주택도시보증공사 (소송대리인 법무법인 대성 담당변호사 박헌권)

피고 1 외 4인 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 주희진)

2021. 2. 9.

1. 피고들은 공동하여 원고에게, 174,329,253원 및 이에 대하여 2020. 6. 26.부터 2020. 10. 23.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 소송비용은 피고들이 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

주문과 같다.

1. 인정사실

가. 임대차계약 및 임대차보증금 안심대출보증

⑴ 소외인은 2018. 1. 13. 소외 2로부터 서울 강서구 (주소 생략)(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 임대차보증금 210,000,000원, 임대차기간 2018. 2. 3.부터 2020. 2. 2.까지 24개월로 정하여 임차하는 내용의 채권적 전세계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 전세계약’이라 한다), 2018. 1. 25. 이 사건 전세계약서에 확정일자를 부여받은 다음 2018. 2. 3.경 인도 및 전입신고 절차를 마쳤다.

⑵ 한편 임차인 소외인은 2018. 1. 23.경 전세보증금 대출을 위하여 원고에게 전세금안심대출보증계약을 신청하였다. 이에 원고는 2018. 2. 2. 소외인과 사이에 ① 주채무자를 임대인 소외 2(이후 이 사건 주택에 대한 아래와 같은 소유권 변동으로 인하여 주채무자가 소외 3을 거쳐서 피고들로 변경되었다), 보증채권자를 임차인 소외인, 보증대상을 ‘이 사건 전세계약 해지 또는 종료로 인하여 임대인이 임차인에게 부담하는 전세보증금 반환채무’, 보증금액을 210,000,000원으로 하여 지급보증하기로 하는 전세보증금반환보증계약 및 ② 주채무자를 임차인 소외인, 보증채권자를 전세자금 대출금융기관인 신한은행(역곡지점), 보증대상을 ‘임차인이 대출금융기관에 부담하는 전세자금 대출금 반환채무’, 보증금액을 168,000,000원으로 하여 지급보증하기로 하는 전세자금대출특약보증계약을 체결하였다(이하 위 두 가지 보증계약이 합하여 이루어진 이 사건 전세금안심대출보증계약을 ‘이 사건 보증계약’이라 한다). 한편 소외인은 이 사건 보증계약에 따라 원고에게 부담하는 현재 및 장래 채무를 담보하기 위하여 2018. 1. 23. 이 사건 전세계약에 따른 전세보증금 210,000,000원에 대한 반환채권을 원고에게 양도하는 내용의 채권양도계약을 체결하였고, 원고는 소외인의 위임을 받아 내용증명우편을 통하여 임대인에게 전세보증금반환채권 양도통지를 하여 그 통지가 그 무렵 도달되었다.

나. 이 사건 주택에 대한 소유권 변동 및 임대인의 지위승계

⑴ 이 사건 전세계약 직후인 2018. 2. 5.경 이 사건 주택의 소유권은 소외 3 앞으로 이전되어 소외 3이 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계하였고, 2018. 2. 8. 이 사건 주택에 근저당권자 소외 4, 채권최고액 210,000,000원으로 된 근저당권설정등기가 경료되었다.

⑵ 2018. 9. 27. 근저당권자인 소외 4의 신청으로 이 사건 주택에 대하여 서울남부지방법원 2018타경8610호 로 임의경매개시결정이 이루어졌는데, 위 경매절차에서 이루어진 이 사건 주택의 감정평가액은 224,000,000원이었다. 그러나 위 경매절차에서 8회의 유찰이 된 후 2020. 1. 10. 피고 1, 피고 2, 피고 4, 피고 5 및 소외 5 5인이 이 사건 주택을 매각대금 37,980,000원에 공동으로 낙찰받아 소유권을 취득하였고, 소외 5의 1/5 공유지분은 2020. 4. 17. 소외 5가 대표이사로 있는 피고 3 앞으로 이전되었다. 이로써 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위가 피고들에게 승계되어, 피고들이 이 사건 주택에 대한 공동임대인이 되었다.

다. 원고의 전세보증금 반환채무 대위변제

⑴ 이 사건 주택에 대하여 임의경매절차가 개시되자, 원고는 2018. 10. 15. 전세보증금반환채권 양수인의 지위에서 전세보증금반환채권 210,000,000원에 대한 배당요구서를 제출하였고, 2020. 2. 25. 이루어진 배당절차에서 원고 앞으로 35,665,961원의 배당이 이루어져, 원고는 2021. 3. 10. 이자 등을 포함한 35,670,747원을 배당금으로 지급받았다.

⑵ 한편, 이 사건 전세계약이 종료되었음에도 피고들이 전세보증금을 반환하지 않음에 따라 임차인 소외인은 서울남부지방법원 2020카임10048호 로 이 사건 주택에 대한 임차보증금을 210,000,000원으로 한 임차권등기명령을 신청하여 2020. 6. 12. 임차권등기명령이 이루어졌다.

⑶ 소외인은 위 임차권등기명령에 따른 임차권등기 절차를 마친 후 이 사건 전세보증금반환보증계약의 보증채권자로서 원고에게 전세보증금 반환채무에 대한 보증채무금을 청구하였고, 원고는 2020. 6. 25. 주채무자인 임대인을 대위하여 소외인에게 미회수 전세보증금액인 174,329,253원(= 전세보증금 210,000,000원 － 배당을 통한 회수금 35,670,747원)을 대위변제하였다.

