서일46014-10592 (2001.12.10)

양도

조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득ㆍ양도하는 경우로서 국세청고시 제1996-16호(1996. 2. 15)의 기준에 해당되는 경우 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 결정하는 것임.

귀 질의의 경우 붙임 관련 참고자료상의 관련 법령 및 기존예규 내용을 참고하시기 바랍니다.

소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

1. 질의내용 요약

○ (현황)

- ○○공사 직장조합주택을 건설하기 위하여 개인 지주로부터 토지를 취득함에 있어 토지 취득시점에 조합인가를 득하지 못함으로서 시공사와 지주간 매매계약서를 체결하고 1997년 10월경 잔금을 완불하였음.

- 상기 개인 지주는 1997년 10월경 잔금을 지급받고 양도소득세과세표준 확정신고를 하지 않았음.

- 토지의 잔금지불 1년 후 조합이 인가를 받음에 따라 1998년 11월 조합과 지주가 새로이 매매계약서를 체결하고 조합명의로 소유권이전등기를 함.

(질의)

상기와 같이 잔금을 이미 지급받고 허위계약서를 작성한 지주들의 경우 양도소득세 신고시기 및 실가과세 적용대상 자산인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호 및 5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가.다만, 당해 자산의종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 개정)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호 및 5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가.다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 개정)

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1995.12.30 개정)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정한 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】

① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

○ 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준

소득세법시행령 제166조 제4항 제2호에 의한 국세청장이 정하는 기준을 다음과 같이 고시합니다.

(국세청고시 제1996-16호, 1996.2.15)

소득세법시행령 제166조 제4항 제2호(대통령령 제14860호, 1995. 12. 30) 규정에 의한 국세청장이 정하는 기준이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 거래단위별 양도가액(기준시가)이 1억원 이상으로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우

가. 개발이익환수에 관한 법률 제5조에서 규정하는 개발부담금 부과대상인 토지를 동법 제9조의 부과개시일로부터 소급하여 2년이 되는 날과 동조 제3항의 사업완료일 이후 1년이 되는 날사이의 기간중에 취득하여 양도한 경우

나. 도시재개발법 및 주택건설촉진법의 규정에 의한 사업지구내의 부동산을 사업개시일로부터 소급하여 2년이 되는 날과 사업완료일 이후 1년 되는 날 사이의 기간중에 취득하여 양도한 경우(다만, 건축물을 당해 용도에 1년 이상 직접 사용한 경우를 제외한다)

다. 준농림지역내의 부동산을 보유한 기간이 5년 미만(자경기간이 2년 이상인 경우를 제외한다)인 상태로 양도한 경우

라. 양도한 토지의 면적이 다음의 규모 이상인 경우

1) 도시계획구역 안의 토지인 경우 330㎡

2) 도시계획구역 밖의 토지인 경우 5,000㎡

2. 1세대가 과세대상자산을 양도 또는 취득(이하 “거래″라 한다)한 횟수가 다음 각호의 1에 해당하는 경우

가. 자산을 거래한 날로부터 소급하여 1년 이내의 기간에 3회 이상 거래한 경우로서 거래가액의 합계가 3억원 이상인 경우

나. 자산을 거래한 날로부터 소급하여 2년 이내의 기간에 5회 이상 거래한 경우로서 거래가액의 합계가 5억원 이상인 경우

3. 미성년자가 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 거래한 경우

5. 부동산 중개업자가 중개업법을 위반하여 직접 취득한 자산을 양도한 경우

부 칙 (1996. 2. 15 국세청고시 제1996-16호)

① 【시행일】 1996년 2월 15일부터 시행한다.

② 【일반적 적용례】 이 고시의 적용은 대통령령 제14860호(1995. 12. 30) 부칙 제8조 제2항의 규정에 따른다.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일 46014 - 2693 (1997. 11. 17)

자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득ㆍ양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하는 것이며, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 하는 것임.

○ 대법95누14381 (1997. 5. 28)

이중계약서에 의해 양수인 아닌 자 명의로 소유권이전등기 경료한 것은 ‘허위계약서 작성’ 에 해당하는 실지거래가액 적용 사유임

○ 재일 46014 - 2814 (1996. 12. 19)

토지의 양도로 발생하는 소득에 대한 양도소득세는 원칙적으로 기준시가(개별공시지가)로 계산하여 신고ㆍ납부하는 것이나, 토지의 거래 행위가 소득세법시행령 제166조 제4항 각호에 해당되면 신고방법에 관계없이 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것임.

○ 재일 46014 - 1240 (1997. 5. 20)

토지의 양도차익은 개별공시지가에 의하나 조세부담회피목적 허위계약서 작성 등 부정한 방법 거래인 경우 실지거래가액으로 함

【회신】

부동산의 양도에 대한 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 2의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 개별공시지가에 의하는 것이나,조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국제청 고시 제1996-16호(1996. 2. 15)의 기준에 해당되는 경우에는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 결정하는 것임.