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신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 해당 여부
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면인터넷방문상담5팀-431 | 양도 | 2006-10-18
문서번호

서면인터넷방문상담5팀-431 (2006. 10. 18)

세목

양도

요 지

『주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택 취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택』에는 매매 또는 증여로 분양권의 명의를 변경받아 취득하는 주택은 포함하지 아니하는 것임.

회 신

1. 「조세특례제한법」 제99조 제1항 제2호 및 같은법 시행령 제99조 제3항 제1호의 규정에 따른 “신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면 해당여부”에 대한 귀 질의의 경우에는 기존 질의회신문(서면4팀-1346, 2005.7.29. 및 서면4팀-2251, 2005.11.17.)을 참고하시기 바라며, 「조세특례제한법」 제99조 제1항 본문의 “취득한 날”이란 잔금청산일(잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 주택의 완성일)을 말하는 것입니다.2. 국내에 주택을 3개 이상( 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1호에 해당하는 주택은 주택수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 「조세특례제한법」 제99조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택을 양도하는 경우에는 「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3에 규정하는 중과세율(60%)이 적용되지 아니하는 것이며, 귀 질의에 있어 장기보유특별공제와 관련하여는 「소득세법」제95조 제2항의 규정을 참고하시기 바랍니다.

관련법령

조세특례제한법 제99조 【신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

본문

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

강남구 소재 아파트(전용면적 59.96㎡)를 아래와 같이 취득함.

- 2001.03.28.에 원분양자 갑으로부터 분양권 2억6천만원에 구입

* 분양계약서상 원분양자 갑의 계약시점은 1999.08.13.이며, “재건축주택조합 조합원 분양 후 잔여분임”이라고 기재되어 있음.

- 건축물대장상 신축시기 : 2001.12.01.

- 등기부등본상 기재내용

* 2001.12.29. 소유권보전 : 소유자(재건축조합 대표자)

* 2002.07.02. 소유권이전 : 소유자(을, 현소유자)

○ 질의내용

① 조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 주택에 해당여부

② 매각시 매매가격이 6억원을 초과하는 경우에도 감면대상 주택 여부

③ 취득이후 5년이내 양도소득세 감면 적용시 취득시기는?

④ 취득후 5년이내 매각으로 감면받은 양도소득세액의 20%를 농어촌특별세로 낼 경우로서 매각시 1세대3주택인 경우 감면받는 양도소득세액 계산시 적용할 세율 및 장기보유특별공제 가능여부

⑤ 매각시 1세대3주택인 경우로서 취득후 5년후 매각으로 5년이후 분에 해당되는 양도소득세를 계산시 적용되는 세율 및 장기보유특별공제 가능여부

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만,신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택(2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (1998. 12. 28. 개정)

④ 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)

조세특례제한법 시행령 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제99조 제1항 본문에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)

② 법 제99조 제1항 제2호 단서에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 1998년 5월 21일 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (1998. 12. 31. 개정)

③ 법 제99조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (1999. 10. 30. 신설)

1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)내에주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(2005. 2. 19. 개정)

2. 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (1999. 10. 30. 신설)

소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정)

양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정)

양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정)

양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45

④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설)

소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정)

〈양도소득과세표준〉 〈세율〉

1천만원 이하 과세표준의 100분의 9

1천만원 초과 90만원 + 1천만원을 초과하는

4천만원 이하 금액의 100분의 18

4천만원 초과 630만원 + 4천만원을 초과하는

8천만원 이하 금액의 100분의 27

8천만원 초과 1천710만원 + 8천만원을 초과하는

금액의 100분의 36

2의 3.대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서“대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정)

나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설)

5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2. 19. 개정)

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설)

10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005. 12. 31. 개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 · 심판례, 판례)

○ 서면4팀-2527, 2006.07.27

「조세특례제한법」 제99조 제1항 제2호 및 같은법 시행령 제99조 제3항 제1호의 규정에 따른 “신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면 해당여부”는 기존 질의회신문(서면4팀-1346, 2005.7.29.)을 참조하기 바라며, 귀 질의의 경우 신축주택취득기간내에 주택조합 등(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합)과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여야 하는 것이며,매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나신축주택취득기간 중 같은법 시행령 제99조 제2항의 사유에 해당하는 사실이 있는 경우에는동 감면규정을 적용할 수 없는 것임.

○ 서면4팀-1346, 2005.07.29

「조세특례제한법」 제99조에 의하면, 거주자로서 주택건설업자와 1998.5.22.부터 1999.6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998.5.22.부터 1999.12.31.까지로 함. 이하 “신축주택취득기간”이라 한다) 내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”(단, 「소득세법 시행령」 제156조에 해당하는 고급주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(단, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임)하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것임.

이 경우 「주택법」 에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택조합 등과 직적 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택도 포함하는 것임.

○ 서면4팀-2251, 2005.11.17

조세특례제한법 제99조 제1항 제2호에서 규정한 『주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택 취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택』에는매매 또는 증여로 분양권의 명의를 변경받아 취득하는 주택은 포함하지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-324, 2005.03.04

거주자로서 주택건설업자와 1998.5.22.부터 1999.6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998.5.22.부터 1999.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어서 당해 신축주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.여기서 “취득한 날”이란 잔금청산일(잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 주택의 완성일)을 말하는 것임.

○ 서면4팀-707, 2006.03.27

【질의】

(사실관계)

- 현재 1세대 3주택이고, (가)주택은 1989년 취득한 고가주택, (나)와 (다)주택은 1999년 초에 분양받은 조세특례제한법 제99조의 감면대상에 해당하는 주택임.

- 상기 주택의 양도와 관련하여 아래 사항에 대하여 질의함.

(질의사항)

1. (나)와 (다)주택을 소유하고 있는 상태에서 (가)주택(3년보유 2년거주요건 충족)을 양도할 경우 1세대1주택 비과세에 해당하는지.

2. 1세대1주택으로 볼 경우 6억원 초과부분에 대하여 일반세율(9%∼36%)이 적용되는지, 1세대3주택으로 보아 중과세율(60%)이 적용되는지.

【회신】

1. 조세특례제한법 제99조의 규정에 해당하는 신축주택은 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며,

2. 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2의 3에 규정하는 중과세율(60%)이 적용되지 않는 것임.

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