국심1997서1322 (1997.12.24)

양도

경정

직장（지역）주택조합아파트의 양도차익계산상 취득가액산정방법에 대한 1997. 1. 21 국세청의 개선된 예규는 ‘재개발조합아파트’의 경우도 적용함

소득세법 제5조【비과세소득】 / 소득세법시행령 제OO조【1세대1주택의 범위】

국심1994서2616

국심2000서0552

동작세무서장이 97.1.16 청구인에게 결정고지한 95년 귀속분

양도소득세 14,098,620원의 부과처분은

1. 청구인이 94.11.18 양도한 서울특별시 동작구 OO동

OOO OOOOO OOOO OOOO의 취득가액 계산을

[건물취득당시 토지의 기준시가 - 토지취득당시 토지의 기준

시가 = ②]를 차감한 가액으로 하여 양도차익을 산정하고 그

과세표준과 세액을 경정하며,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 소유인 같은 시 동작구 OO동 산OO번지(이하 “종전토지”라 한다) 소재 대지 지상의 무허가주택에서 79.10.26부터 거주하던중, 위 토지를 포함한 인근토지(614필지)가 도시재개발법에 의한 주택개량 재개발사업지구로 지정되어 88.9.29～92.7.28 기간중 사업을 시행한 바 있고, 청구인이 조합원으로 편성된 OO4구역 2공구 재개발조합(이하 “재개발조합”이라 한다)은 90.12.24 종전토지를 포함한 사업부지를 조합명의로 취득하여 92.10.30 아파트를 건축하고 관리처분계획에 따라 위 같은 날(92.10.30) 청구인으로부터 서울특별시 동작구 OO동 OOO OOOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점아파트”이라 한다)의 분양대금을 수령한 후, 92.11.25 청구인에게 쟁점아파트를 분양하였다.

청구인은 92.11.25 쟁점아파트를 분양받아 동 아파트에 거주한 사실이 없이 94.11.18 양도하고 양도소득세 신고를 이행하지 아니하였다.

처분청은 쟁점아파트 부속토지의 취득일은 90.12.24로 보고, 동 아파트건물의 취득일은 92.10.30로 보아 우선, 양도당시의 쟁점아파트의 국세청 기준시가를 가지고 건물 준공시점의 쟁점아파트 기준시가를 환산하여 계산한 다음, 위 환산 기준시가를 토지와 건물로 안분계산하고, 이 중 토지의 취득가액(90.12.24 취득시 가액)은 안분계산한 가액을 기초로 하여 다시 취득시 가액을 재환산 계산하여 이 토지가액과 위 건물준공시의 건물의 환산기준시가를 합한 금액을 취득가액으로 삼아 자산양도차익을 계산하여 97.1.16 청구인에게 95년 귀속분 양도소득세 14,098,620원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.3.13 심사청구를 거쳐 97.6.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 79.10.26부터 종전토지 지상의 무허가주택에서 거주하였으므로 쟁점아파트에서의 거주 및 보유기간 계산에 있어서 위 무허가주택 거주기간을 합산하여 쟁점아파트의 양도는 양도소득세가 비과세되는 1새대1주택의 양도에 해당하고,

쟁점아파트 부속토지의 취득일은 청구인이 그 분양대금을 완납하고 취득한 92.11.25로 보아 양도차익을 계산하여야 하며, 이 건 처분과 같이 쟁점아파트 부속토지의 취득시기를 90.12.24로 본다 하더라도 조합아파트의 취득가액 계산방법에 관하여 국세청의 개선된 예규(국세청 재일46014-103. 97.1.21)를 적용하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인은 서울특별시 소유인 종전토지를 점유하고 그 지상의 무허가주택에서 거주하였고, 동 무허가주택은 88.5.10 철거되었으며, 재개발조합이 90.12.24 종전토지를 불하받았는 바, 이 날(90.12.24)로부터 쟁점아파트의 양도일까지 사이에 3년이상 거주 또는 5년이상 보유한 사실이 없으므로 쟁점아파트의 양도는 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당하지 아니하고,

쟁점아파트 부속토지의 취득일은 재개발조합이 조합원을 대위하여 일괄매수한 90.2.21을 취득시기로 하여야 하며, 쟁점아파트이 양도일 전에 고시된 기준시가가 있으므로 이를 기준으로 양도차익을 계산한 이 건 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트의 양도가 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도에 해당하는지 여부, 동 부속토지의 취득시기가 언제인지 여부 및 그 취득가액의 계산에 있어서 97.1.21 국세청이 개선한 예규(국세청 재일46014-103)를 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 쟁점아파트의 양도당시(94.11.18) 시행된 소득세법 제5조(비과세소득) 제6호 (자)목에 의하면, 대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 이를 비과세한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제OO조(1세대1주택의 범위) 제1항 및 동항 제2호의 규정에 의하면, 법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주 또는 5년이상 보유하는 것으로 한다고 규정하고 있으며,

(2) 같은 법 제27조 및 같은 법 시행령 제53조 제1항의 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있으며,

(3) 같은 법 제23조 제1항 제1호의 규정에 의하면, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 있고, 같은법시행령 제44조 제1항은 “…토지라 함은 지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다”고 규정하고 있으며 같은 조 제3항은 “…건물에는 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제170조 제2항은 “토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장”하도록 규정하고 있다.

