원고 (소송대리인 변호사 이승운)

해주종합개발 주식회사 (소송대리인 법무법인 두우 담당변호사 오종윤 외 1인)

2020. 12. 17.

서울중앙지방법원 2020. 5. 21. 선고 2019가단5286093 판결

1. 이 법원에서 변경하거나 추가한 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 이 사건 소 중 예비적 청구 부분을 각하한다.

나. 원고의 주위적 청구를 기각한다.

2. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

주위적으로, 피고는 원고에게 195,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

예비적으로, 피고는 원고에게 150,000,000원 및 이에 대하여 2020. 11. 17.자 청구취지변경신청서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에서 주위적 청구를 변경하고 예비적 청구를 추가하였다).

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고의 주위적 청구를 기각한다.

1. 기초사실

가. 원고는 2011. 1. 29. 소외인과 사이에, 원고가 소외인으로부터 별지목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 195,000,000원, 기간 2011. 2. 25.부터 2013. 2. 25.까지로 하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

나. 원고는 2011. 2. 25.경 소외인에게 임대차보증금 195,000,000원을 지급하고 소외인으로부터 이 사건 부동산을 인도받은 이후 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 부동산을 점유·사용하여 왔고, 그 무렵 전입신고를 마쳤다.

다. 이 사건 임대차계약은 2013. 2. 25.이 지난 이후에도 두 차례에 걸쳐 묵시적으로 갱신되었는데, 원고는 2016. 8.경 소외인에게 이 사건 임대차계약을 해지하겠다고 통보하였다.

라. ○○서부연립재건축주택조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)은 2001. 11. 29. 이 사건 부동산에 관한 소유권보존등기를 마친 후 2002. 1. 12. 소외인에게 2001. 10. 27.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

마. 한편 피고는 2018. 11. 8. 서울중앙지방법원 2012가합11858호 확정판결 을 대위원인으로 하여 소외인 명의의 위 소유권이전등기를 말소한 다음, 같은 날 이 사건 조합으로부터 1999. 4. 9.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤다.

바. 위 판결의 요지는, ‘이 사건 부동산에 관한 소외인 명의의 등기는 피고의 명의신탁에 기한 것으로서 효력이 없어 그 소유권은 여전히 이 사건 조합에게 남아 있는바, 이 사건 조합에 대하여 가지는 이 사건 부동산에 관한 대물변제 약정을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 이 사건 조합의 소외인에 대한 소유권이전등기 말소청구권을 대위행사하는 피고의 청구에 따라 소외인은 이 사건 조합에게 이 사건 부동산에 관한 소외인 명의의 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 이 사건 조합은 피고에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다’는 것이었다. 소외인은 이에 불복하여 서울고등법원 2013나63570호 로 항소하였으나, 서울고등법원은 2014. 9. 18. 소외인의 항소를 기각하였고, 소외인이 다시 이에 불복하여 대법원 2014다87021호 로 상고하였으나, 대법원은 2015. 4. 23. 소외인의 상고를 기각하였다.

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지]

2. 주위적 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

명의신탁자인 피고는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제4조 제3항 에 따라 원고에 대하여 이 사건 임대차계약의 무효를 주장하지 못하고, 피고는 원고가 대항력을 취득한 후에 이 사건 부동산의 소유권을 이전받은 양수인에 해당하여 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제4항 에 따라 임대인의 지위를 승계하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다.

나. 판단 - 피고가 임대인의 지위를 승계하는지 여부

(1) 부동산실명법 제4조 는 그 제1항 및 제2항 본문에서, 원칙적으로 명의신탁약정과 그 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효라고 정하고, 다만 제2항 단서에서, 예외적으로 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되는 경우에 그 타방당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에 한하여 유효한 것으로 정하고 있다.

앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외인이 계약당사자로서 이 사건 조합과 사이에 분양계약을 체결하고 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마친 사실, 이는 피고가 명의신탁자로서 소외인 명의로 이 사건 부동산을 보유하기로 하는 피고와 소외인 사이의 명의신탁약정에 기한 것으로 위 분양계약의 상대방인 이 사건 조합 역시 이러한 사정을 알고 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면 이 사건 부동산에 관한 소외인 명의의 소유권이전등기 및 그 원인이 된 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조 제2항 단서가 적용될 여지가 없어 무효가 된다. 한편 이 사건 부동산에 관한 소외인 명의의 소유권이전등기가 무효라고 하더라도, 부동산실명법 제4조 제3항 에서 위 무효는 ‘제3자’에게 대항하지 못하도록 규정하고 있고 이 때 ‘제3자’는 그 선의·악의를 묻지 아니하므로, 이 사건 조합과 피고는 명의신탁약정에 따른 등기의 무효를 들어 위 제3자에 해당하는 임차인인 원고에게 대항할 수 없다.

(2) 그런데 앞서 본 바와 같이 원고가 소외인과 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 부동산을 인도받은 이후 전입신고를 마침으로써 주택임대차법 제3조 소정의 대항력을 갖추었고, 그 후 소외인 명의의 소유권이전등기가 말소되어 이 사건 조합 앞으로 소유 명의가 회복되었다가 피고 앞으로 다시 소유권이전등기가 마쳐졌으므로, 피고가 주택임대차법상 임차주택의 양수인으로서 임대인인 소외인의 지위를 승계하여 임차인인 원고에 대한 임대차보증금반환의무를 부담하는지 여부가 문제된다.

살피건대, 주택임대차법 제3조 제4항 은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있으며, 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되는데( 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 등 참조), 한편 ① 무효인 명의신탁약정에 기한 소유권이전등기를 말소하여 임차주택의 등기명의를 회복한 것을 두고 임차주택의 ‘양수’라고 볼 수는 없는 점, ② 만일 임대인 지위의 승계가 이루어져 기존 임대인인 명의수탁자가 임대차관계에서 탈퇴하게 될 경우, 명의신탁약정 및 이에 기한 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못하도록 규정한 부동산실명법 제4조 제3항 의 입법취지가 몰각될 수 있는 점, ③ 명의수탁자 앞으로 마쳐졌던 소유권이전등기가 말소되어 등기명의를 회복한 사람 또는 그 승계인을 상대로 하여서는 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 주장하여 그 권리를 보호받을 수 있는 점 등을 고려하면, 소외인 명의의 소유권이전등기가 말소되어 그 등기명의를 회복한 이 사건 조합 및 이 사건 조합으로부터 소유권을 이전받은 피고는 주택임대차법 제3조 제4항 의 임차주택의 ‘양수인’에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하므로, 피고는 임대인인 소외인의 지위를 승계하지 아니한다.

(3) 설령 이와 견해를 달리하여, 피고가 임대인인 소외인의 지위를 승계한다고 보더라도, 원고의 주위적 청구는 아래와 같은 이유로 권리보호의 이익이 없어 부적법하게 된다.

(가) 확정된 승소판결에는 기판력이 있으므로 승소의 확정판결을 받은 당사자가 전소의 상대방을 상대로 다시 전소와 동일한 청구의 소를 제기하는 경우 후소는 원칙적으로 권리보호의 이익이 없어 부적법하다( 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다64215 판결 등 참조). 또한 확정판결은 변론종결 후의 승계인에 대하여도 그 효력이 미치고( 민사소송법 제218조 제1항 ), 주택임대차법 제3조 제1항 및 제4항 의 규정상 임차주택의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 임대차보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석되므로, 전소 변론종결 후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 양수인은 민사소송법 제218조 제1항 에서 말하는 ‘변론을 종결한 뒤의 승계인’에 해당한다( 대법원 2002. 1. 30.자 2001그35호 결정 등 참조).

(나) 살피건대, 을 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2017. 6. 15. 소외인을 상대로 서울서부지방법원 2017가단218980호 로 이 사건 임대차계약이 2016. 11.경 해지되었음을 이유로 임대차보증금 195,000,000원의 반환을 구하는 소를 제기하였고, 위 법원은 2017. 11. 28. 변론을 종결한 후 2017. 12. 12. 원고 승소판결을 선고하였으며, 위 판결은 2017. 12. 30. 확정된 사실을 인정할 수 있다(이하 ‘전소 확정판결’이라 한다). 그리고 이 사건 부동산에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기가 2018. 11. 8. 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같다.

