원고 (소송대리인 변호사 이성기)

피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 김종환)

2011. 10. 11.

1. 피고들은 각자 원고에게 40,000,000원 및 이에 대하여 2011. 6. 21.부터 2011. 11. 18.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 1/5은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고들은 각자 원고에게 50,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 최종송달 다음날부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 인정사실

가. 임대차계약의 체결

1) 피고 1(대법원판결의 소외 1)은 ○○공인중개사사무소를 운영하는 공인중개사이고, 피고 2(대법원판결의 소외 2)는 △△공인중개사사무소를 운영하는 공인중개사이다.

2) 소외 3은 2010. 8.초경 피고 2에게 자신이 거주 중인 서울 동대문구 (이하 생략) 지상 다가구주택 중 3층(이하 ‘이 사건 주택 3층’이라 한다)을 임대하겠다며 위 피고에게 중개를 의뢰하였고, 한편, 원고는 피고 1로부터 이 사건 주택 3층을 소개받았다.

3) 원고의 처인 소외 6(원고의 대리인 자격으로 이후 모든 계약체결과정을 주도하였다, 이하 ‘원고측’이라 한다)은 2010. 8. 14. 피고 2의 중개사무소에서 피고 2, 1의 공동 중개로 소외 5의 대리인으로 자처하는 소외 3과 이 사건 주택 3층에 관하여 임차보증금 5,000만 원, 월 차임 10만 원, 기간 같은 달 30.부터 2012. 8. 30.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 그 자리에서 소외 3에게 계약금 500만 원을 지급하였다.

나. 소외 3의 기망행위 등

1) 이 사건 임대차계약 당시 소외 3의 조부인 소외 4가 이 사건 주택의 소유자로 등기부상 등재되어 있었는데, 이미 위 소외 4는 1995. 9. 15. 사망하여 소외 5( 소외 3의 작은 아버지), 소외 3(장남인 소외 7 또한 2010. 4. 4. 사망하여 소외 3을 비롯한 그 자녀들이 위 소외 7의 재산을 상속하였다) 등이 위 소외 4의 재산을 공동상속하였으나 그 상속등기가 이루어지지 아니한 상태에서 위 소외 5가 이 사건 주택을 타에 임대하는 등 실질적으로 관리하고 있었다.

2) 그럼에도 소외 3은 이 사건 임대차계약 당시 원고측 및 피고 1, 2에게 ‘자신의 아버지가 소외 5고, 위 소외 5가 이 사건 주택을 단독상속하였으며, 자신이 소외 5로부터 이 사건 임대차계약에 대한 모든 권한을 위임받았다‘는 취지로 거짓말하였다.

3) 당시 소외 3은 제적등본 또는 가족관계증명서, 등기권리증이나 위임장, 인감증명서 등 이 사건 주택의 소유자 및 대리권 유무과 관련한 아무런 자료를 소지하고 있지 아니하였음에도, 피고 2, 1은 이 사건 주택의 등기부상 소외 5를 채무자로 한 근저당권이 설정되었다가 말소된 사실이 있고, 소외 5의 아들이라는 소외 3이 이 사건 주택 3층에 거주 중이라는 사정만으로, 소외 3에 대한 위 서류들의 제시 요구는 물론 소외 5와의 전화통화조차 시도하지 아니하는 등 이 사건 주택의 진정한 소유자 등의 권리관계, 소외 3이 소외 5의 자녀인지 여부 및 임대차계약 체결에 대한 대리권 수여 여부 등을 전혀 확인하지 아니한 채 소외 3을 소외 5의 대리인으로 하여 이 사건 임대차계약을 체결(다만, 특약사항으로 “임대인 대리로 아들 소외 3의 대리 계약으로 잔금시에 상면키로 한다”는 문구를 기재하였다)하도록 중개함과 아울러 소외 5를 이 사건 주택의 소유자로 기재한 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하였다(당시 위 피고들은 별다른 확인 없이 소외 3이 불러주는 대로 소외 5의 인적사항을 기재하였다).

