서울중앙지방법원 2016.4.26. 선고 2015가단102697 판결

피고들은 공동하여 원고에게, 서울 강남구 E에 있는 F지하쇼핑센터 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 "D-19호"부분 27.49m²(이하 '이 사건 점포'라고 한다)를 명도하고, 46,702,597원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을 지급하고, 2016. 1. 20.부터 이 사건 점포의 명도완료일까지 월 6,862,430원의 비율에 의한 금원을 지급하라.

이유

1. 기초사실

가. 서울 강남구 E에 있는 F 지하상가(이하 'F 지하상가'라고 한다)는 서울특별시의 소유이고(1982년 대우건설이 건설하여 20년 동안 점용하다가 2002년 서울시에 기부채납하였다), 서울특별시 지하도상가 관리조례에 따라 서울특별시 시설관리공단(이하 '시설관리공단'이라고 한다)이 F 지하상가의 관리를 위탁받아 하고 있다.

나. 시설관리공단은 2009. 7.경 F 지하상가에 대하여 (주)G와 공유재산 대부계약을 체결하였고, 원고는 ㈜G와 사이에 이 사건 점포를 관한 임대차계약을 체결하였다. 2014. 5. 26.부터 2015. 5. 25. 사이의 임대보증금은 12,901,458원, 연간 대부료(부가세 포함) 37,143,951원이고, 2015. 5. 26.부터 2016. 5. 25.까지의 임대보증금은 12,901,458원, 연간 대부료(부가세포함)는 40,349,158원이다.

다. 원고는 2011. 6.경 피고 D과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임대차기간 2011. 6. 25.부터 24개월, 보증금 50,000,000원, 월차임 3,500,000원, 임대료·관리비 · 제세공과 금은 피고 D이 부담하기로 정하는 임대차계약(전대차계약, 이하 '이 사건 전대차계약'이라고 한다)을 체결하였다. 피고 D과 그 배우자인 피고 B는 이 사건 점포를 인도받고 피고 C을 고용하여 이 사건 점포에서 'I'이라는 상호로 여성의류소매업을 영위하고 있다.

라. 2013. 6, 24. 이 사건 전대차계약의 기간이 만료되었으나 상가건물임대차보호법에 따라 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었다. 이후 피고들은 이 사건 점포를 점유하고 계속하여 영업을 하여 왔는데, 2014. 10. 25.까지의 월차임과 대부료를 지급하였고, 이후부터는 지급하지 않고 있다. 2016. 1. 19.까지 피고들이 납부하지 않은 월차임과 대부료는 아래 표와 같다.

마. 원고는 2015. 2.경부터 피고 D, B에게 이 사건 점포에서 퇴거할 것을 요구하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 10, 12호증, 을 제1 내지3호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

(1) 불법점유 및 불법행위로 인한 손해배상 청구

원고는 이 사건 점포에서 'H'이라는 상호로 영업을 하여 왔고, 피고 B는 위 'H'의 직원으로 영업 일체를 책임지던 자이다. 그런데 피고 B는 2014. 11. 25.부터 'I'이라는 상호로 자신을 사업자로 하여 등록하고('I'의 사업장은 서울 송파구 J 이다), 이 사건 점포에 신용카드 및 현금영수증 단말기를 설치하고 불법영업을 하고 있다. 피고 D은 피고 B의 배우자로서 위 'I'의 영업에 깊이 관련되어 있고, 피고 C은 피고 B의 개인적인 팀장 역할을 하면 불법영업을 적극적으로 돕고 있다.

그러므로 피고들은 이 사건 점포의 불법점유자로서 공동하여 원고에게 이 사건 점포를 인도해 주어야 할 의무가 있고 불법점유일인 2014. 11. 25.부터 이 사건 점포의 인도완료시까지 임료 상당의 부당이득을 반환하여야 한다.

(2) 이 사건 전대차계약 종료로 인한 부당이득반환 청구(선택적 청구원인)

이 사건 전대차계약은 종료하였으므로 피고들은 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있고, 피고들은 부당이득으로 미지급차임 등을 지급할 의무가 있다.

나. 피고 B, D의 주장

피고들은 원고와 사이에 이 사건 전대차계약을 체결한 당사자이므로 원고와의 관계에서 정당한 전차인의 지위에 있다. 시설관리공단은 원고의 계약위반에 따른 임대차계약을 해지하고 그 명도를 구하고 있으므로 원고는 시설관리공단을 대위하여 피고들에게 이 사건 점포의 인도를 청구할 수 없다.

원고와 피고들은 이 사건 점포에 대한 세무조사 등의 문제를 해결하기 위하여 이 사건 점포를 피고들에게 매매하기로 하였으나 원고측에서 입장을 변경하여 '기존처럼 월세를 내고 운영하라'고 하였다. 그러므로 원고가 일방적으로 이 사건 인도소송을 제기하는 것은 계약당사자로서의 신의성실 원칙에 반한다. 현재 F 지하상가들은 관행상 대부분 불법전대 형식으로 운영되고 있는데 시설관리공단이 불법전대 문제해결을 촉구하자 전대인인 점포주들은 전차인들에게 '보증금 외 권리금'을 지급하고 점포인도를 받고 있는 실정이므로 원고도 이 사건 점포의 인도를 받기 위해서는 권리금에 준한 돈을 피고들에게 지급하여야 한다.

