국심1997부0837 (1997.7.21)

법인

기각

소유권이전등기 청구소송을 제기하여 의제자백에 의한 승소판결에 따라 이행된 사실 등으로 미루어 계약의 형식은 매매로 되어 있으나 거래의 실질은 부담부증여로 보는 것이 타당하므로 처분청에서 부담부증여에 대한 자산수증익을 계산하여 익금산입한 처분은 정당함

법인세법 제9조【각사업년도의 소득】 / 법인세법시행령 제12조【수익과 손비의 정의】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분개요

청구법인은 94.5.30 부산광역시 동래구 OO동 OOOOO 대지 846㎡, 같은 동 OOOOO 대지 312㎡, 같은 동 OOOO 광천지 3㎡ 및 위 OOOOO OO 지상건물 2,390.66㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 그 소유자이던 청구외 OOO으로부터 매수하는 계약을 체결하면서 동 부동산에 담보된 청구외 OO투자금융 주식회사에 대한 차입금채무 800,000,000원 및 동 부동산에 대한 임대보증금 채무 850,000,000원(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다) 합계 1,650,000,000원의 채무를 인수하는 것을 조건으로 하고 위 채무액과 동일한 금액인 1,650,000,000원을 매매대금으로 하기로 약정한 후 위 OOO이 94.6.12 사망하자 동인의 상속인들(청구외 OOO, OOO, OOO)을 상대로 쟁점부동산 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 94.9.8 부산지방법원 동부지원에서 의제자백에 의한 승소판결(같은 법원 94가합OOOO)을 받고 94.10.24 쟁점부동산을 청구법인 명의로 소유권이전등기를 하는 한편, 청구법인의 회계장부에 자산 및 부채로 차변과 대변에 각각 1,650,000,000원을 계상하였다.

처분청은 청구법인이 매매의 형식을 가장하여 실질적으로는 부담부증여로 쟁점부동산을 취득한 것으로 보고 동 부동산중 토지는 개별공시지가로, 건물은 지방세과세시가표준액으로 각각 평가한 가액 4,650,479,350원을 정상가액으로 보면서 동 가액에서 청구법인이 자산으로 계상한 1,650,000,000원을 차감한 3,000,479,350원을 자산수증익으로 익금에 산입하고, 쟁점임대보증금 850,000,000원중 동 법인 장부상 계상된 135,000,000원을 제외한 나머지 715,000,000원은 이를 가공채무라 하여 익금에 산입하여 96.9.16 청구법인에게 94.1.1～94.12.31 사업년도분 법인세 1,535,893,400원을 결정고지하였다.

청구법인은 이에 불복하여 96.11.15 심사청구를 거쳐 97.4.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 부담부증여로 본 데 대하여

쟁점부동산은 청구법인이 매수하기 전에 이미 부산광역시 동래구 OO동 OOOOOO 소재 OO부동산에 2,500,000,000원에 매물로 의뢰된 바 있고, 전 소유자 OOO의 날로 늘어나는 적자로 인하여 이를 1,650,000,000원에 매도한 것은 적정한 것이며, 법인세법시행령제40조&public_ilja=&public_no=&dem_no=1997부0837&dem_ilja=19970701&chk2=1" target="_blank">기부금에 관한 법인세법시행령 제40조 제1항 제2호나 저가·고가양도시 상속세법시행령제41조&public_ilja=&public_no=&dem_no=1997부0837&dem_ilja=19970701&chk2=1" target="_blank">증여의제에 관한 상속세법시행령 제41조 제1항 및 제4항에서 특수관계자간의 거래라 할지라도 시가의 70%에서 130% 사이에 이루어지면 정상거래로 인정되는 바, 청구법인은 쟁점부동산을 그 시가인 2,500,000,000원의 70%에 해당하는 1,750,000,000원에서 겨우 100,000,000원 싸게 취득하였을 뿐이고, 청구법인이 쟁점부동산을 1,650,000,000원에 취득한 사실은 법원의 판결에서도 확인되고 있으며, 청구법인과 청구외 OOO은 특수관계도 아니므로 처분청이 정상적인 매매를 부담부증여로 보아 이 건 법인세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점부동산중 토지를 개별공시지가로 평가한 데 대하여