4) 원고측은 이후 소외 3과 당초 약정한 잔금지급기일보다 3일 앞서 이 사건 주택 3층에 입주하기로 합의하여 2010. 8. 27. 오전에 피고 2의 중개사무소에서 소외 3과 만나 소외 3에게 위 특약사항과 같이 소외 5를 만나게 해줄 것을 요구하였다. 이에 소외 3은 원고측 및 위 피고들에게 ‘ 소외 5가 시골(전남 고흥군)에서 올라오고 있는 중이다’라고 거짓말하였고, 원고측은 그 말을 믿고 소외 3으로부터 이 사건 주택 3층의 열쇠를 받음과 아울러 소외 3에게 잔금 4,500만 원을 지급하였고, 이에 피고 2는 원고측에게 위 잔금에 대한 영수증을 작성하여 주었다.

다. 이 사건 임대차계약 체결 이후의 경과

1) 원고측은 위 잔금 지급 당일 이 사건 주택 3층으로 이사하였는데, 그 날 저녁 나타난 소외 5를 통하여 소외 3이 소외 5의 아들도 아니고 그에게 대리권을 준 사실도 없음을 알게 되었고, 소외 5로부터 이 사건 주택 3층의 인도를 요구받게 되었다.

2) 원고측은 소외 3을 형사고소하는 한편, 이 법원 2010가단43945 임대차보증금반환청구의 소를 제기하여 2011. 5. 13. 위 법원으로부터 ‘ 소외 3은 원고에게 위 임차보증금 5,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라’는 취지의 승소판결을 받았고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

3) 소외 3은 위 편취사실로 인하여 이 법원 2011고단432호 로 기소되어 위 법원으로부터 유죄 확정판결을 받았다.

라. 피고들 사이의 공제계약의 체결

한편, 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입게 하여 거래당사자에게 부담하게 될 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자로서, 피고 1과 공제금액 1억 원, 공제기간 2010. 7. 10.부터 2011. 7. 9.까지로 하는 공제계약을, 2009. 9. 7. 피고 2와 공제금액 1억 원, 공제기간 2009. 9. 9.부터 2010. 9. 8.까지로 하는 공제계약(이하 ‘이 사건 각 공제계약’이라 한다)을 각 체결하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 5, 9, 12, 14호증, 갑 제2, 3, 6호증의 각 1, 2, 갑 제7호증의 1, 2, 3, 갑 제8호증의 1 내지 4, 갑 제10호증의 9, 10, 14, 15, 갑 제11호증의 1 내지 7, 을나 제1호증의 1, 2, 을라 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 손해배상책임의 발생

가. 손해배상책임의 발생

1) 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개사무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고만 한다) 제29조 제1항 에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제25조 제1항 은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고, 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 조사·확인할 의무가 있다( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조).