이에 의하면 이 사건 주위적 청구의 소송물은 이 사건 임대차계약에 기한 임대차보증금반환채권으로서 위 전소의 소송물과 동일하고, 전소 확정판결의 기판력은 전소 변론종결일 이후인 2018. 11. 8. 이 사건 부동산의 소유권을 이전받은 피고에게도 그 효력이 미친다.

다. 소결

따라서 원고의 주위적 청구는 어느 모로 보나 이유 없다.

3. 예비적 청구의 적법 여부에 관한 판단

가. 당사자의 주장

(1) 원고

소외인은 제3자와 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하고 임대차보증금 150,000,000원을 수령한 후 피고에게 전달하였다. 만약 피고가 임대인의 지위를 승계하지 아니한다면, 원고는 소외인에 대하여 임대차보증금반환채권을 가지고 있고, 피고는 법률상 원인 없이 소외인으로부터 최초 임대차보증금 150,000,000원을 전달받음으로써 이득을 얻고 이로 인하여 소외인에게 같은 금액 상당의 손해를 입혔으므로, 소외인은 피고에 대하여 위 150,000,000원의 부당이득반환채권을 가진다. 따라서 피고는 위 임대차보증금반환채권을 보전하기 위하여 소외인의 위 부당이득반환채권을 대위행사하는 원고에게 위 부당이득금을 반환할 의무가 있다.

(2) 피고

피대위자인 소외인이 무자력이 아니어서 채권자대위권을 행사할 보전의 필요성이 없으므로, 원고의 예비적 청구는 부적법하다.

나. 판단

(1) 관련 법리

채권자는 채무자에 대한 채권을 보전하기 위하여 채무자를 대위해서 채무자의 권리를 행사할 수 있는데, 대위에 의하여 보전될 채권자의 권리가 금전채권인 경우에는 원칙적으로 채무자가 무자력인 때, 즉 채무자의 권리를 대신 행사하지 아니하면 채무자의 책임재산이 감소함으로써 채권의 변제를 받지 못할 우려가 있는 경우에 보전의 필요성이 인정되어 채권자의 대위행사가 허용되고( 대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다76556 판결 등 참조), 다만 위와 같은 경우가 아니라도 채권자가 보전하려는 권리와 대위하여 행사하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고, 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 아니하면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우에는, 채권자대위권의 행사가 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자는 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있다( 대법원 2017. 7. 11. 선고 2014다89355 판결 등 참조).

(2) 이 사건의 경우

(가) 먼저, 채무자인 소외인이 무자력이라는 점에 대한 원고의 입증이 없다.

(나) 다음으로, 채무자인 소외인의 무자력이 입증되지 아니함에도 불구하고 원고가 채권자대위권을 행사할 수 있는지 여부에 관하여 본다. 원고가 보전하고자 하는 피보전채권은 소외인에 대한 임대차보증금반환채권이고, 원고가 소외인을 대위하여 행사하고자 하는 피대위채권은 소외인의 피고에 대한 부당이득반환채권이다. 위 부당이득반환채권은 피고가 법률상 원인 없이 소외인이 제3자와 체결한 임대차계약에 따른 임대차보증금을 수령하였음을 원인으로 하는 것이므로, 두 채권은 동일한 임대목적물을 대상으로 하여 서로 관련성이 인정되기는 하나, 원고로서는 채무자인 소외인이 무자력이 아닌 한 앞서 본 바와 같은 전소 확정판결에 따라 채권을 실현할 수 있으므로 대위행사에 의하지 아니하고서는 채권의 완전한 만족을 얻지 못할 위험이 있다고 볼 수 없다. 또한 원고의 주장과 같이 소외인이 피고에 대하여 부당이득반환채권을 가진다고 하더라도, 소외인으로서는 피고에 대하여 부당이득반환청구를 할 것인지 여부를 스스로 선택할 권리가 있으므로, 소외인이 무자력이 아님에도 불구하고 그 의사와 무관하게 원고가 이를 대위행사하는 것은 소외인의 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 될 여지도 있다.

(3) 소결

따라서 원고의 예비적 청구 부분은 보전의 필요성이 인정되지 아니하여 부적법하다.

4. 결론

그렇다면 원고의 주위적 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 예비적 청구는 부적법하여 이를 각하할 것인바, 원고가 이 법원에서 변경하고 추가한 청구를 포함하여 제1심판결을 위와 같이 변경한다.

[별지 생략]