처분청에서 쟁점부동산중 부산시 동래구 OO동 OOOOO OO 토지의 개별공시지가(㎡당 4,000,000원)를 그 시가로 보았으나 동 토지는 88.8.16 같은 동 OOOOOO OO 토지를 합필한 것으로서 합필만 되지 않았더라면 인근의 OOOOO OO 토지 등과 같은 수준의 개별공시지가(㎡당 1,240,000원) 수준으로 평가될 것이 명백함에도 합필로 인하여 그 개별공시지가가 인근토지의 지가와 균형을 상실하고 과다하게 높은 가격으로 산정되어 시가를 적정하게 반영하고 있지 않고, 또한 청구법인이 96.7.26 인근토지인 같은 동 OOOOO 소재 토지를 ㎡당 926,000원에 매수한 사례로 미루어 보더라도 위 토지의 개별공시지가가 부당하게 높은 사실을 알 수 있으므로 쟁점부동산의 시가는 부동산 소개소에 매물로 내놓은 바 있는 가액인 2,500,000,000원 정도로 봄이 상당하다.

(3) 쟁점 임대보증금중 일부를 가공채무로 본 데 대하여

처분청은 청구법인의 기말 장부에 계상된 임대보증금 135,000,000원만 채무로 인정하고 나머지 715,000,000원은 부인하였으나 청구법인이 쟁점부동산을 인수할 당시 850,000,000원이었던 임대보증금이 기말에 위 금액으로 감소한 것은 기중에 임대보증금을 월세로 조정하거나 직영으로 전환하기 위하여 OO상호신용금고로부터의 장기차입금 200,000,000원, 대표이사 가수금 515,000,000원을 기채하여 동 보증금을 반환한 데 기인된 것이며 그 사실은 임차자들의 확인서, 회계장부 등에 의하여 확인되므로 이를 가공채무라 하여 부인하고 익금에 산입한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점부동산을 실질 매매에 의하여 취득한 것이라는 주장에 대하여

쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 전 소유자 청구외 OOO의 사망(94.6.12) 직전인 94.5.30 매매계약이 체결되었고, 쟁점부동산의 기준시가가 4,650,479,350원임에도 위 계약서상 실지 매매대금을 전혀 수수함이 없이 동 부동산에 속한 채무 1,650,000,000원을 인수하는 조건으로 계약이 체결되었는 바, 매매계약서상 위 채무인수액을 쟁점부동산의 대가로 보기에는 그 기준시가와의 차이가 너무 커서 건전한 사회통념상 이를 채택하기 어렵고, 쟁점부동산의 소유권이전 또한 청구법인이 그 대표이사 청구외 OOO의 자녀들이자 동 부동산의 전소유자 청구외 OOO의 상속인들인 청구외 OOO외 2인을 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 의제자백에 의한 승소판결에 따라 이행된 사실 등으로 미루어 계약의 형식은 매매로 되어 있으나 거래의 실질은 부담부증여로 보는 것이 타당하므로 처분청에서 부담부증여에 대한 자산수증익을 계산하여 익금산입한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점부동산중 토지의 개별공시지가가 과대평가되었다는 주장에 대하여

청구법인은 쟁점부동산중 토지의 개별공시지가가 인근지가와의 균형을 상실하고 과다하게 높은 가액으로 산정되었다는 주장이나, 건설부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정한 개별공시지가 자체가 부당하거나 그 개별공시지가에 이의가 있는 자는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제8조 및 개별토지가격합동조사지침(국무총리 훈령 제281호) 제12조의 2의 규정에 의한 이의신청 및 재조사 청구를 하여 구제를 받아야 하는 것이므로 이미 결정된 당해토지의 개별공시지가를 적용하여 법인세법의 규정에 따라 법인세를 부과한 처분에 대하여는 개별공시지가가 부당하다 하여 이를 다툴 수 없다.

(3) 쟁점임대보증금이 쟁점부동산 취득당시 실제로 존재하였다는 주장에 대하여

청구법인이 제시한 임대차계약서상 임대인이 OOO으로 기재되어 있으나 임차인들의 확인서에는 위 OOO의 전남편인 청구외 OOO과 임대차계약을 체결한 것으로 확인하고 있고, 임대차계약서들의 작성일자가 93.5.16, 94.4.16, 89.5.20, 90.1.30으로 그 작성시기에 상당한 시간적 간격이 있음에도 그 필체가 동일하여 외관상 증빙으로서의 신빙성이 없으며, 청구주장은 쟁점임대보증금의 일부를 기중에 반환하고 월세로 전환하였다는 것이나, 금융기관을 통한 어음 또는 수표가 대금 지급수단으로 일반화되어 있고 또한 금융실명제가 실시되고 있는 현실에서 거액의 임대보증금을 반환한 사실을 입증할 수 있는 객관적인 금융자료 등의 제시가 없는 점등을 감안하여 볼 때 청구주장은 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구법인의 쟁점부동산 취득을 부담부증여에 의한 것으로 본 처분의 당부

(2) 쟁점부동산의 정상가액을 산정함에 있어서 토지를 개별공시지가에 의하여 평가한 처분의 당부

(3) 쟁점임대보증금중 일부를 가공채무라 하여 이를 부인하고 익금에 산입한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점 1에 대하여 본다.