(4) 한편, 94.12.22 법률 제4803호로 개정되어 95.1.1부터 시행되는 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목은 『건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액』을 가준시가로 규정하고 있고,

94.12.31 대통령령 제14467호로 개정되어 95.1.1부터 시행되는 같은법시행령 제164조 제4항은 『법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 국세청장이 지정하는 지역을 말한다』고 규정하고 있으며,

같은조 제5항은 『법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 국세청장이 양도자산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 가액(…생략…)을 말한다』고 규정하고 있고,

같은조 제8항은 『제4항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

라고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 서울특별시 소유인 종전토지를 79.10.26부터 점유하여 그 지상의 무허가주택에서 거주하여 왔으므로 건물만으로 보면, 3년이상 거주하거나 동 주택을 5년이상 보유한 사실이 확인되는 바, 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 분양받은 아파트를 양도하는 경우에는 당해 주택건물이 무허가건물이라 하더라도 재개발사업의 시행전에 거주하던 종전주택에서의 거주 및 보유기간과 동 사업시행에 따른 공사기간도 1세대1주택의 거주 및 보유기간에 포함되는 것이라 하겠으나, 이 건 관련 소득세법령상 일정기간 거주 또는 보유하는 경우에 양도소득세의 비과세를 인정하는 1세대1주택에서 “주택”이라 함은 건물과 그 부속토지를 포함한 개념이라고 이해되므로 청구인과 같이 종전 무허가주택의 부속토지가 타인소유(서울특별시 소유)이던 기간까지를 쟁점아파트에서 거주하거나 보유한 기간에 통산할 수는 없다고 판단된다.

(2) 주택조합아파트의 경우 주택조합이 조합명의로 토지를 취득하였다고 하더라도 조합의 토지취득행위는 조합원들로부터 업무를 위임받아 처리한 것에 불과하여 당초 조합명의로 토지를 취득한 때에 조합원이 토지를 취득한 것(국심 94서657호, 94.9.8, 94서2616, 95.2.11 등 같은 뜻임)으로 보는 것이고, 이 건 재개발조합의 경우도 다른 주택조합(직장 및 지역주택조합)의 경우와 달리 취급할 이유가 없어 보이므로 쟁점아파트 부속토지를 포함한 사업부지를 재개발조합이 조합명의로 취득한 90.12.24을 그 취득시기로 보아야 할 것이고, 처분청이 쟁점아파트 부속토지의 취득시기를 90.12.24로 본 처분에는 잘못이 없다.

(4) 다만, 토지취득후 건물이 준공된 조합아파트의 취득가액 계산방식은, 청구인이 건축물이 완성되어 있는 아파트를 취득한 것이 아니고, 토지를 먼저 취득한 뒤 아파트 건물을 후에 준공함에 따라 토지와 건물의 취득시기가 각각 다르기 때문에 소득세법시행령 제164조 제8항에 정한 산식을 그대로 적용할 수는 없고, 국세청장이 최초로 고시한 아파트 기준시가를 건물취득당시의 가액으로 환산한 후 이 가액을 가지고 다시 그 이전에 취득한 토지의 취득가액을 산출할 수 밖에 없어, 처분청이 적용한 아래의 산정방법은 청구주장과 같이 일부 불합리한 점이 있는 것으로 나타나므로 이를 그대로 적용하는 것은 적절치 않은 것으로 보인다.

①

②

③

④ 환산취득가액 = ② + ③

그런데 국세청장은 직장(지역)주택조합의 경우에 있어서 위 취득가액 산정방법이 불합리하고 계산과정이 복잡하다고 하여 97.1.21 이를 합리적으로 개선하여 97.1.1 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용하도록 하면서 95.12.31 이전 양도분의 경우 아래의 방법을 적용하도록 한 바 있다.

①

② 건물취득당시 토지의 기준시가 - 토지취득당시 토지의 기준시가

③ 환산취득가액 = ① - ②

이 건 재개발조합의 경우에도 동 취득가액 계산방식에 있어서 다른 주택조합(직장 및 지역주택조합) 달리 취급하여야 할 이유가 없어 보이므로 국세청장이 개선한 계산방법을 적용하여 취득가액을 산정토록 하는 것이 타당한 것으로 판단된다(국심 97서1106, 97.8.30 등 같은 뜻임).

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구구장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.