수 있으나, 그 계약해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약의 시작일인 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 봄이 타당하다.

① 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 , 제6조의2 제1항 은 임차인이 ‘(임차인의 계약갱신요구에 의하여) 갱신되는 임대차계약’을 언제든지 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 이는 임차인으로 하여금 계약갱신요구권을 적극적으로 사용할 수 있도록 하기 위하여 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 계약기간 중 탈퇴할 수 있는 권리를 보장한 것으로, 갱신된 임대차계약의 계약기간 중 해지를 전제로 한 규정이다.

② 원고가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 , 제6조 제1항 전단에 정한 기간인 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전’인 2021. 1. 4.경 계약갱신을 요구한 바 있으므로, 2021. 1. 28.자 계약해지 통지를 하더라도 계약갱신을 저지할 수는 없다. 다만, 2021. 1. 28.자 해지 통지로서 임대차 존속을 원하지 않는 임차인의 의사가 확정적으로 표시되었으므로 ‘갱신된 임대차계약’의 해지 통지로 볼 수는 있다.

③ 다만, 다음과 같은 사정에 비추어 보면 2021. 1. 28.자 해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약기간이 시작된 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지난 때에 발생한다고 보아야 한다.

㉠ 원고의 해지 통지는 원고의 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 계약기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지로 적법하게 갱신되었다.

㉡ 임차인의 갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차계약의 해지에 관한 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 은 적법하게 갱신되어 임대차계약의 기간이 2년으로 정해졌음에도 불구하고( 제6조의3 제2항 2문) 임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적 조항으로서, 가능한 한 명확하게 해석하여야 한다. 그런데 위 규정은 ‘갱신된 임대차계약’의 해지권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다.

㉢ 위 규정이 준용하고 있는 묵시적 갱신에서도 ‘임대차기간이 끝난 때에’ 임대차가 갱신된 것으로 보고 있고( 제6조 제1항 ), ‘계약이 갱신된 경우’ 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있다( 제6조의2 제1항 ).

㉣ 주택임대차보호법에서 임차인의 계약갱신요구 및 해지통지의 효력발생에 관한 법정기간을 정하여 둔 것은 임대차계약 당사자에게 예측가능성의 부여를 통하여 분쟁소지를 미리 예방할 필요성이 있기 때문이고 이러한 필요성이 주거안정 보장이라는 임차인의 보호 목적에 반한다고 볼 수 없다.

㉤ 한편, 원고의 2021. 1. 28.자 해지 통지를 계약갱신요구를 철회한 것으로 볼 수도 없다. 즉, 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시로서 그 법적 효과가 발생하는 형성권적 성질을 가진다. 임차인의 계약갱신 요구에 관하여 임대차기간이 끝나기 2개월 전이라는 법정 행사기간을 둔 이유는 임차인이 다른 주거를 찾는데 필요한 시간을 확보하는 의미 뿐 아니라 임대인에게도 새로운 임차인을 구하거나 보증금 마련을 위한 기회를 제공하여 재산권을 보장할 필요성이 있기 때문으로 보인다. 계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 부담하게 된다. 원고는 2021. 1. 4.자 갱신요구통지를 한 다음 임대차가 만료되기 2개월전인 2021. 1. 9.까지의 법정기간이 지난 이후인 2021. 1. 28.에 이르러 계약해지를 통보한 것이므로, 위 해지통지를 2021. 1. 4.자 갱신요구통지의 철회로 볼 수도 없다.

5. 임대차보증금 등의 정산

가. 임대차 종료에 따른 정산 등

1) 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 한다( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).

2) 또한, 원고는 2017. 3. 10.부터 2021. 4. 30.까지 708,360원의 장기수선충당금을 납부하였고, 공동주택관리법 제30조 제1항 , 구 공동주택관리법 시행령 제31조 제7항 주3) 에 의하면 공동주택의 소유자인 피고는 사용인인 원고가 장기수선충당금을 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.