(1) 관련법령

법인세법 제9조 제2항에서 “익금”이라 함은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 그 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액을 말한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제12조 제1항에서 법인세법 제9조 제2항에서 “수익”이라 함은 법인세법 및 이 영에 규정하는 것을 제외하고 다음 각호에 게기하는 것으로 한다고 규정하면서 그 제6호에서 무상으로 받은 자산의 가액을 들고 있으며, 같은 영 제28조에서 무상으로 받은 자산의 가액은 그 자산을 받은 날에 그 자산을 타인으로부터 매입하는 경우에 소요될 정상가액에 의한다고 규정하고 있다.

한편, 같은 법 시행규칙 제16조의 2에서 위 같은 영 제40조 제1항·영 제41조 제1항·영 제46조 및 영 제116조 제2항·제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다(단서 생략)고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

먼저 처분청의 이 건 조사서 및 관련서류에 의하면 청구법인과 청구외 OOO 사이에 위 OOO 사망(94.6.12) 직전인 94.5.30에 쟁점부동산 매매계약을 체결하면서 동 부동산에 담보된 청구외 OO투자금융 주식회사에 대한 차입금 채무 800,000,000원 및 동 부동산에 대한 쟁점임대보증금 채무 850,000,000원 합계 1,650,000,000원의 채무를 인수하는 것을 조건으로 하고 위 채무액과 동일한 금액인 1,650,000,000원을 매매대금으로 약정함으로써 실지로 수수한 매매대금이 없으며, 위 OOO은 청구법인의 대표이사 OOO의 전처(87.5.25 합의이혼)로서 동인이 94.6.12 사망하자 청구법인은 동인의 상속인들이자 위 OOO의 직계비속들인 청구외 OOO외 2인을 상대로 쟁점부동산 소유권이전등기 청구소송을 제기하고 피고들이 변론기일에 불출석함에 따라 94.9.8 부산지방법원 동부지원에서 의제자백에 의한 승소판결을 받아 94.10.24 쟁점부동산을 청구법인 명의로 소유권이전등기한 사실, 쟁점부동산을 상속세법상 이른바 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액이 4,650,479,350원에 이르는 사실이 확인되고 다툼이 없다.

반면, 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 부동산소개소에 매물로 의뢰된 바 있는 2,500,000,000원을 시가로 보아야 한다고 주장하면서 법인세법시행령제40조&public_ilja=&public_no=&dem_no=1997부0837&dem_ilja=19970701&chk2=1" target="_blank">기부금에 관한 법인세법시행령 제40조 제1항 제2호나 저가·고가양도시 상속세법시행령제41조&public_ilja=&public_no=&dem_no=1997부0837&dem_ilja=19970701&chk2=1" target="_blank">증여의제에 관한 상속세법시행령 제41조 제1항 및 제4항에서 특수관계자간의 거래라 할지라도 시가의 30% 범위내에서는 정상거래로 인정하고 있으므로 청구법인의 경우 쟁점부동산을 취득함에 있어서 위 규정상 정상가액으로 볼 수 있는 가액(시가인 2,500,000,000원의 70%에 해당하는 1,750,000,000원)에서 겨우 100,000,000원 싸게 취득한 점등을 고려하여야 한다는 주장이나, 위 청구주장 가액(2,500,000,000원)을 시가로 볼만한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등 객관적인 입증제시가 없을 뿐만 아니라, 청구법인이 인용하고 있는 위 법령규정은 청구법인의 이 건 쟁점부동산 취득이 위 규정의 적용요건에 해당된다고 볼만한 특별한 사정이 발견되지 않는 한 이 건 판단과 관련된 적절한 규정이 아니어서 그 적용의 여지가 없다 하겠다.

위 사실관계를 종합하여 보면 쟁점부동산에 담보된 채무액보다 그 시가가 현저히 높은 부동산을 매매하면서 아무런 대가없이 단지 동 부동산에 부담된 채무액만을 인수하기로 하는 매매계약이 사회통념상 이루어질 수 있는지에 대하여 의문이 들고, 쟁점부동산의 소유권이전이 당사자 불출석으로 다툼없이 민사소송법상 의제자백 규정에 따른 법원의 승소판결에 의하여 경료된 점등을 감안하여 볼 때 청구법인이 쟁점부동산을 취득함에 있어서 외형상으로 매매의 형식을 빌었으나 실질적으로는 동 부동산에 부담된 채무를 인수하는 것을 조건(부담)으로 부담부증여에 의하여 쟁점부동산을 취득한 것으로 보아 그 자산수증익을 익금에 산입한 처분청의 처분은 타당한 것으로 판단된다.

