조심2011중3378 (2011.12.27)

양도

기각

「소득세법」제100조 제2항에서 주택(부수토지 포함)에 대해서는 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 기준시가를 적용하여야 안분계산하여야 한다고 규정되어 있음

소득세법 제100조

조심2010전3956 / 조심2010서3472

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 OOO동 84-2 토지 379.5㎡, 건물 455.78㎡(주택 207.06㎡, 상가 248.72㎡로 구분되고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1994.8.2. 낙찰을 원인으로 취득하여 보유하다가, 2010.8.10. 이OOO에게 양도가액 OOO원으로 양도하였으며, 2010.10.22. 양도가액을 실지거래가액인 OOO원으로, 취득가액을 환산취득가액인 OOO원으로 하고 주택 및 부수토지에 대하여는 1세대1주택 비과세로 하여 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다.

나.처분청은 OOO장으로부터 청구인이 쟁점부동산을 경매에의해 OOO원(이하 “낙찰가액”이라 한다)에 취득하였다는 사실을 통보받고, 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액인 낙찰가액으로 하여 2011.7.6.청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

(이의신청 과정에서 청구인이 제출한 취득세·등록세 영수증 등을 근거로 필요경비를 추가 공제하여OO,OOO,OOO원으로 감액경정하였음)

다.청구인은 이에 불복하여 2011.7.26. 이의신청을 거쳐 2011.9.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 오랜 기간이 경과하여 취득가액과 관련된 증빙을 확인할 수 없어 환산취득가액으로 신고한 것이므로, 처분청에서 이를 부인하고 신고·납부불성실가산세를 가산하여 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 낙찰가액을 취득가액으로 하여 토지·건물가액을 안분계산하면서 1세대1주택으로 비과세된 개별주택은 개별주택가격을, 일반건물의 토지·건물은 각 개별공시지가·건물기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하였으나, 일반건물에는 처분청이 비과세되는 주택이라고 인정한 32.01㎡가포함되어 있고, 철거할 예정인 노후된 건물가격은 없는 것으로 하여매매계약을 체결하였으며, 상업지역의 주택부수토지와 일반건물부수토지의 가격은 동일하게 적용해야 하는데도 상대적으로 저평가된 개별주택가격으로 안분계산하는 것은 불합리하므로, 개별주택을 고시된 개별주택가격이 아닌 토지는 개별공시지가, 건물은 건물기준시가로 안분하여 양도차익을 산정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 취득가액이 불분명하여 환산가액을 적용한 것이므로 낙찰가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것은 부당하고, 이에 따른 신고·납부불성실가산세를 가산한 처분 역시 부당하다는 주장이나, 「소득세법」제97조에는 실지거래가액이 확인되는 경우 환산가액이 아닌 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정하고 있고, 취득당시의 낙찰가액을 충분히 확인할 수 있었다고 보이므로, 처분청에서 낙찰가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 신고·납부불성실가산세를 가산하여 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 양도가액과 취득가액을 주택부분과 일반건물부분으로 안분 계산함에 있어서 주택부분의 기준시가를 개별주택가격이 아닌 국세청장이 고시한 건물의 기준시가와 토지의 개별공시지가를 적용하여 안분계산하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」 제100조 제2항에는 토지와 건물 등의 가액이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정하고 있고, 「소득세법」 제99조 제1항에서는 토지, 건물, 오피스텔 및 상업용 건물, 주택에 대하여 서로 다른 기준에 의하여 기준시가를 산정하도록 규정하고 있으므로, 처분청에서 토지·건물·주택에 대하여 서로다른 기준시가를 적용하여 양도가액 및 취득가액을 안분계산한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액으로 신고한경우, 처분청에서 확인한 낙찰가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 경정하고 신고·납부불성실가산세를 가산한 처분의 당부

② 개별주택가격은 실제 시가를 반영하지 못한 가액이므로 건물의 기준시가와 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도차익을 안분계산하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법

제47조【가산세의 부과】① 정부는 세법에 규정하는 의무를 위반한 자에 대하여 이 법 또는 세법이 정하는 바에 의하여 가산세를 부과할 수 있다.