【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 양 당사자의 주장

가. 원고

주택임대차보호법 제4조 제2항 에 따라 임차인이 임대인으로부터 보증금을 변제받기 전까지 임대차관계가 존속되기 때문에 대항력은 존속하므로, 임차인 소외인이 임대인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 소외인이 취득한 대항력은 존속한다. 한편 피고들은 주택임대차보호법 제3조 제4항 에 따라 임대인의 지위를 승계하였으므로, 민법 제482조 의 변제자 대위 법리에 따라 원고가 대위변제한 전세보증금 반환채무금을 원고에게 구상하여줄 의무가 있다.

나. 피고들

임차인 소외인이 이 사건 주택의 양수인에게 대항력을 행사할 수 있다 함은 주택임대차보호법상 이 사건 전세계약의 보증금반환청구권을 양수인에게 청구할 수 있다는 것을 의미한다. 그러나 소외인은 이미 2018. 1. 23. 보증금반환채권에 대해 채권양도를 하였기에 위 보증금반환채권을 상실하였다. 한편 임차주택에 대한 경매절차에서 임차인이 배당요구를 신청하여 이러한 의사표시가 임대인에게 송달되면 임대차계약은 해지로 인하여 종료되는바( 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 임차인 소외인으로부터 전세보증금반환청구권을 양수받은 원고가 2018. 10. 15. 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하여 전세보증금 일부를 배당받아 갔으므로 이 사건 전세계약은 2018. 10. 15.경 종료되었다. 결국, 임차인 소외인은 2018. 1. 23. 원고에게 전세보증금반환채권을 양도하여 상실한 상태이기 때문에 그 이후에 이 사건 주택의 소유권을 취득한 양수인에게 더 이상 대항력을 행사할 수가 없고, 원고 또한 이미 소멸된 위 소외인의 대항력을 근거로 피고들에게 구상금 내지 양수금 청구를 할 수가 없다.

3. 원고의 청구원인에 대한 판단

이 사건의 핵심은 피고들이 이 사건 주택의 소유권을 취득할 당시 이 사건 주택의 임차인인 소외인이 이 사건 전세계약에 기한 대항력을 가지고 있었는지 여부인데, 이 문제는 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 보증금반환채권을 담보로 취득(채권양수)한 전세자금 대출 금융기관이 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금반환채권양수인의 지위에서 배당요구를 하였을 경우 주택임차인의 대항력이 상실되는지 여부와 직결되어 있다.

가. 관련 규정 및 법리

나. 판단

주택임대차보호법 제3조의2 제7항 , 9항 의 규정은, 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인이 보증금반환채권을 담보로 전세자금 등을 빌리는 경우 그 보증금반환채권을 담보로 양수한 금융기관등에게 우선변제권이 인정되지 않는 대법원 선례( 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결 주1) )로 인하여 초래된 문제점을 해소하기 위하여 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 주택임대차보호법을 개정하면서 신설된 규정으로서, 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차권과 분리하여 보증금반환채권을 양수한 금융기관등이 우선변제권만을 승계하도록 한 것이다. 이와 같은 입법 취지 및 관련 규정의 내용에 비추어보면, 해당 금융기관이 임차주택에 대한 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당요구권을 행사하여 배당을 받았다 하더라도 이를 임차인의 임대차계약 해지의사표시로 간주할 수 없다고 할 것이며, 해당 주택임차인은 주택임대차보호법상의 대항요건을 상실하지 않는 한 여전히 임차주택에 대한 대항력을 가지고 있으면서 임차주택의 신 소유자에게도 그 대항력을 행사할 수 있다.

위와 같은 인정사실 및 법리에 의하면, 이 사건 주택의 임차인 소외인은 2018. 2. 2.경 이 사건 주택에 대한 대항력을 취득한 이후 피고들이 이 사건 주택에 대한 소유권을 취득할 당시는 물론 현재까지도 임차권등기명령을 통하여 여전히 이 사건 주택에 대한 대항력을 가지고 있음이 명백하고, 피고들은 주택임대차보호법 제3조 제4항 에 의하여 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 공동임대인의 지위에 있다할 것이므로, 결국 피고들은 공동임대인으로서 임차인 소외인에게 이 사건 전세계약보증금을 반환할 의무를 부담하고, 이러한 공동임대인들의 보증금반환채무는 부진정연대 관계에 있다.

다. 소결론

그렇다면, 피고들은 이 사건 주택의 임차인 소외인에게 이 사건 경매절차를 통하여 반환된 보증금액을 제외한 나머지 전세보증금 174,329,253원을 반환할 의무가 있다. 따라서, 피고들은 위 전세보증금 반환채무를 대위변제한 원고에게 공동하여 위 전세보증금 반환채무 대위변제금 174,329,253원 및 이에 대하여 그 대위변제일 다음날인 2020. 6. 26.부터 이 사건 소장 부본 최종송달일인 2020. 10. 23.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

주1) 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결 : 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.