다. 피고 C의 주장

피고는 이 사건 점포를 운영한 자가 아니고 단순히 피고 B의 직원으로 일하였으므로 점유보조자에 불과하고, 2015. 10. 2. 'I'에서 퇴직하였으므로 이 사건 소송과 관련이 없다.

3. 판단

가. 피고 B, D에 대한 청구에 관한 판단

(1) 청구원인에 관한 판단

앞서 인정된 사실에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, ① 피고 D은 이 사건 전대차계약의 당사자이고, 피고 B는 피고 D의 배우자로서 이 사건 점포에서 'I'이란 상호로 의류소매업을 영위하는데 주도적인 역할을 하였던 점으로 미루어 보건대 피고들은 이 사건 점포의 점유자들로 평가될 수 있고, ② 이 사건 전대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2015. 6. 24.경 기간이 만료되었는데, 원고가 2015. 2.경부터 피고들에게 이 사건 점포에서의 퇴거를 지속적으로 요청하여 왔으며, ③ 피고들은 2014. 11. 25.부터 이 사건 전대차계약에 따른 월차임과 대부료 등을 지급하지 아니하고 있는 점이 인정된다.

그러므로 원고는 이 사건 전대차계약 종료 전 피고들에게 퇴거를 요구하는 의사를 통지함으로써 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 피고들의 계약 갱신 요구를 정당하게 거절한 것으로 평가된다. 즉 이 사건 전대차계약은 2015. 6. 24.경 기간의 만료로 종료되었다. 따라서 이 사건 점포의 점유자들인 피고들은 공동하여 원고에게 이 사건 점포를 인도해 주어야 할 의무가 있다.

한편, 피고들은 현재까지 이 사건 점포를 점유하고 영업을 계속하고 있음에도 2014. 10. 25.까지의 월차임과 대부료만을 납부하고 그 이후에는 월차임과 대부료(혹은 이에 상당하는 부당이득금)를 지급하지 않고 있지 않다. 그러므로 이 사건 점포의 점유자들인 피고들은 공동하여 원고에게 ① 원고가 구하는 2016. 1. 19.까지 밀린 월차임과 대부료 상당의 부당이득금 96,702,597원에서 임차보증금 50,000,000원을 공제한 46,702,597원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 원인변경신청서 부본 송달 다음날인 2016. 1. 19.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금과, ② 2016. 1. 20.부터 이 사전 점포의 인도완료일까지 월 6,862,430원(=월 차임 3,500,000원+월 대부료 3,362,430원)의 비율로 계산한 부당이득금을 지급하여야 할 의무가 있다.

(2) 피고들의 주장에 대한 판단

원고는 피고들에게 ① 불법점유에 기한 (시설관리공단을 대위하여 하는) 인도청구와 ② 전대차기간 만료로 인한 인도청구를 선택적으로 청구하고 있는데, 앞서 전대차 기간 만료로 인한 인도청구에 관하여 판단하였다. 그러므로 불법점유에 기한 인도청구에 대한 피고의 주장(시설관리공단을 대위하여 청구하는 것은 부당하다는 주장)에 대하여는 따로 판단을 하지 아니한다.

그리고 을 제 4호증의 1 내지 3, 을 제5호증의 1 내지 3의 각 기재만으로는 원고와 피고들 사이에 '이 사건 점포를 매매하기로 하였다'는 합의 혹은 '계속 월세를 내고 장사를 하게 해 주기로 하였다'는 합의가 있었다고 인정되기에 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다. 따라서 이와 같은 합의가 존재하였음을 전제로 하는 피고들의 '신의성실 원칙 위반' 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

한편, 현재 F 지하상가의 다른 점포들의 경우 전대인이 전차인에게 권리금을 지급하는 형식으로 전대차관계를 해소해 나간다는 피고들의 주장이 사실이라고 가정하더라도, 이를 곧바로 원고와 피고들과의 관계에 적용시킬 수 없을뿐더러 원고와 피고 사이에 그러한 내용의 매매계약을 체결하지 않은 것이 공평의 원칙에 반한다고 볼 수도 없다.

결국, 피고들의 주장은 모두 이유 없다.

나. 피고 C에 대한 청구에 관한 판단

앞서 인정된 사실에 을나 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 피고 C은 피고 B한테 고용되어 'I'의 종업원으로 일한 것이고, 2015. 10. 2. 'I'에서 퇴사하였음을 알 수 있다.

그러므로 피고 C은 이 사건 점포의 점유자로 인정되지 아니하므로, 피고 C이 이 사건 점포의 점유자라는 전제에서 원고가 구하는 인도청구 및 불법행위에 기한 손해배상청구 혹은 부당이득반환청구가 인정될 여지가 없다.

따라서 원고의 피고 C에 대한 청구는 모두 이유 없다.

4. 판단

그렇다면, 원고의 피고 B, D에 대한 청구는 모두 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 피고 C에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.