제48조【가산세의 감면 등】① 정부는 이 법 또는 세법에 따라가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항의규정에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 불이행한 것에 대하여 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

(2) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나.가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(3) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

제166조【양도차익의 산정 등】⑥법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

(4) 부가가치세법 시행령

제48조의2【과세표준의 안분계산】④사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2.토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

(5)부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률

제16조【단독주택가격의 공시】① 국토해양부장관은 용도지역. 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “표준주택가격”이라 한다)을 조사·평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별주택의 가격(이하 “개별주택가격”이라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가)청구인은 1994.8.2. 쟁점부동산을 경매로 취득(1994.12.29.부터 거주)하여보유하다가 2010.8.10. 이OOO에게 매매가액 OOO원에 양도하였고, 2010.10.20. 양도소득세를 신고하면서 양도가액은 OOO원, 취득가액은 실지거래가액을 알 수 없다 하여 환산가액OOO,OOO,OOO원을 적용하여 아래 〈표1〉과 같이 양도차익을 산정하였으며,주택 및 부수토지는 1세대1주택 비과세를 적용하고 일반건물 및 부수토지의 양도차익에 대하여 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부한 것으로 나타난다.

OOOOOOOO OOOOO OOOO OOOO

(OO : O, O)

(나) 처분청은 OOO장에게 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 취득세 과세내역을 조회(OOOOOO OOOO-OOOO, OOOOOOOOOO)OO OOO OOOOO OOO,OOO,OOOO(OOO O,OOO,OOOO)OOO OO(OOOOO OOO OOO-OOOO, OOOOOOOOO)을 받았으며, 이에 따라청구인의 아래 〈표2〉와 같이 취득가액을 낙찰가액인 OOO원으로 수정하여 2011.7.6. 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다가, 이의신청 과정에서 청구인이 제출한 등록세 납부영수증OOO 및 도시가스시설공사계약서OOO에 의하여 실제 지출사실이 확인되는 비용을필요경비에 추가 산입하여 2011.8.5. 양도소득세를 OOO원으로감액경정한 것으로 되어있다.

OOOOOOOO OOOOO OOOO OOOO

(OO : O, O)

(다) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 오랜 시간이 경과되어 취득가액을 확인할 수 없어 환산가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고·납부하였으므로, 추후확인한 낙찰가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 경정하고 신고·납부불성실가산세를 가산한 처분이 부당하다는 주장이나,「소득세법」상 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 자산취득에 소요된 실지거래가액에 의하되 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하도록 규정하고 있는 바, 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분은 위 법령에 근거하여 취득에 소요된 실지거래가액이 확인되는 것에 대하여는 동 가액에 의하여 양도차익을 산정하는 등 적법하게 이루어진 것(조심 2010전3956, 2011.3.10., 같은 뜻임)으로서 달리 잘못이 없다고 하겠다.

또한, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 신고 및 납부의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서, 납세자의 고의나 과실은 고려되지 아니하고 법령의 부지 또는 오인은 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않는 것(대법원 2005두10545, 2007.4.26., 참조)인 바, 청구인은 쟁점부동산을 경매에 의해 취득한 것으로 나타나고, 이의신청 과정에서 취득당시의 등록세 납부영수증 등을 제출한 사실로 보아 실지취득가액에 의해 신고하지 아니한데 대한 정당한 사유가 있다고 할 수 없으므로, 신고·납부불성실가산세를 가산하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없어 보인다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점부동산에 대한 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역을 보면, 개별주택은 개별주택가격을, 일반건물의 토지·건물은 각 개별공시지가 및 건물기준시가를 적용하여 양도차익을 안분계산한 것으로 나타나고, 청구인과 처분청이 양도차익을 산정한 내역을 비교해 보면, 아래 〈표3〉과 같다.

〈표3〉청구인과 처분청의 양도차익 산정내역 비교

(나) 살피건대,청구인은상업지역의 주택부수토지와 일반건물부수토지의 가격은동일하게 적용해야 하는데도 상대적으로 저평가된 개별주택가격으로 안분계산하는 것은 불합리하므로, 개별주택을 고시된 개별주택가격이 아닌 토지는 개별공시지가, 건물은 건물기준시가로 안분하여 양도차익을 산정하여야 한다는 주장이나, 「소득세법」 제100조 제2항에는 토지와 건물 등의 가액이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정하고 있고,주택(부수토지 포함)에 대해서는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은 호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것(조심 2010서3472(2011.6.9., 같은 뜻임)이므로, 처분청이 쟁점부동산 중 개별주택에 대하여 고시된 개별주택가격을 적용하여 양도차익을 안분계산하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.