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[청구번호]
조심 2016부3944 (2016.12.29)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
「소득세법」 제168조의11 제1항 제2호 다목에서 규정하고 있는 비사업용 토지에 제외되는 주차장운영업용 토지는 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지이고, 주차장업의 영위라 함은 자기의 책임과 계산 하에 주차장을 운영할 것으로 요하는 것인 점,청구인이 주차장 운영업에 관해 사업자등록이나 수입금액을 신고한 사실이 없는 등 청구인 명의로 주차장운영업을 영위하였다고 보기 어려운 점,쟁점토지에 대하여「지방세법」상 종합합산과세대상으로 분류되어 과세된 점 등에 비추어 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 부인하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[관련법령]
[따른결정]
조심2017중2214 / 조심2019구1609
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인 최OOO은 OOO 대지 251.6㎡, 같은 동 1997-1 대지 219㎡, 같은 동 1997-6 대지 124㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 지분 1/2씩 하여 2002.9.30., 2002.11.25., 2005.12.28.에 각 취득한 후, 2008.12.8.부터OOO에 임대보증금 OOO원으로 하여 임대하기로 하는 임대차계약(이하 “쟁점임대차계약”이라 한다)에 따라 임대하다가 2015.11.30. 양도하고 쟁점토지를 사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 적용하여 해당 양도소득세를 신고․납부하였다.
나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제(공제액 : 청구인 최OOO원, 청구인 정OOO원)를 부인하여 2016.8.5. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2016.10.26. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점토지는 그 사실관계가 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서, 「소득세법 시행령」 168조의11 제1항 제2호 다목의 주차장운영업용 토지에 해당하여 비사업용 토지에서 제외되므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
(1) 비사업용 토지의 양도소득세 중과규정은 2005.12.31. 「소득세법」 개정시 생산적 용도가 아닌 투기적 수단으로 토지를 보유하다 양도하는 자에 대한 세 부담을 강화하기 위해 신설된 것으로, 비사업용 토지 해당여부를 판정함에 있어 개별 토지의 특수성 및 해당조항의 합목적성을 고려하지 않는다면 같은 법 제104조 제1항 제4호 다목의 “토지의 이용상황, 관계법령의 이행여부 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지”인 경우에도 중과세되는 비사업용 토지로 되는 결과가 되고, 이는 납세자의 재산권을 과도하게 침해하거나 비사업용 토지에 대한 입법취지에 반하는 처분이 된다.
(2) 먼저, 쟁점토지는 OOO 내방객 또는 신도(잠재적인 신도 포함) 등 일반의 이용에 제공하는 주차장이므로 「주차장법」에 따른 노외주차장에 해당함은 처분청과 이견이 없다.
OOO에서는 신도 수의 증가에 따라 신도들이 편안하게 예배드릴 수 있고, 예배시간 외에는 지역사회 일반인들의 주차편의(다중이용시설 주차장 개방내역 참조)를 위하여 청구인으로부터 주차장 사용 명목으로 쟁점토지를 임차하여 신도 등 일반이 이용하게 하였다.
(3) 다음으로, 토지임대 수입인지, 주차장 운영수입인지 및 누구의 책임과 계산으로 주차장운영업을 영위한 것인지 여부에 대해, 쟁점토지에서 발생한 수입이 형식상 쟁점임대차계약에 따른 토지의 임대수입으로 보여질 수 있으나, “주차장 용도로만 사용할 것”이란 쟁점임대차계약서상의 특약사항을 간과할 수 없는바, 그 실질이 주차장 사용계약이고, 주차장 사용계약서로 나타내지 못한 것이 아쉬우나 이는 부동산 중개인의 관행에 따른 어쩔 수 없는 일이었다.
만일 주차장 운영에 따른 책임과 계산의 주체가 OOO라면 쟁점토지는 토지소유자가 주차장운영업을 영위한 것이 아니어서 비사업용 토지에 해당한다 할 것이나, 쟁점토지의 경우 무료로 이용하는 관계로 주차요금을 받는 주차장 시설이나 관리인이 있을 필요가 없다.
이와 같이, 사회통념상 주차에 따른 관리책임은 차량소유자에게 있지 토지소유자나 OOO에게는 책임이 없고, 아울러 OOO는 주차장 운영에 따른 수입이 전혀 없으며, OOO 내방객 및 신도 등 일반의 이용편의를 위하여 OOO 차원에서 주차장 사용료를 쟁점토지의 소유자에게 지불한 것으로, 쟁점토지의 수입은 토지소유자인 청구인에게 바로 귀속되는 것이다.
(4) 주차장운영업이란 관리책임과 수익계산이 그 핵심요소이라고 할 것이나, 쟁점토지의 경우 주차장 운영의 책임은 없는 특수한 경우에 해당하는 것이다.
그러나, 쟁점토지의 이용현황을 도외시하고 시설과 관리인이 없다하여 주차장운영업이 아니라고 단정할 수는 없는 것으로, 주차에 따른 관리책임이 없는 쟁점토지의 특수성에 따라 주차장운영수입이 귀속된 청구인이 주차장운영업을 영위한 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점토지는 교회의 부속주차장이고, 불특정 다수 일반인이 이용할 수 있는 「주차장법」상 노외주차장이 아니다. 노외주차장임이 처분청과 이견이 없다고 심판청구 이유서에 기술되어 있으나, 쟁점토지는 교회의 신도들에게만 개방되어 통상 일반인들이 이용할 수 있는 노외주차장이 아니다.
(2) 「소득세법」 제104조의3 제1항 제4호에서 규정하는 기타토지의 비사업용 해당여부 판정 구분은 재산세 과세대상의 구분에 의한 것으로 쟁점토지는 재산세 과세유형이 종합합산토지로서 비사업용 토지이다.