나. 구체적 계산

1) 앞서 인정한 사실 및 판단에 따라 피고가 원고에게 반환할 잔여 보증금은 금 198,388,077원이 된다.

○ 임대차보증금: 200,000,000원

○ 장기수선충당금: 708,360원

○ 미납된 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 월차임: 2,320,283원[= 535,450원{= 1,784,833원(2021. 4. 10.부터 2021. 5. 9.까지의 차임) － 2021. 4. 9. 기지급한 1,249,383원} + 1,784,833원(2021. 5. 10.부터 2021. 6. 9.까지의 차임)]

○ 계산: 198,388,077원(= 200,000,000원 + 708,360원 － 2,320,283원) 및 임대차기간이 종료된 다음날인 2021. 6. 10.부터의 지연손해금

2) 피고가 변제한 내역에 관하여 변제충당의 합의나 지정이 있었다고 볼 만한 사정이 없으므로, 민법 제477조 에서 정한 법정변제충당 순서에 따라 지연손해금, 원금 순서로 충당하여 계산하면 잔여액이 남지 않게 된다.

○ 2021. 6. 14. 198,000,000원 변제: 198,388,077원에 대한 2021. 6. 10.부터 변제일인 2021. 6. 14.까지의 민법에서 정한 연 5%의 이율로 계산한 지연손해금 135,883원 주4) 에 먼저 충당되고, 나머지 197,864,117원이 원금에 충당되어 원금은 523,960원(= 198,388,077원 － 197,864,117원)이 남게 됨

○ 2021. 7. 27. 721,892원 변제: 위에서 남은 원금을 초과함

3) 피고의 다음 주장은 받아들이지 않는다.

○ 싱크대 및 방문 교체비용

피고는, 2017. 3. 10.자 임대차계약 특약사항으로 원고가 싱크대 및 방문을 교체하기로 약정하였고 특약을 조건으로 월차임을 하향조정하였음에도 이를 이행하지 아니하였는바 그 손해배상으로서 싱크대 교체비용 2,000,000원 및 방문 교체비용 1,500,000원 합계 3,500,000원을 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장한다.

그러나 2017. 3. 10.자 임대차계약서(갑 제2호증)의 특약사항란에는 ‘욕실, 씽크대, 방문, 벽지 보수는 임차인이 부담하고, 임대인은 부담없음’이라고만 되어 있는바, 그 문언해석상 이는 임차인이 필요하면 위 시설의 보수공사를 하되, 그 비용은 임차인 스스로 부담하고 임대인에게 그 보수공사 비용을 요구하지 말라는 것으로 보일 뿐 원고가 싱크대, 방문 교체 의무를 부담한다고 보기 어렵다. 을 제14호증의 기재만으로는 원고가 주장하는 특약이 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

○ 관리비

피고는, 임대차계약이 2021. 6. 9. 종료되므로 원고가 퇴거한 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 관리비 30만 원 가량도 추가로 공제되어야 한다는 취지로 주장한다.

그러나 관리비의 발생원인 및 범위와 내역에 관하여 아무런 주장·증명이 없으므로 이를 그대로 인정하기 어렵다.

다. 소결론

따라서 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금이 남아 있음을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다.

6. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리 하는 제1심판결은 부당하므로 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

주1) 임대차계약기간 시점을 기준으로 ‘2017. 3. 10.자 임대차계약’이라 한다.

주2) 주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 제7조 제2항, 제7조의2 제2호에 의하면, 임차인의 계약갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차계약의 보증금 및 차임의 증액은 20분의 1의 금액을 초과할 수 없고, 증액된 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 연 2.5%를 초과할 수 없다(한국은행 공시 기준금리 0.5% 기준). 이에 따르면 보증금이 동일한 경우 갱신된 임대차계약에 따라 증액되는 월차임은 104,833원[={(보증금 200,000,000원 × 5%) × 2.5% ÷ 12개월} + (차임 1,680,000원 × 5%)]을 초과할 수 없다.

주3) 제31조(장기수선충당금의 적립 등) ⑦ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.

주4) 198,388,077원 × 5/365 × 5%