2) 이 사건에 돌아와 보건대, 위 인정사실과 같이, 피고 1, 2는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어, 이 사건 주택의 등기부상 소외 5를 채무자로 한 근저당권이 설정되었다가 말소된 사실이 있고, 소외 3이 이 사건 주택 3층에 거주 중이라는 사정만으로, ① 소외 4가 이 사건 주택의 소유자로 등재되어 있음에도, 소외 3의 말과 같이 소외 5가 위 주택을 단독상속받은 진정한 소유자인지 여부를 제적등본 등 상속관계서류나 등기권리증을 제시받아 조사·확인해 보려는 최소한의 노력조차 하지 아니한 채 임대차계약서 및 중개대상물 확인·설명서에 소유자를 소외 5로 기재하였고(그 인적사항 또한 소외 3이 불러주는 대로 기재하였다), ② 나아가, 소외 5의 대리인으로 행세하는 소외 3에게 실제 대리권이 있는지 여부를 확인하기 위하여 소외 5와의 전화통화를 시도하거나, 소외 3으로부터 소외 5의 위임장, 인감증명서 등을 제시받아 조사·확인하려는 노력도 하지 않았으며, ③ 특약사항으로 잔금지급기일에 소외 5를 대면하기로 하였음에도 그가 고흥에서 상경 중이라는 소외 3의 말만 믿고 소유자 및 대리권 유무에 대한 별다른 최종적 확인절차 없이 원고측으로 하여금 곧바로 임차보증금 잔금을 지급하도록 하였는바, 사정이 이러하다면, 피고 1, 2는 위와 같이 중개업자에게 요구되는 이 사건 주택의 소유자 및 소외 3의 대리권에 대한 조사·확인의무를 전혀 이행하지 아니한 채 소외 3의 말만 믿고 원고측으로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하고 아무런 임대권한 없는 소외 3에게 5,000만 원의 임차보증금을 지급하도록 한 과실이 있으므로, 특별한 사정이 없는 한, 위 피고들은 이 사건 임대차계약의 체결로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 이 사건 각 공제계약에 의하여 이 사건 임대차계약을 중개한 위 피고들의 과실로 재산상 손해를 입은 원고에게 위 피고들의 손해배상액을 공제금으로 지급할 의무가 있다.

나. 책임의 제한

다만, 앞서 본 바와 같이 원고측으로서도 이 사건 임대차계약 과정에서 이 사건 주택의 소유자가 명백하지 아니하고, 소외 3의 대리권 유무가 명확하지 아니하여 이를 확인할 필요성가 있었음에도 불구하고, 공인중개사인 피고 1, 2만을 믿은 채 제적등본 등의 상속관계서류나 등기권리증 또는 위임장, 인감증명서 등 이 사건 주택의 소유자 확인 및 대리권 유무에 대한 확인절차를 소홀히 하였고, 특약사항으로 잔금 지급일에 소유자와 대면하기로 하였음에도 소외 3의 말만 믿고 이러한 절차를 거치지 아니한 채 경솔히 임차보증금 잔금을 지급한 잘못이 있다고 할 것인바, 이러한 원고측의 과실도 손해발생의 한 원인이 되었다고 할 것이므로, 원고측의 위와 같은 과실을 피고들의 손해배상액을 산정하는 데 참작하기로 하되 그 비율은 20% 정도로 봄이 상당하다 할 것이므로, 피고들의 책임을 80%로 제한한다.

3. 손해배상의 범위

가. 나아가 손해배상의 액수에 관하여 보건대, 원고가 입은 손해는 이 사건 임대차계약에 따라 원고가 소외 3에게 지급한 임차보증금 상당액이라 할 것이고, 따라서 피고들은 각자 원고에게 4,000만 원(= 임차보증금 5,000만 원 × 80%) 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장부본 최종송달 다음날인 2011. 6. 21.부터 이 판결 선고일인 2011. 11. 18.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 피고 2, 피고 협회의 주장에 대한 판단

이에 대하여 위 피고들은, 앞서 본 바와 같이 원고가 이후 소외 3을 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기하여 승소확정판결을 받았으므로 원고에게 손해가 없다거나, 위 판결을 집행권원으로 하여 이 사건 주택 중 소외 3의 상속지분에 대하여 강제집행을 할 경우 회수 가능한 액수를 위 손해배상액에서 공제하여야 한다는 취지로 주장하나, 위와 같이 원고가 소외 3을 상대로 승소확정판결을 받았다는 사정만으로 곧바로 원고의 위 손해가 전보되었다고 할 수 없고, 또한 이 사건 변론종결일까지 원고가 위 판결에 기하여 이 사건 주택 중 소외 3의 상속지분에 대하여 강제집행을 함으로써 손해액 전부 또는 일부를 전보받았다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 위 피고들의 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 위 각 인정범위 내에서 각 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 각 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.