(3) 청구인은 주차장을 직영했다고 주장하나 주차장운영업에 관하여 사업자등록 및 수입금액 신고도 한 사실이 없고, 청구인이 제시한 주차장운영업용 토지수입금액 검토는 보증금 OOO원을 법령에 의거 계산해본 내역에 불과한 것으로 실제 주차장을 운영했다는 증빙은 될 수 없으며, 주차장업의 영위란 자기의 책임과 계산하에 주차장을 운영할 것을 요하나 청구인은 임대차계약에 의하여 주차장용 토지를 임대한 것에 불과하여 당해 토지는 비사업용 토지이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
주차장 용도로 임대한 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령
제95조[양도소득금액] ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.(이하 생략)
제104조의3[비사업용 토지의 범위] ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것
제168조의6[비사업용 토지의 기간기준] 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
제168조의11[사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위] ① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
다. 주차장운영업용 토지
주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지
② 제1항 제2호 다목, 제10호, 제11호 다목 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율(이하 이 항에서 "수입금액비율"이라 한다)은 과세기간별로 계산하되, 다음 각 호의 비율 중 큰 것으로 한다. 이 경우 당해 토지에서 발생한 수입금액을 토지의 필지별로 구분할 수 있는 경우에는 필지별로 수입금액비율을 계산한다.
1. 당해 과세기간의 연간수입금액을 당해 과세기간의 토지가액으로 나눈 비율
2. (당해 과세기간의 연간수입금액 + 직전 과세기간의 연간수입금액) ÷ (당해 과세기간의 토지가액 + 직전 과세기간의 토지가액)
③ 제2항에서 "연간수입금액"이라 함은 다음 각 호에 규정한 방법에 따라 계산한 금액을 말한다.
1. 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 관련된 사업의 1과세기간의 수입금액으로 하되, 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 대하여 전세 또는 임대계약을 체결하여 전세금 또는 보증금을 받는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제65조 제1항에 따른 산식을 준용하여 계산한 금액을 합산한다.
④ 제2항 및 제3항에서 "당해 과세기간의 토지가액"이라 함은 당해 과세기간 종료일(과세기간 중에 양도한 경우에는 양도일)의 기준시가를 말한다.
제83조의4[사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위] ⑥ 영 제168조의11 제1항 제2호 다목에서 "기획재정부령이 정하는 율"이라 함은 100분의 3을 말한다.
제101조[별도합산과세대상 토지의 범위] ③ 법 제106조 제1항 제2호 나목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 「여객자동차 운수사업법」 또는 「화물자동차 운수사업법」에 따라 여객자동차운송사업 또는 화물자동차 운송사업의 면허ㆍ등록 또는 자동차대여사업의 등록을 받은 자가 그 면허ㆍ등록조건에 따라 사용하는 차고용 토지로서 자동차운송 또는 대여사업의 최저보유차고면적기준의 1.5배에 해당하는 면적 이내의 토지
제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다
1. "주차장"이란 자동차의 주차를 위한 시설로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 종류의 것을 말한다.
나. 노외주차장(路外駐車場) : 도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장으로서 일반의 이용에 제공되는 것
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청의 과세경위는 다음과 같다.
(가) 쟁점토지 소유권 변동내역 등은 아래 ＜표1＞과 같다.
OOO
(나) 임대인 청구인과 OOO 대표 김OOO과 2008.12.8. 작성한 쟁점임대차계약서 주요 내용은 다음과 같다.
OOO
(다) 처분청이 쟁점토지의 임차인 OOO 장로로부터 징취한 확인서(2016년 5월)의 주요 내용은 다음과 같다.
OOO
(라) 처분청이 OOO구청장에게 2016.5.20. 공문으로 쟁점토지의「재산세 과세유형 확인요청」을 한 사실이 있고, 이에 대해 부산광역시 OOO구청장은 2016.5.23. 쟁점토지가 종합합산과세대상임을 회신하였다.
(2) 청구인이 제시한 주요 증빙은 다음과 같다.
(가) 청구인은 OOO구청에서 2015년 추석연휴시 쟁점토지를 포함한 인근 주차장에 대해 다중이용시설로 개방한 사실이 있다고 주장하고 있고, 그 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.
OOO
(나) 청구인은 「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항 제2호 다목에서 규정하고 있는 쟁점토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액 비율의 산정근거를 아래 ＜표3＞～＜표5＞와 같이 제시하고 있다.
OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 「소득세법」 제168조의11 제1항 제2호 다목에서 규정하고 있는 비사업용 토지에서 제외되는 주차장운영업용 토지는 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지이다.
(나) 그리고 주차장업의 영위라 함은 자기의 책임과 계산 하에 주차장을 운영할 것을 요하며, 임대차나 사용대차 및 위탁경영 등의 관계에 의하여 타인으로 하여금 주차장을 운영하게 하는 경우는 제외된다(서울고등법원 2010.4.1. 선고 2009누28096 판결, 같은 뜻임).
(다) 이 건의 경우 쟁점임대차계약에 따라 OOO가 교회신도들의 주차편의를 위해 임대보증금OOO원에 임차하였으므로 그 운영주체를 청구인으로 보기 어려운 점, 청구인이 주차장운영업에 관해 사업자등록이나 수입금액을 신고한 사실이 없는 등 청구인 명의로 주차장운영업을 영위하였다고 보기 어려운 점, OOO구청장이 쟁점토지에 대하여 「지방세법」상 종합합산과세대상으로 회신한 점, 쟁점토지가 불특정 일반인이 이용할 수 있는 「주차장법」상 노외주차장으로도 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 부인하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.