다. 쟁점 2에 대하여 본다.

쟁점 1에서 전시한 법인세법시행령 제28조에서 무상으로 받은 자산의 가액은 그 자산을 받은 날에 그 자산을 타인으로부터 매입하는 경우에 소요될 정상가액에 의한다고 규정하면서도 그 “정상가액”에 관하여는 특별한 규정이 있지 아니하나, 이를 “시가”로 봄이 타당하다 할 것이고 같은 법 시행규칙 제16조와 상속세법시행령 제5조 제1항 및 제2항 등의 규정을 종합하여 보면 시가가 불분명한 경우에는 감정가액에 의하고 감정가액이 없는 경우에는 개별공시지가등에 의하여 그 가액을 산정하는 것이 타당하다(국심 93서 2692. 94.2.5 같은 뜻) 할 것이므로 처분청에서 쟁점부동산의 정상가액을 산정하면서 시가가 불분명하고 감정가액도 없다 하여 위 관련규정에 따라 개별공시지가 등에 의하여 평가한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

한편, 청구법인은 쟁점부동산중 토지에 대한 개별공시지가가 인근 토지의 지가에 비하여 과다하게 책정되어 부당하다는 주장이나, 개별공시지가에 이의가 있는 자는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제8조 및 개별토지가격합동조사지침(국무총리훈령 제281호) 제12조의 2 제1항의 규정에 의거 개별토지가격이 결정된 날로부터 60일 이내에 관할 구청장 등에게 이의신청 또는 재조사청구를 하여 구제를 받아야 할 것인 바, 그러한 구제절차를 거치지 아니한 청구법인이 개별공시지가에 의하여 토지를 평가하고 동 평가액을 기초로 하여 법인세를 부과한 처분에 대하여 개별공시지가가 부당하다 하여 이를 다툴 수는 없다(국심 95서 478, 96.1.16 외 다수 같은 뜻) 할 것이므로 이와 상반되는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

라. 쟁점3에 대하여 본다.

청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시 인수하였다는 쟁점임대보증금 및 이에 대한 처분청 조사내용은 다음과 같은 바 처분청이 부인한 내용을 항목별로 살펴본다.

〈쟁점임대보증금 현황〉

(단위 : 원)

(1) 사우나, 커피숍, OOO(유흥주점) 임대보증금 합계 580,000,000원

처분청의 조사서에 의하면 쟁점부동산에서 OOOO호텔이라는 상호로 호텔업(사업자등록번호 OOOOOOOOOOOO)을 영위하던 쟁점부동산의 전소유자 OOO의 장부상 위 금액이 임대보증금 채무로 기장된 사실이 없고, 94년귀속 종합소득세신고 및 부가가치세 신고서상 위 사업장의 수입금액을 OOO의 직영 매출로 신고하였으며, 위 OOO의 94년귀속 소득세 신고분에 대한 처분청의 실지조사시 레스토랑, 커피숍, 단란주점 및 OOO의 매출누락액 60,120,000원을 적출하여 결정고지 납부한 바 있고, 청구법인이 주장하는 사우나의 임차인은 동 법인의 전무인 청구외 OOO이고 OOO의 임차인인 청구외 OOO은 동 법인의 주주로서 특수관계에 있으며, 위 OOO은 임대보증금 지급 사실에 대한 자금출처를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 청구법인이 기중에 임대보증금을 위 OOO등에게 반환한 것으로 처리하면서 임대보증금을 실제로 반환한 것이 아니라 동 법인의 대표이사 OOO이 위 임차인들에게 임대보증금 상당액의 차용증을 작성하여 줌으로써 소비대차 형식으로 전환한 후 청구법인은 이를 대표자 가수금으로 회계처리한 사실이 확인되는 반면,

