국심1991서1899 (1992.05.30)

양도

기각

아파트가 준공되기 전에 종전의 토지와 분양받을 수 있는 권리를 양도한 행위는 토지의 양도와 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당됨

소득세법 제23조【양도소득】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOO 소재 대지 36㎡의 1/2지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 84.6.14 취득하여 청구외 OOO에게 90.5.25 양도하였다.

처분청은 쟁점토지가 재개발지역내의 토지로서 쟁점토지 대신 분양받은 OOOOO OO OOOO 45평의 1/2지분(이하 “쟁점아파트를 분양받을 권리”라 한다)을 완공되지 않은 상태에서 양도하였다하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 90.9.1 고시된 아파트당첨권 기준시가 50,000,000원(청구인 지분은 25,000,000원)을 적용하여 91.2.16 양도소득세 36,000,000원 및 동 방위세 7,200,000원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.8.20 심판청구를 하였다(국세청 심사청구시 소득세법시행규칙 제16조(환지예정지등의 양도차익계산)의 규정을 적용하여 환지예정지의 양도로 보아 양도소득세 12,204,922원, 동 방위세 2,493,897원으로 경정되었음).

2. 청구주장 및 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지를 양도하고 89.4.20 잔금을 수령하였으나 양수인의 취득등기 지연으로 관리처분계획인가일(89.4.24) 이후인 89.5.25 소유권이전이 되었을 뿐이므로 환지예정지규정을 적용할 수는 없고 쟁점토지만의 양도로 보아야 한다는 주장이다.

국세청장은 청구인이 쟁점토지를 취득하여 보유하던중 불량주택재개발조합이 구성되어 89.4.24 서울특별시로부터 관리처분계획인가된 이후인 89.5.25 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도한 것이므로 소득세법 시행규칙 제16조(환지예정지등의 양도차익계산)의 규정을 적용하여 환지예정지의 양도로 보아야 한다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

쟁점토지의 양도를 토지만의 양도로 볼 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

관련법령을 보면, 소득세법 제23조(양도소득) 제1항에서 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생한 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

3. 이하(생략)』고 규정하면서 같은 법시행령 제44조 제4항에서는 『대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.

1. (생략)

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)』라고 규정하고 있다.

첫째, 쟁점토지는 OO 제3-1지구 불량주택재개발지구내의 토지로서 서울특별시 고시 제200호(89.4.24)로 관리처분계획이 인가되었음을 관계서류에 의해 알 수 있고,

둘째, 청구인이 양도한 쟁점토지는 위 관리처분계획인가일(89.4.24) 이후인 89.5.25 소유권이전등기되었고, 검인계약서상 잔금지급약정일은 89.4.20로서 동 잔금지급약정일과 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하여 소득세법시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항 제1호의 규정에 의해 쟁점토지의 양도시기는 89.5.25임을 알 수 있고(89.4.24 이전에 잔금이 청산되었다고 볼 수 있는 증빙제시는 없음),

셋째, OO 제3-1구역 주택개량재개발조합을 시행자로 하고 분양대행자를 주식회사 OO건설로 하여 발급된 『분양예정지(건축시설)지정증명서』에는 쟁점아파트를 분양받을 권리자는 청구인으로 되어 있고, 청구인으로부터 청구외 OOO에게로 위 권리가 승계되었음이 분양받을 권리자의 권리 승계내역에 의해 확인되며,

넷째, 도시재개발법 제49조등에서 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정하면서 환지처분의 공고가 있은 날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 하고 있을 뿐으로 토지구획정리사업법과는 달리 도시재개발법에서는 환지예정지의 개념이 없음을 알 수 있다.

위 사실들을 종합하여 볼 때, 토지소유자에 주어지는 아파트를 분양받을 권리를 청구인이 취득한 바 있고, 그 후 아파트가 준공되기전인 89.5.25 청구외 OOO에게 쟁점토지와 쟁점아파트를 분양받을 권리를 양도한 것이므로 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건의 경우 환지예정지를 양도한 것이라고 볼 수 있는 아무런 근거가 없다.

이와 같이 아파트가 준공되기 전에 종전의 토지와 분양받을 수 있는 권리를 양도한 행위는 소득세법 제23조 제1항 제1호에 규정된 토지의 양도와 동항 제2호 및 동법시행령 제44조 제4항 제2호에 규정된 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되므로 이 건 양도는 소득세 관계 소정의 법률에 의해서 각각 별도의 과세대상이 된다 할 것이다.

따라서 쟁점토지의 양도가 토지만의 양도라는 청구인의 주장에는 이유가 없는 반면, 당초 처분청이 쟁점아파트를 분양받을 권리의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 본 것은 잘못이 없다.

한편, 토지의 양도에 대해서는 별도로 양도소득세를 과세해야 할 것이나, 이와 같이 볼 경우 오히려 청구인에게 불이익하게 되어 국세기본법 제79조(불이익변경금지)의 규정에 저촉되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.