청구법인은 정부의 허가를 받아 운영하는 유흥업 등의 경우 통상 허가를 받은 명의자 앞으로 사업자등록을 하고 제세공과금을 납부하는 관행에 따라 건물주(OOO)가 직영한 것으로 되어 있을 뿐 실제 임차인들이 영업한 것이라고 주장하면서 청구법인이 쟁점부동산을 취득하기 이전에 이미 OOO의 남편 OOO과 임대차 계약을 체결한 후 청구법인이 쟁점부동산을 취득하자 94.11.30 위 임대보증금을 OOO으로부터 개인차용증을 받고 상환받았다는 내용의 임차인들의 확인서와 임대보증금 채무를 차용금 채무로 전환한 후 그 중 일부를 반환하였다는 취지로 위 OOO이 임차인이라는 위 OOO 및 OOO의 OO은행 계좌에 무통장입금한 입금증(OOO에게 97.2.20, 97.3.10 2회 100,000,000원, OOO에게 97.2.20 95,000,000원)을 제시하고 있으나, 위 자료는 이 건 과세처분(96.9.16) 후 입금된 것이고 위 입금액이 과연 청구주장과 같이 임대보증금 채무를 차용금 채무로 변경한 후 그 차용금중 일부를 상환한 것인지 여부가 불분명하며 달리 쟁점부동산 취득당시 청구주장 임대보증금 채무가 존재한 사실에 대한 구체적이고도 객관적인 입증제시가 없다.

사정이 위와 같다면 처분청에서 위 임대보증금을 가공채무로 보아 이를 부인하고 익금에 산입한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

(2) 터키탕, 칵테일바의 청구주장 임대보증금과 청구법인 장부상 기말 잔액과의 차액 95,000,000원

처분청의 조사서를 보면 청구주장 임대보증금 합계 120,000,000원에 대하여 청구외 OOO이 임대수입금액으로 기장한 바는 없으나, 청구법인의 장부상 25,000,000원이 임대보증금으로 계상되어 있고, 매월 임대수입이 계상된 사실이 있다 하여 장부상 기말 잔액 25,000,000원만 인정하고 나머지 95,000,000원은 가공채무로 보아 이를 부인한 사실을 알 수 있다.

이에 대하여 청구법인은 당초 임대보증금 120,000,000원중 일부를 월세로 전환하여 임대보증금을 95,000,000원으로 조정하고 임차인을 변경한 것이라고 주장하면서 그와 부합되게 위 임대보증금을 94.11.30 OO상호신용금고로부터의 차입금 200,000,000원으로 상환한 것으로 기장하였으나, 처분청의 조사서에 의하면 위 차입금 200,000,000원이 현금출납부상 청구법인에 입금된 바 없이 회계처리만 임대보증금을 상환한 것으로 기장하였다 하여 동 금액을 대표자에게 상여처분(아직 갑종근로소득세가 결정고지되지 아니하여 상여처분에 대하여는 다툼없음)하였다는 것이고 보면 쟁점임대보증금을 상환받았다는 내용의 종전 임차자들의 확인서만으로 청구주장을 받아들이기에는 부족하다 하겠다.

(3) 청구법인의 지점 임대보증금 50,000,000원

처분청의 조사서에 의하면 청구법인의 장부상 위 금액이 임차보증금(채권)으로 계상된 바 없고, 청구법인 설립당시(90.1.11) 쟁점부동산 소재지가 동 법인의 지점으로 등재된 사실이 있을 뿐 설립후 본점(OO 서초구 OO동 OOOO)에서 법인세를 신고납부한 사실이 없고, 지점 또한 부가가치세나 법인세를 신고납부한 사실이 없으며 동 법인 본점 관할세무서인 OO세무서에서 법인세적이 기 제각되었다가 94.11.24 납세지를 처분청으로 변경 신고한 사실 등으로 미루어 쟁점부동산에 지점사무실이 실제로 존재하였다고 볼 수 없다 하여 위 임대보증금을 가공채무로 보아 부인한 사실을 알 수 있다.

이에 대하여 청구법인은 동 법인의 설립자본금 100,000,000원중 50,000,000원이 위 부산지점의 임대보증금이며 동 채무가 부담되어 있던 쟁점부동산을 동 법인이 취득함으로써 민법상 혼동으로 채권채무가 소멸되어 장부에 기장하지 아니하였다는 것이나 청구법인이 쟁점부동산의 전소유자인 OOO에게 임차보증금을 지급한 사실이 있다면 이를 자산으로 기장하는 것이 마땅하고, 민법상 혼동으로 임차보증금 채권(청구법인의 채권)과 임대보증금 채무(OOO의 채무인수)가 소멸되었다 하더라도 이를 장부상 기장 못할 바 아니며, 민법상 혼동으로 소멸되었다고 주장하면서도 실제 장부상으로는 대표자 가수금으로 위 보증금을 상환한 것으로 기장한 사실 등으로 미루어 볼 때 쟁점부동산 취득당시 위 임대보증금 채무가 존재하였다는 청구주장은 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

마. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.